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上訴人青島市嶗山區海蓓幼兒園（以下簡稱海蓓幼兒園）因與被上訴人青島東億實業總公司（以下簡稱東億公司）、原審被告青島市嶗山區文化館（以下簡稱嶗山文化館）、原審被告張開明、原審第三人王芳芳房屋租賃合同糾紛一案，不服山東省青島市嶗山區人民法院（2018）魯0212民初3634號民事判決，向本院提出上訴,本院受理后依法組成合議庭公開開庭進行了審理。本案現已審理終結

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海蓓幼兒園向本院提出上訴請求：1、請依法判令撤銷一審判決；2、駁回東億公司的起訴；3、一、二審訴訟費用由東億公司承擔。主要事實與理由:一、一審法院認定事實錯誤，導致其判決必然是錯誤的。首先，東億公司沒有充分的證據證明其對案爭房屋享有產權。在一審過程中，東億公司提交的《建設工程規劃許可證》不具有物權證明的效力，其自認未辦理不動產權屬登記，然而東億公司并未提交竣工驗收備案表等相關材料，那涉案房屋是否已達到交付條件？涉案房屋是否可以在竣工驗收備案前對外出租使用，并肆意向海蓓幼兒園主張占有使用費？根據我國物權法第十七條的規定:“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”因東億公司無法證明其是案爭房屋的所有人，故其不具有東億公司的資格，因此應依法駁回東億公司的起訴。再者，按照《青島市托幼管理條例》和《青島市學前教育條例》的相關規定，配套建設的幼兒園，建設單位應當在工程竣工驗收合格后三個月內，將園舍、場地和有關建設資料全部移交給所在區（市）育行政部門，并協助辦理園舍產權登記。本案所涉幼兒園是小區配套幼兒園，按照上述規定，該幼兒園應在建成后移交教育主管部門，東億公司不是產權人，更無權作為經營性房產收取房租。東億公司在原審中僅提交了《建設工程規劃許可證》，涉案房屋所占土地已于2004年被青島市嶗山區國土資源局收回，變更為劃撥土地，涉案房屋產權并非東億公司所有，同時即可印證東億公司為何遲遲無法取得不動產權屬登記。原審東億公司提交的《建設工程規劃許可證》中明確載明“幼兒園、公建”，幼兒園雖單獨列明，但卻無法就此否定幼兒園系公建的屬性。青島市人大及國務院辦公廳已多次發文明確及要求配套建設的幼兒園應及時移交所在政府部門，涉案幼兒園系公建屬性因此屬于配套建設的幼兒園，并且涉案土地早已收歸國有，移交相關政府部門，可見東億公司對涉案房屋不享有任何權利。故其起訴不成立，應依法予以駁回。二、一審法院的判決前后矛盾，適用法律錯誤。一審判決中判令駁回東億公司對海蓓幼兒園嶗山文化館的訴訟請求，其中依據之一是“2004年4月30日合同租賃期限屆滿后，承租人繼續使用租賃物，東億公司作為出租人沒有提出異議，故雙方簽訂的《房屋租賃合同》依法繼續有效，即海蓓幼兒園仍免交租金，但此時起租該租賃期限應為不定期，在東億公司向嶗山區文化館提出解除合同主張前嶗山區文化館有權依照合同繼續免費租賃該房屋場地。”而作為該房屋的實際使用人的海蓓幼兒園，面臨的是同樣的事實，一審法院理應也應以同樣的理由，駁回東億公司對海蓓幼兒園的訴訟請求。然而，一審法院面對同一事實，即房屋租賃合同到期后，海蓓幼兒園仍繼續使用房屋，東億公司沒有提出過異議，卻針對不同的主體，作出不同的認定:嶗山區文化館免交租金，而海蓓幼兒園需按評估價格支付租金。可見，一審法院適用法律是不一致的，必然導致其判決結果是不公平的。因此，應依法撤銷一審判決，以維護法律的公正。三、海蓓幼兒園是否改制與本案無關。本案是房屋租賃合同糾紛，出租人與承租人是平等的民事主體，平等地享有合同權利并履行合同義務。因此，無論承租人否改制都不影響合同的履行，換句話說，海蓓幼兒園改不改制都不影響東億公司在合同到期成為不定期合同后隨時向海蓓幼兒園主張解除合同，這是法律賦予東億公司的合法權利。既然是民事權利，東億公司可以行使權利，也可以放棄權利。事實上在海蓓幼兒園使用房屋長達十多年的過程中，東億公司從未向海蓓幼兒園索要過租金。東億公司直至2018年6月6日才向海蓓幼兒園發函，也就是說，東億公司自愿放棄解除合同的權利，以其行為同意原合同繼續有效。因此，本案海蓓幼兒園是否改制與合同是否繼續有效沒有法律關系，一審法院以此作為海蓓幼兒園支付租金的理由于法無據，于理不通，于情不合。另一方面，根據法律的規定，合同成立的前提是雙方當事人對合同內容協商一致，是雙方真實意思的表達。房屋租金的確定必須經過雙方協商確定。東億公司十幾年沒有索要租金，現要求海蓓幼兒園補交，這是一種變相地強制海蓓幼兒園接受租金的行為。作為承租人，有權選擇是否承租房屋，并享有對價格進行協商的權利。一審判決相當于剝奪了海蓓幼兒園的上述權利，是一種變相的強制交易行為，故一審判決完全是錯誤的。四、一審判令海蓓幼兒園承擔房屋占用費顯失公平。海蓓幼兒園成立時，經青島市嶗山區物價局對幼兒園的成本進行核算后，審批幼兒園的收費標準為每人每月833元，該收費標準一直延續至今。成本核算中重要一項是房屋租賃費，正因為海蓓幼兒園的房屋租賃費為0，得出的收費標準為833元，如果房屋租賃費不是0元，海蓓幼兒園完全可以將該費用則作為成本核算入學費中，也就是說房屋租賃費并不需要由海蓓幼兒園承擔，而是由學生分攤。由于東億公司始終沒有向海蓓幼兒園主張過房屋租賃費，導致海蓓幼兒園無法將該費用計入成本核算。因此現一審判令海蓓幼兒園支付租賃費顯然是不公平的。五、退一步講，即使海蓓幼兒園需支付房屋占用費，也不應以商業經營性房屋的市場租賃價值計算租金。按照《青島市托幼管理條例》的規定:“幼兒園、托兒所的房租按住宅標準計租。”本案一審判決中的房屋占用費依據的是青島市衡元德房地產評估有限公司做出的《房地產司法鑒定估價報告》，該報告是對案涉房屋的市場租賃價值做出的評估，沒有考慮案涉房屋為幼兒園的特殊性，違反了上述規定，因此不應以該報告作為判令房屋占用費的依據。青島衡元德房地產評估有限公司就涉案房產出具的評估報告存在明顯錯誤，涉案房產系幼兒園具有特殊屬性，評估報告在適用估價依據時并未參照《青島市托幼管理條例》及《青島市學前教育條例》對涉案房產的計租標準適用錯誤，涉案房產未按住宅標準計租。因此，海蓓幼兒園請求鑒定人員出庭接受質證。六、通過原審東億公司提交的《建筑工程施工許可證》可以看出“幼兒園、公建”的工程概算為187萬元，因東億公司未移交相關建設檔案至相關部門，因此東億公司應盡合理舉證義務證明該工程概算是否已分攤至本小區購房成本。故一審判決錯誤，應依法予以撤銷。綜上所述，一審判決認定事實和適用法律錯誤，應依法予以撤銷。東億公司的起訴于法無據應依法予以駁回。 被上訴人東億公司在二審中答辯稱，海蓓幼兒園上訴無事實和法律依據，應依法駁回。一、東億公司系涉案房產的產權人，是本案適格的訴訟主體，海蓓幼兒園稱東億公司無權主張本案權利完全沒有事實和法律依據。1、本案一審時，涉案房產的產權證書東億公司正在辦理中，且已于2019年9月25日取得涉案房產的不動產權證，權證號魯（2019）青島市嶗山區不動產權證0007645號，東億公司系涉案房屋的所有權人。2、一審中前述產權證書雖未辦理完畢，但庭審中東億公司提供的相關證據（國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等）也已能夠充分證實東億公司通過出讓方式取得涉案房屋所在土地的使用權，且涉案房屋由東億公司建設，故東億公司依法享有涉案房屋的所有、使用、收益及處置權，一審判決認定完全準確。3、本案中最初的房屋租賃合同也是雙務合同，東億公司依法、依約享有出租人應當享有的權利。因當時歷史背景原因，東億公司與嶗山區文化館簽訂房屋租賃合同，約定租賃期三年（2001年5月1日起交付承租方，2004年4月30日收回），由其開辦幼兒園，合同期內雖無需繳納租金，但約定其使用期間的各項義務及合同到期或終止，承租人應將房屋場地及裝修設施交還原告。這印證了僅該租賃合同期內，東億公司免收嶗山區文化館租金，得不出允許其始終免費使用涉案房屋的結論。二、一審判決認定海蓓幼兒園依法承擔房屋占用費有充分的事實和法律依據，海蓓幼兒園上訴理由不成立。1、涉案房產起初的占用人青島海蓓藝術幼兒園（2001年5月至2007年4月）系由嶗山區文化館下屬青島高科技工業園文化藝術中心成立的，嶗山區文化館基于與東億公司簽訂的房屋租賃合同將涉案房產交由青島海蓓藝術幼兒園實際占有使用，故青島海蓓藝術幼兒園對涉案房屋的占用有一定的合同法律基礎。2、一審查明的事實可以確認，海蓓幼兒園對涉案房屋的占有使用完全沒有任何法律和合同依據。一審判決認為嶗山區文化館有權因其與東億公司的原房屋租賃合同的延續繼續占有使用涉案房屋，在此且不論嶗山區文化館合同期滿房租問題。但海蓓幼兒園系由張開明一人出資開辦的民辦非企業單位，與嶗山區文化館沒有任何關聯，自然沒有任何依據和權利占用使用涉案房屋。海蓓幼兒園上訴狀中試圖偷換概念，青島高科技工業園文化藝術中心的改制與海蓓幼兒園無關。東億公司與嶗山區文化館的合同關系也與海蓓幼兒園沒有任何關聯，海蓓幼兒園并未與東億公司形成租賃合同關系，海蓓幼兒園上訴狀中以承租人身份自居，稱東億公司自愿放棄解除合同的權利同意合同繼續有效是完全錯誤的。沒有任何事實和法律依據。4、基于以上事實和原因，不存在任何所謂東億公司放棄權利的情形，海蓓幼兒園沒有合同和法律依據長期占有使用東億公司的房產場地經營謀利，持續侵害東億公司的合法權益，因此應當依法支付相應的占有使用費。三、海蓓幼兒園上訴狀中稱其收費標準的核算問題與東億公司無關，與本案無關。海蓓幼兒園系經營性的非企業法人單位，普惠制幼兒園，其稱因東億公司原因導致物價局核定保繳費用時成本核算時因房屋租金為零，因此核定收費標準為833元（一審時稱其收費標準為855元每人每月），試圖以此否定東億公司收取房屋占用費的正當權利是沒有事實和法律依據的。首先，海蓓幼兒園作為普惠制民辦幼兒園，855元的保教費用標準是合理、通行的市場價；其次，其保教費用如何確定與本案沒有任何關聯，物價部門如何核定價格與本案無關，且并無任何證據支持其有權免費使用本案所涉房屋場地，在其沒有合法依據占用東億公司房屋場地的情況下，依法即應支付相應的占有使用費。四、其對一審房地產司法鑒定估價報告的異議也沒有任何事實與法律依據。因一審評估時涉案房屋的房產證未辦理完畢，評估價值低于有證價值的，實際的使用費的市場價值是高于一審的評估價值的。該司法鑒定估價報告估價對象一欄中已經清楚載明估價對象房屋用途為幼兒園，且在估價結果中明確，估價方法選用的是成本法。該評估報告已充分考慮到當時房屋未拿到產權證和用途使用為幼兒園的前提下。不存在海蓓幼兒園稱未考慮涉案房屋為幼兒園的情況。綜上，東億公司認為一審判決認定事實清楚，適用法律準確，海蓓幼兒園上訴沒有任何事實和法律依據，應依法駁回。 原審被告嶗山文化館在二審中答辯稱，一審判決駁回東億公司對嶗山文化館的訴訟請求，認定事實清楚，適用法律正確。1、嶗山文化館不是涉案房屋的占有人和使用人。涉案房屋一直由海蓓幼兒園使用，嶗山文化館不是涉案房屋的占有人和使用人，不應承擔歸還房屋、支付房款的義務，一審判決駁回東億公司對嶗山文化館的訴訟請求認定事實正確。2、目前的海蓓幼兒園與嶗山文化館沒有關系，嶗山文化館對海蓓幼兒園的債務沒有任何償還義務。海蓓幼兒園前身青島海蓓藝術幼兒園，是2001年6月12日經青島市嶗山區科學技術與教育局批準，由青島高科技工業園文化藝術中心舉辦成立，隸屬于青島高科技工業園文化藝術中心的非法人國有單位。青島高科技工業園文化藝術中心系嶗山文化館1995年3月組建的全民所有制企業法人，獨立享有民事權利、承擔民事義務。2004年10月，青島高科技工業園文化藝術中心啟動改制工作，區發改工作領導小組2007年1月作出批復，同意青島高科技工業園文化藝術中心進行改制，進入青島國資委指定的產權交易所公開掛牌，公布轉讓信息。后張開明被確定為企業受讓方，以零資產受讓企業整體產權。同年4月，青島高科技工業園文化藝術中心向青島市工商行政管理局嶗山分局提出改制申請，名稱變更為“青島云中樂文化藝術有限公司”。改制后的青島云中樂文化藝術有限公司變更為張開明出資的一人有限公司，并承諾改制后的企業承擔原企業債權債務。高科園文化藝術中心改制范圍包括其隸屬的青島海蓓藝術幼兒園。根據嶗山文化館一審提交的嶗山區民政局檔案顯示，2008年4月16日，海蓓幼兒園以民辦非企業單位的形式申請了設立登記，開辦資金由張開明個人出資，法定代表人由張開明擔任。目前的海蓓幼兒園與文化館沒有關系，文化館當然不應承擔海蓓幼兒園的債務。3、東億公司未收到房屋使用費，系其自身怠于行使權利所致。2001年5月1日，東億公司與文化館簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限三年，不收取租金。租賃期限到期后，東億公司應主動與房屋使用人簽訂租賃合同，并及時要求房屋使用人繳納租金。東億公司一直未收到房屋租金，系其內部疏于管理，自身怠于行使權利所致。目前的海蓓幼兒園與嶗山文化館沒有關系。即使是原來的青島海蓓藝術幼兒園，也為青島高科技工業園文化藝術中心所屬2007年青島高科技工業園文化藝術中心改制前，為全民所有制企業法人，獨立享有民事權利、承擔民事義務。即使原告要求追討2004年至2007年期間的房屋使用費，也只能追到青島高科技工業園文化藝術中心及其權利義務承繼人，而無權向嶗山文化館主張。另僅從訴訟時效角度考慮，《民法總則》第188條規定:“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的依照其規定。…”東億公司若主張支付自2004年至2007年期間的房屋使用費，其請求早已超過訴訟時效。綜上，一審判決駁回東億公司對嶗山文化館的訴訟請求，認定事實清楚，適用法律正確。 原審被告張開明在二審中辯稱，同意上訴人與嶗山區文化館的全部意見。 原審第三人王芳芳在二審中陳述意見稱，同意上訴人的全部意見。 東億公司向一審法院提出訴訟請求:1、判令嶗山文化館、海蓓幼兒園、張開明立即歸還位于深圳路麗海花園一期內公建幼兒園房屋及場地；2、判令嶗山文化館、海蓓幼兒園、張開明連帶向東億公司支付自2004年5月1日起至實際騰讓房屋之日止的房屋場地占用費（2019年1月8日之前為3615251元本金，2019年1月9日至實際交付之日的租金按照1314平方米、每日每平方0.64元標準計算）及利息（按照每一期房屋占有使用費，自次年的5月1日起按照銀行同期貸款利率主張）；3、本案訴訟費用由嶗山文化館、海蓓幼兒園、張開明承擔。事實與理由:嶗山區麗海花園一期內公建幼兒園為青島高科技工業園東億實業總公司（東億公司前稱）經相關部門規劃、建設審批后建造的，2001年5月1日，嶗山文化館與東億公司簽訂《房屋租賃合同》，合同約定租期三年，用于開辦幼兒園，租賃期內免收租賃費，合同到期后應將該幼兒園場地交還。簽訂合同后，青島市文化館開辦了海蓓幼兒園。2008年，該幼兒園經改制，海蓓幼兒園張開明以承接幼兒園全部債權債務等為條件，成為海蓓幼兒園的實際唯一投資人。雙方租賃合同于2004年4月30日到期，但海蓓幼兒園始終占用房屋及該場地未予歸還，東億公司多次與海蓓幼兒園協商均未予回應。東億公司曾于2018年6月發律師函至海蓓幼兒園，要求其歸還房屋并交納使用費，海蓓幼兒園收函后曾與東億公司溝通，但未果。嶗山文化館、海蓓幼兒園、張開明長期占用東億公司所有的房屋及場地拒不歸還且拒絕交費的行為嚴重侵害了東億公司的合法權益，東億公司遂起訴，望判如所請。 海蓓幼兒園嶗山文化館一審中辯稱，1、涉案房屋一直由海蓓幼兒園使用，東億公司對此知情。嶗山文化館不是涉案房屋的占有人和使用人，不應承擔歸還房屋、支付房款的義務，東億公司應向房屋的實際占有使用人主張相關權利。2、嶗山文化館并非是海蓓幼兒園的出資設立人，對海蓓幼兒園的債務沒有任何償還義務。海蓓幼兒園的前身即青島海蓓藝術幼兒園，是2001年6月12日經青島市嶗山區科學技術與教育局批準，由青島高科技工業園文化藝術中心舉辦成立，隸屬于青島高科技工業園文化藝術中心的非法人國有單位。青島高科技工業園文化藝術中心系嶗山文化館1995年3月組建的全民所有制企業法人，獨立享有民事權利、承擔民事義務。2004年10月，青島高科技工業園文化藝術中心啟動改制工作，經區發改工作領導小組2007年1月作出批復，進入青島國資委指定的產權交易所公開掛牌，公布轉讓信息。后張開明被確定為企業受讓方，以零資產受讓企業整體產權。同年4月，青島高科技工業園文化藝術中心向青島市工商行政管理局嶗山分局提出改制申請，名稱變更為“青島云中樂文化藝術有限公司”。改制后的青島云中樂文化藝術有限公司變更為張開明出資的一人有限公司，并承諾改制后的企業承擔原企業債權債務。高科園文化藝術中心改制范圍包括其隸屬的青島海蓓藝術幼兒園。嶗山區民政局的檔案顯示，2008年4月16日，海蓓幼兒園以民辦非企業單位的形式申請了設立登記，開辦資金由張開明個人出資，并由其擔任法定代表人。目前的海蓓幼兒園與嶗山文化館沒有在關系。3、東億公司未收到房屋使用費，系其自身怠于行使權利所且致，嶗山文化館不負有任何償付義務。2001年5月1日，東億公司與嶗山文化館簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限三年，不收取租金。租賃期限到期后，東億公司應主動與房屋使用人簽訂租賃合同，并及時要求房屋使用人繳納租金。東億公司一直未收到房屋租金，系其內部疏于管理，自身怠于行使權利所致。目前的海蓓幼兒園與嶗山文化館沒有關系，即使是原來的青島海蓓藝術幼兒園，也為青島高科技工業園文化藝術中心所屬。2007年青島高科技工業園文化藝術中心改制前，為全民所有制企業法人，獨立享有民事權利、承擔民事義務。即使東億公司要求追討2004年至2007年期間的房屋使用費，也只能追到青島高科技工業園文化藝術中心及其權利義務承繼人，而無權向嶗山文化館主張。另僅從訴訟時效角度考慮，東億公司若主張支付自2004年至2007年期間的房屋使用費，其請求早已超過訴訟時效。綜上，請求依法駁回東億公司對嶗山文化館的訴訟請求。 海蓓幼兒園在一審中辯稱，東億公司訴海蓓幼兒園占用其房屋場地并欠其占用費的理由根本不成立。東億公司作為證據的其與青島嶗山區文化館簽訂的《房屋租賃合同》是一份無效合同。東億公司主張的房屋場地是麗海花園小區的配套工程。根據青島市人民代表大會常務委員會頒布的《青島市托幼管理條例》和《學前教育管理條例》，該房屋的場地開發商應于小區建設驗收合格后三個月內無條件的全部的移交給政府教育主管部門，由政府教育主管部門決定由誰來舉辦幼兒園。不準開發商私自他用，也不準開發商私自與他人簽合同謀取非法收入。東億公司作為開發商，未在規定時間內向政府教育主管部門移交房屋場地長達二十年，且非法與他人簽訂合同，屬嚴重違規違法行為。同時東億公司長期將建設檔案不移送城建檔案館，造成消防工作無法正常按圖布置等社會危害，威脅入園兒童的生命安全，綜上，請求依法駁回東億公司的無理訴求。 張開明在一審中的答辯意見同海蓓幼兒園的意見。 王芳芳在一審中述稱，1、東億公司主體不適格。東億公司沒有證據證明其對涉案房屋享有所有權，從其提交的規劃許可證可以看出，該房屋為“公建”，即屬于全體業主共同所有，因此東億公司并非涉案房屋的所有人，應依法駁回其起訴。2、東億公司的訴訟請求不成立。東億公司與嶗山文化館簽訂房屋租賃合同，約定涉案房屋用于開辦幼兒園，并明確約定免收租賃費。嶗山文化館依照約定開辦了海蓓幼兒園，雖然該合同約定租賃期限為3年，但合同期滿后，東億公司并未收回房屋，也沒有主張過租賃費用，根據《中華人民共和國合同法》第二百三十六條之規定應認定本案的房屋租賃合同一直有效。由于房屋租賃合同中約定的免收租賃費，因此東億公司無權主張房屋占用費。3、如判令海蓓幼兒園承擔房屋占用費顯失公平。海蓓幼兒園成立時經嶗山物價局進行成本核算后，審批收費標準為每人每月833元，且該標準一直延續至今。成本核算中的房屋租賃費是重要一項，因海蓓幼兒園的房屋租賃費為0，才核算得出成本為833元，否則就可以將房屋租賃費作為成本核算進學費中。由于東億公司始終沒有向海蓓幼兒園主張房屋租賃費，因此海蓓幼兒園無法將費用計入成本核算，因此若本案判令海蓓幼兒園承擔責任則顯失公平。綜上，東億公司起訴于法無據，應予駁回。 一審法院經審理查明如下事實： 一、1999年6月21日青島高科園東億實業總公司取得《中華人民共和國建設工程規劃許可證》（編號:（99）公建字第109號），該許可證載明“建設項目名稱:幼兒園、公建”，“建設位置:嶗山區李山東路以東、18＃線以北”，并于業1999年7月19日取得《建筑工程施工許可證》（編號:青嶗園建施字（99）052號）。 二、2001年5月1日，青島高科技工業園東億實業總公司作為出租方與嶗山文化館作為承租方簽訂《房屋租賃合同》，約定房屋坐落于李山東路麗海花園公建幼兒園，使用面積1419.19平方米。租賃期共三年，出租方從2001年5月1日起將出租房屋交付承租方使用，至2004年4月30日收回，本合同期內免交租金。“承租人有以下情形之一的，出租人可以終止合同，收回房屋：1、承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的……”。租賃期間的水、電、暖、通訊、物業管理費等費用由承租方承擔，交納方式、時間按小區有關規定執行。該房屋只做開辦幼兒園用，若自行他用，出租方有權收回。在同等條件下，麗海花園小區孩子優先入園。本合同到期或因承租原因終止合同，承租方不得損壞房屋及裝修和設施，并無償交還出租方。該合同還約定了雙方的其他權利義務，協議落款處有青島高科技工業園東億實業總公司、嶗山文化館分別簽名、蓋章確認。 三、2001年6月12日，嶗山文化館組建的全民所有制企業法人青島高科技工業園文化藝術中心（以下簡稱“藝術中心”）成立青島海蓓藝術幼兒園。上述《房屋租賃合同》簽訂后，青島高科技工業園東億實業總公司將涉案房屋交付青島海蓓藝術幼兒園占有使用。 四、2007年4月，藝術中心改制為青島云中樂文化藝術有限公司，該公司為張開明個人出資的一人有限公司。在改制中，張開明以零資產受讓包括青島海蓓藝術幼兒園資產在內的企業整體產權，該藝術中心項下無土地房產，青島海蓓藝術幼兒園所用房產不納入本次改制范圍，同時張開明承諾改制后企業承擔原企業債權債務。 五、2008年4月16日，張開明出資申請開辦海蓓幼兒園，該幼兒園性質為民辦非企業單位（法人），經營場所即為原青島海蓓藝術幼兒園經營住所，即本案訴爭的位于深圳路麗海花園一期內幼兒園房屋及場地。 六、2013年5月13日，張開明將青島市嶗山區海蓓幼兒園的經營權轉讓給王芳芳，其繼續擔任該幼兒園法定代表人。王芳芳實際經營該幼兒園并占有使用涉案房屋至今。 七、2018年6月6日，東億公司分別向嶗山文化館、海蓓幼兒園發出律師函，要求上述單位安排人員與東億公司商談解決交還房屋及場地和繳費相關事宜。 八、一審庭審中，東億公司申請對嶗山區深圳路180號麗海花園一期海蓓幼兒園租金價值進行評估，本院委托青島衡元德房地產評估有限公司作出《房地產司法鑒定估價報告》［（2018）青衡房估字第××號］，作出估價對象自2004年5月1日至2018年12月25日的市場租賃價值為人民幣3615251元，其中2004年5月1日至2008年4月30日的市場租賃價值為人民幣851315元，2008年5月1日至2018年12月25日的市場租賃價值為人民幣2763936元。原告東億公司預付鑒定費47400元。 九、2001年5月31日，青島高科技工業園東億實業總公司向青島市工商行政管理局提出變更企業名稱申請，于2001年6月6日獲批變更為青島東億實業總公司。一審審理期間，涉案的深圳路麗海花園一期內幼兒園房屋及場地尚未辦理不動產權屬登記證書。 一審法院經審理認為，涉案房屋、土地雖未辦理相關不動產權屬登記，但是東億公司提交建設工程規劃許可證，可以證明其是涉案房屋的合法開發建設者，因此東億公司以此起訴主張涉案房屋相關權利，具有事實和法律依據，一審法院予以支持。關于東億公司要求海蓓幼兒園支付自2004年5月1日起至實際騰讓房屋之日止的房屋場地占用費的主張，根據在案的證據可見，在2001年5月東億公司與嶗山文化館簽訂《房屋租賃合同》后，涉案房屋場地是由青島海蓓藝術幼兒園占有使用至2008年4月海蓓幼兒園成立，之后便由海蓓幼兒園占有、使用該房屋場地至今，故海蓓幼兒園應給付東億公司其2008年5月之后占有使用涉案房屋、土地期間的房屋場地占用費。根據（2018）青衡房估字第××號《房地產司法鑒定估價報告》，2008年5月1日至2018年12月25日期間上述房屋場地的市場租賃價值為人民幣2763936元，故海蓓幼兒園應給付東億公司上述期間的房屋場地占用費為人民幣2763936元，2018年12月26日之后的房屋場地的市場租賃價值沒有鑒定估價，東億公司主張按照每日每平方0.64元標準計算沒有法律依據，故一審法院不予支持。關于東億公司主張的房屋場地占用費的利息，因雙方沒有約定費用的具體支付時間和逾期違約責任，東億公司亦未提交有效證據證明其在2018年6月之前向海蓓幼兒園主張過相關權利，且2018年6月6日東億公司向海蓓幼兒園所發函件中也僅是表述要求海蓓幼兒園派員與東億公司協商，并無具體費用主張，故東億公司主張相關利息，沒有法律依據，一審法院不予支持。關于東億公司要求嶗山文化館支付占用費、利息并歸還房屋、場地的主張，首先，從合同的簽訂情況來看，因東億公司與嶗山文化館簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，雙方當事人均應及時、全面履行各自義務。該租賃合同約定租賃期限三年，合同期內免交租金，而2004年4月30日合同租賃期間屆滿后，承租人繼續使用租賃物，東億公司作為出租人沒有提出異議，故雙方簽訂的《房屋租賃合同》依法應繼續有效，即被告仍免交租金，但此時起該租賃期限應為不定期，在東億公司向嶗山文化館提出解除合同主張前，嶗山文化館有權依照合同繼續免費租賃該房屋場地；其次，從涉案房屋、場地的實際占有使用情況來看，涉案房屋、場地的實際占有使用人系藝術中心改制之前的海蓓藝術幼兒園和改制之后的海蓓幼兒園，嶗山文化館并未占有使用該房屋、場地，亦不是海蓓藝術幼兒園的開辦人，故東億公司要求嶗山文化館支付費用并歸還房屋、場地，沒有法律和事實依據，一審法院不予支持。關于東億公司要求張開明支付占用費、利息并歸還房屋、場地的主張，一審法院認為，本案中海蓓幼兒園系涉案房屋、場地的占有使用人，張開明雖系海蓓幼兒園的開辦人，但該幼兒園為民辦非企業單位（法人），應獨立承擔民事責任，故在該幼兒園尚正常存續的情況下，對東億公司要求張開明承擔責任的主張，一審法院不予支持。 關于東億公司主張返還涉案房屋的請求，一審法院認為，涉案幼兒園占有使用該房屋場地有其歷史原因，在幼兒園占有使用涉案房屋場地長達十多年的時間里東億公司均未提出具體繳費數額和騰退主張，即使2018年6月6日東億公司向海蓓幼兒園發函，也僅是要求被告派員與東億公司協商，且東億公司在庭審中表示如果海蓓幼兒園補繳占用費并重新簽訂租賃合同，可以考慮繼續由海蓓幼兒園占有使用涉案房屋，故在此情況下，綜合考慮幼兒園屬涉民生性質單位，立即騰退返還房屋勢必影響在園就讀幼兒及小區居民相關權益等因素，對東億公司要求騰讓涉案房屋的請求，一審法院在本案中暫不予一并審理，東億公司可另案主張。綜上，海蓓幼兒園應給付東億公司2008年5月1日至2018年12月25日期間涉案房屋場地占用費人民幣2763936元。東億公司所訴在此范圍之內，一審法院予以支持，超出部分，一審法院不予支持。一審法院根據《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十九條、第九十四條第（二）項、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百零九條、第二百二十七條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定判決：一、海蓓幼兒園于判決生效之日起10日內支付東億公司房屋占有使用費人民幣2763936元；二、駁回東億公司對嶗山文化館的訴訟請求；三、駁回東億公司對張開明的訴訟請求；四、駁回東億公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費30800元，評估費47400元，共計78200元，由東億公司承擔8300元，由海蓓幼兒園承擔69900元。 本院二審審理期間，上訴人海蓓幼兒園提交證據一、收回國有土地協議書一份，證明涉案房屋所在土地已收回國有，東億實業總公司無權向上訴人主張占有使用費。證據二、嶗山區民辦幼兒園收費標準備案表及調取證據申請書，證明上訴人教育成本核算時，房屋租賃費為0元，若將房租成本全部轉嫁給上訴人明顯顯失公平。東億公司對證據一的真實性無異議，但認為與本案的幼兒園無關系；對證據二的真實性不予認可，因為未加蓋公章，且備案表顯示的時間與本案沒有關聯性和持續性，該證據是否真實存在與應該繳納的租賃費沒有關聯性。嶗山區文化館對上述證據未發表意見。張開明、王芳芳認同上述兩份證據的真實性及證明事項。補充提交證據三、收費備案表，以及職工工資表、水電費發票、青島市供熱合同，證明海蓓幼兒園在核算成本時并未核算租賃成本，否則完全可以計入成本從而提高幼兒園收費標準。東億公司對上述證據真實性不予確認，即使備案表真實，也只是海蓓幼兒園的單方意思表示，并沒有任何證據證實其可以依法免交租賃費。補充證據四工程竣工驗收證明書和國有土地使用權出讓合同及購房協議書，證明涉案幼兒園屬于公共建筑，出讓合同中也未對幼兒園權屬進行約定，東億公司無權主張占有使用費。東億公司對上述證據的真實性請法院依法認定，認為東億公司提交的證據證實幼兒園與小區公建分別獨立，且東億公司已取得幼兒園所涉房產的權屬證書，不存在涉案房產屬于公共建筑的情形。購房協議書僅涉及該房屋的建筑面積及價款，并未涉及其他公攤，也無法證明海蓓幼兒園所稱證明事項。土地使用權出讓合同載明涉案土地為出讓地，無法證明海蓓幼兒園所稱證明事項。因各方對證據一的真實性無異議，本院對上訴人提交的證據一真實性予以采信；對證據二因本院根據上訴人申請至嶗山教體局調取相關證據，但并未調取到，故上訴人證據二本院不予采信。對證據三因海蓓幼兒園提交收費備案表的備案表系原件，本院對真實性予以采信，其他證據因系單方出具，本院將結合其他證據予以綜合判斷；證據四因出示了原件，本院對真實性予以采信。 東億公司提交證據一、不動產權證書一份，證明本案所涉房產及土地使用權由東億公司享有。證據二、嶗山區審計局的審計報告及審計決定，證明涉案房產應該收取費用，且原審認定的房屋實際使用費是按照成本價進行評估，低于市場價格。上訴人對證據一的真實性無異議，對證明事項需要庭后五個工作日內向法庭提交書面核實意見。對證據二的真實性沒有異議，但認為審計價格系58同城網參考價格，并非評估價，不具有客觀性。該審計報告第10頁至11頁中，明確載明因相關幼兒園未辦理房產證權屬未明確，因此無法收取租金，故上訴人認為對辦理房產證之前的租金應參照該審計報告不予收取，因此該報告不得作為東億公司主張租金的相關證據。嶗山文化館對證據的真實性無異議，未在限定時間內發表其他質證意見。張開明對證據一的真實性無法確認，希望法院依法核實。但是認為東億公司在起訴時是沒有該證據，所以對方是否有權起訴希望法院依法核實。其他意見同上訴人意見。王芳芳的質證意見同上訴人意見一致。本院對東億公司提交的不動產權證書的真實性予以采信，對于證據二因庭后提交了蓋有公章的原件予以核對，故對證據二的真實性予以采信。 本院查明事實如下：青島市嶗山區國土資源局與東億公司于2004年簽訂《收回國有土地協議書》，約定將出讓給東億公司的29789平方米的土地收回。東億公司于2019年9月25日取得涉案房產的不動產權證，權證號為魯（2019）青島市嶗山區不動產權證0007645號，該產權證附記中載明的事項與《收回國有土地協議書》載明的事項一致。青島市嶗山區審計局出具青嶗審報［2017］109號審計報告，在該報告中載明，麗海花園一期公建幼兒園被無償占有，合同于2004年4月30日到期后，出租房未能收取房租，按照58同城網查詢價格，自2004年5月1日至2017年9月30日少收取租金2000余萬元，要求東億公司采取措施收回房產、追回應收未收房屋租金，實現國有資產保值增值。 本院查明的其他事實與原審基本一致，本院依法予以確認。本案經調解，未能達成一致意見

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費28911元，由上訴人青島市嶗山區海蓓幼兒園負擔。 本判決為終審判決

審判長王穎穎 審判員張曉華 審判員于夢 二〇一九年十二月三十日 法官助理徐鵬 書記員王若怡

2020-02-19