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上訴人深圳市城建物業管理有限公司（以下簡稱城建公司）與上訴人深圳市黃金世紀投資有限公司（以下簡稱黃金世紀公司）因物業服務合同糾紛一案，不服深圳市福田區人民法院（2019）粵0304民初22633號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結

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黃金世紀公司上訴請求：1、撤銷一審判決，依法改判并駁回城建公司的訴訟請求；2、由城建公司承擔一、二審訴訟費用。 事實和理由：一、一審判決查明事實錯誤。（一）城建公司與黃金世紀公司之間沒有就涉案期間的物業服務費達成書面協議約定，城建公司向黃金世紀公司收取物業服務費沒有合同依據。（二）城建公司同黃金世紀公司于2016年5月31日簽訂新的《百花園裙樓商場物業管理服務合同》的行為證實雙方己就涉案期間物業服務費進行了了結，已不存在任何欠費爭議，并就之后合同期內的物業服務費重新作出了約定。而且，此后至城建公司改制完成這一年多的時間內，城建公司再也沒有提出任何欠費異議。二、一審判決以城建公司與業委會簽訂的《百花園物業服務合同》中物業服務費為8元／平方米／月來作為認定標準完全錯誤。三、本案物業在涉案期間的物業服務費按8元／平方米／月標準無法律依據。四、黃金世紀公司在本案中支付了170萬元結清了全部費用，但是，城建公司既未提供黃金世紀公司欠費的有效合同依據，也未提供其合法收費的法律依據，因此，城建公司向黃金世紀公司提出涉案期間的欠費訴訟超過訴訟時效。五、城建公司提起本案訴訟的目的在于其之后的股東意圖獲取不當利益，一審判決并未對此作出依法查明，導致一審判決錯誤。 城建公司辯稱，一、一審法院認定事實正確，黃金世紀公司稱一審法院查明事實錯誤的理由不成立。二、一審判決對物業服務費認定標準正確，具有法律依據。三、黃金世紀公司主張本案超過訴訟時效無事實和法律依據。四、黃金世紀公司稱城建公司訴訟目的在于股東謀取不正當利益屬于蓄意歪曲事實，無中生有。 城建公司上訴請求：變更一審判決第三項為黃金世紀公司自2014年6月起，以每月拖欠物業管理費金額為基數自當月9日起按每日萬分之五的標準支付滯納金直至付清所拖欠的物業管理費之日止。 事實和理由：2012年7月13日，城建公司與深圳市福田區百花園（一期）業主委員會就百花園項目簽訂《百花園物業服務合同》，約定由城建公司提供物業服務，服務期限為3年，自2012年8月1日至2015年7月31日。其中，第六條約定物業服務費用為交納的業主所有，由城建公司代管；第七條約定業主應在每月8前按月繳納物業服務費，逾期繳納者，按應交費用本金按日收取萬分之五的滯納金，用于彌補管理服務費不足。2015年7月，城建公司與深圳市福田區百花園（一期）業主委員會重新簽訂《百花園物業服務合同》，合同約定的滯納金支付標準與2012年7月13日簽訂的合同基本一致，服務期限為2015年8月1日至2018年7月31日。黃金世紀公司是百花園（一期）裙樓第1-3層業主，根據上述物業服務合同的約定，黃金世紀公司在2014年6月至2016年5月期間所拖欠的物業管理費應以每月拖欠物業管理費金額為基數，自2014年6月9日起按每日萬分之五的標準計算滯納金，直至黃金世紀公司付清物業管理服務費之日止。此外，一審判決第三項將滯納金標準降低至每日萬分之二，實際上損害其他業主的合法權益。 黃金世紀公司辯稱，基于黃金世紀公司和城建公司雙方之間在涉案期間并沒有達成物業管理服務的協議，因此對于滯納金黃金世紀公司不予認可，滯納金也沒有合同依據，所以對滯納金的請求應當是依法予以駁回。 城建公司向一審法院起訴請求：1、黃金世紀公司立即向城建公司支付拖欠的物業管理費3540713.68元和物業專項維修資金131927.67元；2、黃金世紀公司立即向城建公司支付滯納金2618619.20元（按拖欠費用每日萬分之五的標準暫計至2018年12月31日，滯納金須按上述標準支付至清償之日）；3、黃金世紀公司承擔本案訴訟費用。一審審理過程中，城建公司明確第1項訴訟請求為：黃金世紀公司立即向城建公司支付拖欠的物業管理費3540713.68元和專項維修資金131927.67元（物業管理費具體時間段為2013年6月1日至2016年5月30日，專項維修資金的時間段為2014年1月1號至2016年5月30日）；明確第2項訴訟請求為：黃金世紀公司立即向城建公司支付拖欠物業管理費的滯納金2618619.20元（滯納金從2014年6月起拖欠的物業管理費按每日萬分之五的標準自2014年6月9日計至清償之日）。 一審法院經審理查明：位于百花××路××（××）裙樓1-3層物業（以下簡稱“涉案房產”）的原產權人為深圳市城建開發（集團）有限公司，于2007年1月9日通過買賣的方式過戶登記至黃金世紀公司名下，房產建筑面積均為18196.93平方米，用途為商業。 2012年7月13日，城建公司與深圳市福田區百花園（一期）業主委員會就百花園（涉案房產所在小區）簽訂《百花園物業服務合同》，約定將百花園的物業服務委托給城建公司，城建公司按照雙方協商同意的物業服務標準提供服務；服務期限為3年，自2012年8月1日至2015年7月31日；物業服務費收費方式采取酬金制，即住宅2.8元／平方米，商業物業8元／平方米（沃爾瑪商場物業服務費按城建公司與沃爾瑪簽訂的物業管理合同執行）；業主應在每月8日前交納物業服務費，逾期交納者，按應繳費用本金日萬分之五收取滯納金，用于彌補管理服務費不足；合同還約定物業服務收費標準的調整按雙方議定的標準調整；合同期滿前，雙方同意續簽，應于本合同到期前30日內簽署新的物業服務合同。2015年7月，城建公司與深圳市福田區百花園（一期）業主委員會重新簽訂《百花園物業服務合同》，合同內容與2012年7月13日簽訂的合同基本一致，服務期限為2015年8月1日至2018年7月31日。 另查，城建公司曾于2000年3月31日就涉案房產與案外人深圳沃爾瑪珠江百貨公司簽訂《物業管理服務合同》，合同注明涉案房產的產權人深圳市城建開發（集團）有限公司與深圳沃爾瑪珠江百貨公司簽訂《房屋租賃合同書》和《房屋租賃補充協議》，將涉案房產出租給案外人深圳沃爾瑪珠江百貨公司使用，由深圳市城建開發（集團）有限公司的下屬企業即城建公司負責管理；涉案房產為超高層住宅區（商住樓），房屋總面積合計為18744平方米。合同約定合同期限自房屋交付之日至《房屋租賃補充協議》的終止日，如《房屋租賃補充協議》因任何原因終止，則本合同隨之終止；管理費用的起始日為《房屋租賃補充協議》所定義的交付日起的第七個月的第一天，租期內前三年管理費為每月7元／平方米，自第四年起管理費逐年遞增，其中第十五年的管理費按9.98元／平方米計算。2002年4月26日，城建公司與深圳市城建開發（集團）有限公司、深圳沃爾瑪珠江百貨公司三方簽訂《確認書》，對各方簽訂的《房屋租賃合同書》《房屋租賃補充協議》《物業管理服務合同》內容予以確認，并確定房屋交付日期為2002年5月1日，物業管理費的免交期限為8.5個月，自交付之日起計算。在深圳沃爾瑪珠江百貨公司承租涉案房產期間，黃金世紀公司與深圳市城建開發（集團）有限公司于2006年12月30日簽訂《深圳市房地產買賣合同》，約定黃金世紀公司購買深圳市城建開發（集團）有限公司名下的涉案房產,城建公司對涉案房產進行物業管理服務，物業管理服務合同期限為2006年8月1日至2009年7月31日，物業管理費由黃金世紀公司按每月每平方米建筑面積7.21元交納，本體維修基金由城建公司按政府規定的標準交納。2007年1月9日，涉案房產過戶登記至黃金世紀公司名下，但涉案房產仍由深圳沃爾瑪珠江百貨公司在經營使用，涉案房產的物業管理費和專項維修資金均亦由深圳沃爾瑪珠江百貨公司直接向城建公司支付。 2013年6月，黃金世紀公司從案外人深圳沃爾瑪珠江百貨公司收回涉案房產用于自身經營。城建公司稱因黃金世紀公司收回涉案房產后未按時向城建公司支付物業服務費，城建公司遂于每月8日向黃金世紀公司在涉案房產的三樓辦公室留置送達“費用催繳通知書”。但黃金世紀公司對此予以否認，認為“費用催繳通知書”為城建公司單方制作，而且未經黃金世紀公司簽收。 2013年11月3日，黃金世紀公司向城建公司發出《商務函》，稱黃金世紀公司于每月8日均收到城建公司送達的《費用催繳通知單》，對于該通知單所涉及的相關費用，作出如下回復：1、《費用催繳通知單》中“房屋本體維修資金”黃金世紀公司已按時足額交納；2、對《費用催繳通知單》中“物業管理維修費”計算方式及標準，黃金世紀公司保留相應質疑和拒絕權力，并在函中予以明確提出；3、黃金世紀公司與深圳市城建開發（集團）有限公司于2016年12月30日所簽訂的《深圳市房地產買賣合同》中第二十條第一款所約定有關物業管理的合同期限為2006年8月1日至2009年7月31日。鑒于當前合同期限已過期失效，黃金世紀公司要求重新談判相關收費標準，并簽訂新物業管理合同；4、對城建公司目前所計算的物業管理收費標準、總欠費金額及日常所提供的物業管理服務，黃金世紀公司不予認同和認可；5、至新物業管理合同簽訂前，黃金世紀公司暫停交納相關物業管理費用，新物業管理費標準待經雙方認定后，將予以補交。 2013年11月13日，城建公司向黃金世紀公司的《商務函》復函稱，首先，由于百花裙樓物業目前經營形式和運作模式與原來商場的業態模式差別不大，而且就目前因人工成本及物價上漲的影響導致整體物業成本不斷上漲的情況來看，城建公司認為可繼續按照現行收費標準執行；其次，根據《深圳經濟特區物業管理條例》的規定及物業管理合同的約定，城建公司提供的物業管理服務是對小區內公共區域的房屋、設施設備進行維修、養護、管理，維護小區公共區域的環境衛生和公共秩序的活動，不包含業主專有部分。由于黃金世紀公司欠費時間已達數月，且數額較大，嚴重影響到城建公司管理服務工作的正常開展，望黃金世紀公司及早繳清欠款。如黃金世紀公司對物業管理服務工作和收費標準等問題有不同意見，可派員與城建公司當面協商溝通。 一審庭審中，城建公司、黃金世紀公司雙方確認涉案房產的物業管理費、專項維修資金按建筑面積18196.93平方米計算，專項維修資金的收費標準為每月0.25元／平方米。城建公司主張涉案房產的物業管理費按《百花園物業服務合同》約定的每月8元／平方米計算，但黃金世紀公司對該收費標準不予認可。黃金世紀公司確認城建公司、黃金世紀公司雙方在2016年5月之前對涉案房產2013年6月至2016年5月的物業費進行過多次協商，但未能達成一致意見。在2016年5月31日黃金世紀公司與城建公司簽訂新的物業管理服務合同時，雙方又再次就之前物業費未支付的情況進行協商。 又查，黃金世紀公司于2013年10月至2016年5月16日期間分12次向城建公司支付了物業管理費合計170萬元，其中最后一筆20萬元為2016年5月16日支付。黃金世紀公司稱上述170萬元是涉案房產2016年5月31日之前的物業管理費和專項維修資金，黃金世紀公司2016年5月16日支付的最后一筆款項20萬元作為雙方結清之前的費用和簽訂新合同的一個誠意。城建公司則稱該170萬元均為涉案房產在2013年6月至2016年5月期間產生的部分物業管理費。 再查，2016年5月31日，城建公司與黃金世紀公司簽訂《百花園裙樓商城物業管理服務合同》，約定城建公司對黃金世紀公司名下涉案房產實行物業管理，合同期限為3年，自2016年5月31日至2019年5月30日止；管理服務費收費標準為裙樓商場每月6.5元／平方米，在合同期內，如因人力資源等物業管理成本變動，雙方因就管理費標準調整進行協商，達成一致的另行簽訂補充協議；專項維修資金標準為每月0.25元／平方米，并按照政府指導標準的調整而調整；管理費、專項維修資金等費用黃金世紀公司應于每月10日前向城建公司支付，逾期不交，按拖欠費用向城建公司支付日萬分之三的滯納金；合同未約定事宜參照城建公司與業主委員會簽訂的《物業管理合同》執行。 一審法院認為，涉案房產原為案外人深圳市城建開發（集團）有限公司所有，房產建筑面積均為18196.93平方米，用途為商業。2000年3月31日，深圳市城建開發（集團）有限公司與深圳沃爾瑪珠江百貨公司簽訂《房屋租賃合同書》和《房屋租賃補充協議》，將涉案房產出租給深圳沃爾瑪珠江百貨公司使用。租賃期間，黃金世紀公司取得涉案房產所有權并于2013年6月收回涉案房產。黃金世紀公司系涉案房產的業主，城建公司與涉案房產所在小區的深圳市福田區百花園（一期）業主委員會就涉案房產簽訂《百花園物業服務合同》對黃金世紀公司具有約束力，城建公司與黃金世紀公司建立了物業服務合同關系。 關于物業管理費。《百花園物業服務合同》約定，物業管理費收費方式采取酬金制，即住宅2.8元／平方米，商業物業8元／平方米（沃爾瑪商場物業管理費按城建公司與沃爾瑪簽訂的物業管理合同執行）。黃金世紀公司自2013年6月從深圳沃爾瑪珠江百貨公司收回涉案房產后在未與城建公司簽訂新的物業服務合同之前，涉案房產應按照城建公司與業委會簽訂的《百花園物業服務合同》約定的物業管理費收費標準執行。黃金世紀公司在2013年6月1日至2016年5月30日期間僅向城建公司支付了170萬元物業管理費。涉案房產建筑面積為18196.93平方米，依據合同約定物業管理費為145575.44元／月（18196.93平方米×8元／平方米），城建公司主張涉案房產的物業管理費按145575.38元／月的標準計收（低于合同約定的物業管理費標準145575.44元／月），黃金世紀公司支付的170萬元用于抵扣2013年6月起所簽訂的物業管理費，有利于黃金世紀公司，一審法院予以支持。經核算，2013年6月1日至2016年5月30日期間共計為35個月零30天的物業管理費為5236017.7元（145575.38元／月×35個月＋145575.38元／月×30天／31天），扣除黃金世紀公司支付的170萬元，黃金世紀公司還應向城建公司支付物業管理費3536017.7元（5236017.7元-1700000元）。 關于訴訟時效。黃金世紀公司辯稱城建公司提起本案的訴訟已經超過了法定的訴訟時效且雙方已經結清涉案房產2016年5月30日之前的所有費用。一審法院認為，首先，黃金世紀公司并無證據證明雙方已結清2016年5月30日之前的物業費；其次，黃金世紀公司自2013年6月收回涉案房產后至今均在涉案房產內辦公，黃金世紀公司在2013年11月3日向城建公司發出的《商務函》確認每月8日均收到城建公司送達的《費用催繳通知單》，且黃金世紀公司在庭審中亦自認城建公司、黃金世紀公司雙方在2016年5月之前對2013年6月至2016年5月期間的物業費進行過多次協商，黃金世紀公司也于2013年10月至2016年5月16日期間分12次向城建公司支付了物業管理費合計170萬元，其中最后一筆20萬元為2016年5月16日支付；最后，雙方在2016年5月31日簽訂新的物業管理服務合同時仍就之前的未支付的物業費進行了協商。因此，關于2013年6月至2016年5月的物業管理費訴訟時效應當從2016年5月31日重新計算。根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法總則〉訴訟時效制度若干問題的解釋》第二條規定，“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。民法總則施行之日（2017年10月1日），訴訟時效尚未滿民法通則規定的二年或一年，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規定的，人民法院應予支持。”本案訴訟時效自2016年5月計算，至2017年10月1日民法總則施行前未超過2年，城建公司主張適用民法總則3年訴訟時效規定，一審法院予以支持。黃金世紀公司辯稱沒有事實和法律依據，一審法院不予采納。 關于專項維修資金。一審庭審中，城建公司、黃金世紀公司雙方確認涉案房產的專項維修資金為每月0.25元／平方米。如上所述，黃金世紀公司自2013年6月收回涉案房產后未向城建公司支付涉案房產2013年6月1日至2016年5月30日的專項維修資金。現城建公司僅主張2014年1月1日至2016年5月30日期間共計28個月零30天的專項維修資金131780.92元（4549.23元／月×28個月＋4549.23元／月×30天／31天），對黃金世紀公司有利，一審法院予以支持。 關于滯納金。《百花園物業服務合同》約定業主應在每月8日前交納物業管理費，逾期交納者，按應繳費用本金日萬分之五收取滯納金，用于彌補管理服務費不足。黃金世紀公司未按約定向城建公司支付物業管理費，城建公司可主張黃金世紀公司支付逾期交納管理費的滯納金。如上所述，黃金世紀公司支付的170萬元用于抵扣2016年6月起的物業管理費。經核算，黃金世紀公司支付的170萬元抵扣2013年5月1日至2014年4月30日期間11個月的物業管理費后，還剩余98670.82元（1700000元-145575.38元／月×11個月），可用于抵扣2014年5月份的物業管理費，即黃金世紀公司拖欠2014年5月的物業管理費為46904.56元（145575.38元-98670.82元），拖欠2014年6月1日至2016年4月30日期間每月的每月物業管理費為145575.38元，拖欠2016年5月1日至2016年5月30日的物業管理費為140879.40元。城建公司在審理期間放棄部分訴訟請求，主張滯納金從2014年6月9日開始計算，一審法院予以準許。黃金世紀公司辯稱已經結清所有物業費用視為對滯納金過高的抗辯，一審法院結合涉案合同的履行情況以及雙方當事人的過錯程度等綜合因素，根據公平原則、誠實信用原則予以衡量，酌情調整滯納金計算標準為每日萬分之二，城建公司過高請求部分，一審法院不予支持。黃金世紀公司拖欠的物業管理費滯納金應自2014年6月起以每月實際拖欠的物業管理費為基數自當月9日起按日萬分之二計至付清款之日止（詳見附表）。 綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、第七條，《物業管理條例》第七條第（四）項、第（五）項，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規定，判決：一、黃金世紀公司應于判決發生法律效力之日起十日內向城建公司支付自2014年6月1日至2016年5月30日期間的物業管理費3536017.7元；二、黃金世紀公司應于判決發生法律效力之日起十日內向城建公司支付自2014年1月1日至2016年5月30日期間的專項維修資金131780.92元；三、黃金世紀公司應于判決發生法律效力之日起十日內向城建公司支付拖欠物業管理費的滯納金（滯納金的計算基數和起算時間詳見判決附表，以每月拖欠金額為基數按每日萬分之二計算至實際履行之日止）；四、駁回城建公司的其他訴訟請求。本案案件受理費55839元（已由城建公司預交），因適用簡易程序，按規定收取27919.5元，由城建公司負擔6037元，由黃金世紀公司負擔21882.5元。 二審中，黃金世紀公司提交一份城建公司發給黃金世紀公司的《關于百花園商業裙樓物業管理費繳費的函》，該函中有“貴公司在收購上述物業并于2013年6月進駐該物業后，提出調整管理費的請求，我公司非常重視，先后多次與貴公司負責人洽談具體事宜。經多次協商，最終達成管理費按6.5元／平方米／月標準收取，并于2016年5月31日簽訂了物業服務合同”、“貴公司的上述物業在2013年6月至2016年5月期間尚未繳納管理費2558081.62元”等內容。 原審查明的其他事實屬實，本院予以確認

一、維持深圳市福田區人民法院（2019）粵0304民初22633號民事判決第二項； 二、撤銷深圳市福田區人民法院（2019）粵0304民初22633號民事判決第三、四項； 三、變更深圳市福田區人民法院（2019）粵0304民初22633號民事判決第一項為黃金世紀公司應于判決發生法律效力之日起十日內向城建公司支付自2014年6月1日至2016年5月30日期間的物業管理費2554266.13元； 四、黃金世紀公司應于判決發生法律效力之日起十日內向城建公司支付拖欠物業管理費的滯納金（滯納金的計算基數和起算時間詳見判決附表二，以每月拖欠金額為基數按每日萬分之二計算至實際履行之日止）； 五、駁回城建公司的其他訴訟請求。 如果當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，則應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 一審案件受理費27919.50元（城建公司已預交受理費55839元，多交的27919.50元由一審法院予以退還），由城建公司負擔7919.50元，黃金世紀公司負擔20000元。黃金世紀公司將應負擔之數在本判決生效之日起五日內逕付城建公司。逾期城建公司可申請強制執行。 二審案件受理費67913元，由城建公司負擔40000元，黃金世紀公司負擔27913元。二審案件受理費城建公司預交55839元，黃金世紀公司預交12074元，抵扣后黃金世紀公司應將少交的15839元在本判決生效之日起五日內逕付黃金世紀公司。逾期黃金世紀公司可申請強制執行。 本判決為終審判決

審判長陳明亮 審判員張秀萍 審判員許瑩姣 二〇一九年十二月二十六日 書記員張思懿（兼）

2020-01-08