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上訴人吳某、吳某一因與上訴人國家糧食和物資儲備局科學研究院（以下簡稱糧儲局研究院）及原審第三人北京市社會科學界聯合會（以下簡稱社科聯合會）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，均不服北京市西城區人民法院（2019）京0102民初10431號民事判決，分別向本院提起上訴。本院于2019年12月4日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人吳某、吳某一的委托訴訟代理人周沙白、高雯雯，上訴人糧儲局研究院的委托訴訟代理人滿宏、肖龍，原審第三人社科聯合會的委托訴訟代理人李雪楊、吳犇均到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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吳某、吳某一共同上訴請求：變更一審判決第一項為糧儲局研究院給付我們房屋居住面積差價補償款291108.48元。事實和理由：我們房屋欠缺面積數額應為2.08平方米，一審法院忽視雙方安置協議中關于“其中樓房門廳或起居室計入居住面積5.5平方米”的約定，按照《北京市實施＜城市房屋拆遷管理條例＞細則》第27條規定，以樓房門廳和起居室實際面積超過8平方米的，以二分之一計入安置房屋居住面積來認定，則我們房屋面積欠缺數額為0.485平方米。上述認定錯誤，且違背了民事法律規定的意思自治原則。一審法院酌定之補償金額顯失公平，我們為涉案房屋的優先購買權人，已經交納了購房款項，是該房屋的準物權人。我們為解決糾紛和購買涉案房屋，持續多年與糧儲局研究院進行溝通，多部門也參與了調解協商，但該單位的故意逃避行為致使其侵害行為從房屋交付之日持續至今，其間物價上漲、損失擴大，故我要求以現在的市值予以補償合情合理。另，一審法院同期審理多起情況相同案件，欠缺面積數額均不一致，而該院不顧個案情況差異，均判決補償五萬元，顯失公平。 糧儲局研究院上訴請求：撤銷一審判決，改判按照2272元／建筑平方米標準給吳某、吳某一補償1101.92元。事實理由：《北京市實施＜城市房屋拆遷管理條例＞細則》第三條規定，實際安置面積超過兩平方米的應按照成本價格對被拆遷人給予經濟補償，小于兩平方米的不予補償。一審法院酌定金額之處理不當且數額明顯過高，應予下調。安置行為發生在1996年，吳某、吳某一的起訴已經超過法律規定的20年訴訟時效期間，不應得到法院的支持。 吳某、吳某一對糧儲局研究院的上訴辯稱，侵權事實確實開始于1996年，但我們從入住始即就面積欠缺事宜與糧儲局研究院協商至今未能解決。由于糧儲局研究院的不斷推脫行為致物價上漲，損失擴大，如按成本價補償，明顯有違公平原則。一審判決的數額已經遠遠少于我們的損失，且我們已經交納涉案房屋的購房款，故可以作為該房屋的所有權人主張面積損失。要求糧儲局研究院給付涉案房屋面積損失是我們行使物權保護權利，不適用訴訟時效規定。綜上，不同意糧儲局研究院的上訴請求。 糧儲局研究院對吳某、吳某一的上訴辯稱，涉案房屋為我院所有，并未發生所有權變更登記。吳某、吳某一在居住期間拖欠房屋租金及水、電費用多年，辦理購買手續時才予以補交，數額總計也僅為兩萬余元，而一審法院判決賠償損失數額已經遠遠超過該金額。一審法院計算涉案房屋安置面積的依據是國家標準，損失賠償亦應按照國家標準。故不同意吳某、吳某一的上訴請求。 社科聯合會述稱，同意一審判決，同意糧儲局研究院的答辯意見。 吳某、吳某一共同向一審法院起訴請求：判令糧儲局研究院就ＸＸＸ305號房屋欠缺居住面積2.08平方米補償我們291108.48元。 一審法院認定事實：1994年，糧儲局研究院（原國內貿易部科學研究院）經北京市城市規劃管理局（94）市規建字0389號文和北京市ＸＸＸ房地產管理局西拆許字（94）第36號文的批準，在ＸＸＸ進行拆遷建設。吳某、吳某一之母吳某二原承租ＸＸＸ2間，屬于拆遷范圍。1994年12月20日，吳某二與糧儲局研究院簽訂北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書，協議約定糧儲局研究院安置吳某二一家5個戶籍人口回遷期房二套，過渡期自1994年12月20日至1996年10月31日，過渡期滿后安置到ＸＸＸ，房屋壹居貳套，居住面積13.5＋5.5、13.5＋5.5平方米，其中樓房門廳或起居室計入居住面積5.5＋5.5平方米。1995年8月21日，因糧儲局研究院私自擴大建設面積，北京市城市規劃管理局對糧食科學院所建的違法建設進行了處罰。1996年10月，吳某二一家回遷入住ＸＸＸ，涉案房屋中臥室使用面積11.42平方米，起居室使用面積9.85平方米，門廳使用面積4.34平方米。2001年1月15日，被告取得ＸＸＸ的產權證。吳某二同棟樓鄰居茅某曾以其進住的房屋中居住面積比協議約定面積少，且其中一間臥室不通風、不采光，該房系違法建筑為由將國家糧食和物資儲備局科學研究院（國家糧食儲備局科學研究院）、ＸＸＸ公司訴至一審法院，要求對其重新安置住房。2001年8月，該院做出（2001）西民初字第4428號民事判決書，判決：駁回茅某的訴訟請求。判決后，茅某不服，提起上訴。北京市第一中級人民法院于2001年12月作出（2001）一中民終字第5003號民事判決書，判決：判決駁回上訴，維持原判。 另查，1994年9月18日，糧儲局研究院（原國內貿易部科學研究院、甲方）與ＸＸＸ公司（乙方、全民所有制企業，由第三人北京市社會科學界聯合會設立）簽訂《合建北禮士路職工住宅協議》，約定雙方合建職工住宅樓二棟座落于ＸＸＸ，建筑面積18588.1平方米，兩棟住宅樓產權屬于甲方，乙方包干向甲方提供60套（二居室一套計）住房，被拆遷戶、社會用房均由乙方負責解決，剩余住宅（不包括地下室和商業用房）由乙方支配。因工程建設發生的一切債務全由乙方承擔，發生的經濟糾紛由乙方負責解決……1998年，ＸＸＸ公司、北京市社會科學界聯合會與國內貿易局科學研究院因合建住宅協議糾紛一案，不服北京市高級人民法院（1997）高民初字第（161）號民事判決，向最高人民法院提起上訴。最高人民法院于1999年9月作出（1998）民終字第75號民事判決書，判決：一、科研院與科聯公司簽訂的《合建北禮士路職工住宅協議》有效、繼續履行……1999年10月，國家糧食儲備局科學研究院（甲方）與北京市社會科學界聯合會、ＸＸＸ公司（乙方）簽訂《關于處理ＸＸＸ聯建項目遺留問題的協議》，雙方約定：一、（1998）民終字第75號判定，《合建北禮士路職工住宅協議》有效。《合建協議書》約定，乙方負責被拆遷戶的臨時周轉、安置工作。據此，被拆遷戶提出安置面積欠缺問題，由乙方負責解決，甲方積極配合……2007年3月，最高人民法院出具（2007）民一再字第1號民事調解書，國家糧食局科學研究院、北京市社會科學界聯合會、ＸＸＸ公司三方自愿達成調解協議：一、三方同意糧科院與科聯公司簽訂的《合建北禮士路職工住宅協議》有效，應繼續履行…… 再查，2018年8月21日，經中央機構編制委員會辦公室批復，國家糧食局科學研究院改為國家糧食和物資儲備局科學研究院。 又查，吳某二于2010年3月14日去世，其原配偶吳某三于1995年11月22日去世，吳某二、吳某三育有子女二人，即吳某、吳某一。 吳某二同棟樓鄰居茅某曾在另案中，申請對其居住的北京市西城區ＸＸＸ3門402號房屋每平方米的市場價值進行評估。經北京市國盛房地產評估有限責任公司進行評估，上述房屋套內使用面積綜合單價為139956元／平方米。 一審法院審理認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。吳某、吳某一與糧儲局研究院簽訂的《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律及行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照協議的約定履行各自的義務。根據在案證據顯示，1994年，糧儲局研究院（原國內貿易部科學研究院）經北京市城市規劃管理局（94）市規建字0389號文和北京市ＸＸＸ房地產管理局西拆許字（94）第36號文的批準，在ＸＸＸ進行拆遷建設。吳某、吳某一之母吳某二原承租ＸＸＸ2間，屬于拆遷范圍。1994年12月20日，吳某二與糧儲局研究院簽訂《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》，約定糧儲局研究院將吳某二一家安置到ＸＸＸ兩套，居住面積均19.0平方米，其中樓房門廳或起居室計入居住面積5.5平方米。1995年8月21日，因糧儲局研究院私自擴大建設面積，北京市城市規劃管理局對糧儲局研究院所建的違法建設進行了處罰。1996年10月，吳某二一家回遷入住涉案房屋。2001年1月15日，糧儲局研究院取得ＸＸＸ的房屋所有權證。根據北京市房地產管理局《關于實施房屋拆遷〈細則〉中門廳面積計算意見的批復》，樓房門廳面積的計算，應以該套樓房門內各分間門之間（包括門廳、起居室、走道在內）面積的總和，作為門廳面積。根據《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》第二十七條第二款，安置用房的居住面積，按正式住房的居室面積計算，以樓房安置的，樓房門廳和起居室面積超過8平方米的，其面積的二分之一計入安置的居住面積。據此，可以計算出涉案的ＸＸＸ的實際居住面積為18.515平方米（11.42＋9.85÷2＋4.34÷2），比協議約定少0.485平方米。由此可見，糧儲局研究院安置的房屋面積與約定不符的事實存在，但吳某、吳某一計算標準有誤，法院不予采信。就吳某、吳某一主張應按涉案房屋的現市場價值進行補償，因涉案房屋現所有權人仍為糧儲局研究院，吳某二僅是該房屋的承租人，對涉案房屋不享有所有權，亦無權上市出售。且吳某二入住涉案房屋的時間為1996年10月。因此，吳某、吳某一主張按房屋現所有權的市場價值進行補償并無事實和法律依據。法院現根據糧儲局研究院為吳某二安置房屋減少的面積及對吳某、吳某一造成的實際影響和案件實際情況等，酌情確定，糧儲局研究院應就安置的房屋面積與約定不符的問題補償50000元，由糧儲局研究院給付吳某二的法定繼承人，即吳某、吳某一。因本案涉及對物權的損害賠償問題，故不適用訴訟時效的相關規定，糧儲局研究院以超出訴訟時效作為抗辯的理由不能成立。 綜上所述，一審法院依據《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決：一、自判決生效之日起七日內，國家糧食和物資儲備局科學研究院向吳某、吳某一支付房屋居住面積差價補償款五萬元。二、駁回吳某、吳某一的其他訴訟請求。如果國家糧食和物資儲備局科學研究院未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本院二審期間，吳某、吳某一提交交通銀行北京百萬莊支行出具的銀行回單兩張、北京國糧物業管理有限公司出具的收據一張，以證明其向糧儲局研究院交納了涉案房屋的購房款項，可以行使房屋所有權人權利。糧儲局研究院對上述證據的真實性予以確認，但認為雙方未就涉案房屋簽訂買賣合同，房屋所有權亦未發生變化，如購房人不僅可以以較低價格購得房屋還可以取得法院判決的巨額賠償款，顯然不合情理。社科聯合會的質證意見與糧儲局研究院一致。 本院對一審查明相關事實予以確認。本院另查明，吳某、吳某一之母吳某二原為糧儲局研究院職工，本案《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》所載之被拆遷房屋系單位分配其承租之公有房屋，因糧儲局研究院決定對該房屋拆除并建設職工住宅樓，而為吳某、吳某一安置本案訴爭之ＸＸＸ，安置后該房屋性質仍為租賃，雖吳某、吳某一表示已經向糧儲局研究院交納購房款，但房屋所有權尚未發生轉移登記

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費5910元，由吳某、吳某一負擔4917元，由國家糧食和物資儲備局科學研究院負擔993元（均已交納）。 本判決為終審判決

審判長劉麗杰 審判員王佳 審判員姚穎 二〇一九年十二月三十一日 書記員黑夢雪 書記員楊竹 書記員周潔

2020-01-08