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原告陳浩、馮潔儀訴被告廣州市源昌房地產開發有限公司（下稱源昌公司）商品房預售合同糾紛一案，本院于2018年2月22日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告陳浩、馮潔儀的委托訴訟代理人張麗，被告源昌公司的委托訴訟代理人黃旭章到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告陳浩、馮潔儀向本院提出訴訟請求：一、被告向原告支付延期交房違約金25918元（以總房價款602750元為基數，按每日0.05%的標準，從2017年12月31日計算至涉案房屋通過規劃、消防、人防、環保、永久供氣、永久供電、永久供水等驗收及取得建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表后交付給原告之日止）；二、被告承擔本案訴訟費。訴訟中,原告將第一項訴訟請求變更為:被告向原告支付延期交房違約金（以總房價款602750元為基數，按每日0.05%的標準，從2017年12月31日計算至2018年3月26日止，對2018年3月26日之后的違約金另行主張）。事實和理由：2016年5月7日，原告與被告簽訂商品房買賣合同，由原告向被告購買南沙區×××房。合同約定被告應于2017年12月30日前將通過規劃、消防、人防、環保、永久供氣、供電、供水和取得工程竣工驗收備案表的該房屋交付給原告使用，逾期每日按房屋總價款的萬分之五支付違約金。合同簽訂后，原告支付了全部房款。被告逾期未通過任何房屋驗收，至今不具備交樓條件，且原告多次前往被告處收樓，要求被告出示收樓文件，被告均置之不理，原告至今未收樓。被告的行為已構成違約。 源昌公司辯稱：一、雙方簽訂的《商品房預售合同》及附件是雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效，雙方應依據約定履行義務、主張權利。二、依據《商品房預售合同》附件七第八條約定的交付條件，案涉商品房項目在合同約定的交付日期（2017年12月30日）前已經具備交付條件：于2017年12月29日取得《建筑工程竣工驗收報告》；于2017年11月13日取得給排水管道工程驗收合格的《竣工驗收鑒定書》，滿足供水條件；于2017年12月18日取得供電工程驗收合格的《客戶受電工程竣工檢驗意見書》，滿足供電條件；于2017年11月11日取得燃氣管道工程驗收合格的《工程竣工驗收報告》，滿足供氣條件；于2017年12月20日取得電梯定期檢驗報告，滿足電梯使用條件，并具備了通郵、通網等公共服務條件。三、依據《商品房預售合同》附件七第十一條第三款的約定，盡管案涉商品房已經滿足約定的交付條件，但根據南沙區環保水務局口頭答復及2018年1月4日書面復函，“案涉商品房項目周邊市政污水管網系統建設預計要在2018年3月方可完成施工招標，2018年4月開工建設，屆時我局將優化施工時序，優先啟動珠江工業園污水接駁子項施工，預計2018年6月可完成土建施工。”由于案涉商品房項目周邊的市政污水管網系統建設尚未完成，導致項目污水管道無法接駁，被告無法領取排污許可證并通過環保驗收。故被告根據《商品房預售合同》附件七第十一條第三款之約定，通知原告延期入伙。上述原因非被告可以預計、控制的原因，被告已將上述事實告知原告，被告據此順延入伙時間符合合同約定，符合法律規定，無需承擔違約責任。四、被告于2017年12月28日發出《延期入伙通知書》，告知原告被告延期交付的原因及采取的相關措施，同時表示如果原告愿意收樓裝修的，被告可以為原告辦理收樓手續。被告已積極采取措施并告知原告，被告無違約行為，無需承擔違約責任。五、涉案工程的消防驗收于2017年12月22日通過廣東和星消防檢測信息有限公司出具檢測報告，消防部門于2018年1月18日出具消防竣工驗收報告是因行政部門的審批滯后。規劃驗收不是商品房約定的交付條件。 本院經審理認定事實如下：對當事人無異議的證據和事實，本院予以確認，結合庭審陳述，認定事實如下： 源昌公司于2016年3月22日領取位于廣州市南沙區珠江管理區正安圍珠江源昌花園（裙樓及塔樓自編Ｃ3Ｃ4、Ｃ5棟）（下稱珠江源昌花園）《商品房預售許可證》。該項目是由源昌公司、廣州市新鵬興房地產開發有限公司、廣東恒榮實業發展有限公司的三地塊合并后統一開發建設。其中，市政配套報裝和辦理手續中的永久用水報裝手續由廣州市新鵬興房地產開發有限公司負責，燃氣、永久用電申請報裝由源昌公司負責。 2016年5月7日，源昌公司（甲方）與陳浩、馮潔儀（乙方）簽訂《商品房預售合同》，約定由陳浩、馮潔儀購買位于廣州市南沙區×××房（下稱案涉房屋），房屋總價款602750元。該合同約定如下：第十二條交房條件，該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設工程質量監督機構出具的商品房建設項目符合驗收管理規定的《建設工程質量監督報告》和規劃、公安消防、人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件。第十三條房屋交付，甲方應當在2017年12月30日前將作為本合同標的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋時，應當向乙方發出收樓通知書……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方應當及時書面告知乙方。……第十四條延期交房的違約責任，甲方如未能按本合同規定的期限交房，按下列方式處理：1.按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期不超過60日的，甲方應自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.05%的標準向乙方支付違約金，本合同繼續履行。（2）逾期超過120日后，乙方有權單方解除合同。……乙方要求繼續履行的，合同繼續履行，甲方應自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.05%的標準向乙方支付違約金。第十五條房屋交付時的有關資料，甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應當向乙方提供有關該商品房的下列資料：（一）規劃部門出具的《建設工程規劃驗收合格證》。（二）建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》。（三）消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證。（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。（五）人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件。（六）《房地產（住宅）質量保證書》。（七）《房地產（住宅）使用說明書》。（八）《臨時管理規約》或《管理規約》。……上述文件不全的，視為不符合交付標準，乙方有權拒絕收樓，由此產生的逾期交付責任由甲方承擔。附件七補充協議約定：八、對合同第十二條、十五條的變更及補充，1.本商品房的交付條件為：取得本商品房項目的《建設工程竣工驗收報告》（指由建設單位、施工單位、設計單位、勘察單位、監理單位共同簽署的《建設工程竣工驗收報告》或者取得《建設工程竣工備案表》、供水供電達到使用要求、電梯可以正常使用時即可向買方交付本商品房。2.合同第十二條、第十五條所指永久供水、供氣、供電、通郵等居住條件，若因當地公共服務水平未能達到永久使用標準，開發商有權以臨時設施或服務取代，以不影響買方正常居住為限。買方不得以此為由提出退房、賠償或拒絕收樓。……十、對合同第十四條的補充1、如發生下列情形，賣方可不書面通知而據實予以延期交付房屋，不適用本合同中有關出賣人逾期交付商品房的違約責任條款：（1）因買方原因而導致逾期交房……（2）因執行法律、法規或政府規章等強制性文件；（3）因政策調整，政府行為或房地產權登記機關改變程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然災害或意外事件。2、……賣方如未能按合同規定的期限交房，需按合同第十四條的約定支付違約金，累計不超過該商品房總價款的1%。十一、對合同第十六條的變更及補充：……3.雙方確認本商品房實際入伙（即交付）時間為2017年12月30日。如因政府市政道路及相關配套建設等特殊情況導致入伙時間延遲的，買方同意入伙時間順延且不屬賣方逾期交付商品房，賣方無需承擔合同第十四條約定的逾期交付的違約責任。屆時，賣方將向買方發出書面延期入伙通知書，順延的入伙時間以賣方延期入伙通知所載日期為準。買方不反對賣方提前發出入伙通知書。庭審中，對于補充協議第十一條中的“政府市政道路及相關配套建設等特殊情況”的具體所指內容，雙方各執一詞。陳浩、馮潔儀主張為市政道路及與市政道路相關的配套設施，不包括本案的排污網管建設；源昌公司則主張為房地產開發配套的公共建設市政配套設施，包括污水處理站、垃圾處理站以及各種市政管線設施等。 合同簽訂后，陳浩、馮潔儀支付了購房款，源昌公司出具了相應的購房款發票。 2017年12月27日，源昌公司發出《延期入伙通知書》，載明：“珠江源昌花園一期工程已經竣工完成，但由于屬于珠江源昌花園市政配套設施的廣州市南沙區珠江工業園市政排水排污管網系統暫未完成，故至2017年12月30日珠江源昌花園小區的污水井管網排放尚不能接通，因此導致項目環境評估和環保驗收無法完成，也無法辦理領取排污排水許可證。根據原商品房預售合同第十二條及第十三條、合同附件中第十一條對第十六條的變更補充第３款之約定，本項目實際交付使用時間予以相應順延。經向市政部門咨詢，市政配套設施最終完成時間預計為2018年6月30日。故項目交付使用時間暫相應延長至2018年4月26日……如閣下需要提前對購買房屋進行設計和裝修的，可提前至珠江源昌花園銷售中心辦理提前交接交樓手續……”陳浩、馮潔儀確認收到上述通知書，但對源昌公司在通知書中所述延期交房的理由不予確認。 為查明案涉商品房項目的永久用水、用氣、用電、環保驗收情況，本院向各相關職能部門發出征詢函。其中，廣州南沙粵海水務有限公司于2018年3月15日復函本院，稱“該項目永久用水報裝工程已完成并通過驗收，已具備永久用水供水條件。但由于該項目未能提供《建筑工程規劃驗收合格證》，我司尚未與其簽訂永久用水的《供用水合同》，尚未實施永久用水”；廣州南沙發展燃氣有限公司于2018年3月16日復函本院，稱“經復查發現涉案小區燃氣管道局部不滿足燃氣規范要求，未通過復查驗證，暫不具備通氣條件”；廣州供電局有限公司南沙供電局于2018年3月13日復函本院，稱“目前正處于驗收整改階段，尚不具備永久用電”；廣州市南沙區環保水務局于2018年3月19日復函本院，稱“2017年10月1日前，我局未收到該項目的竣工環保驗收申請……自2017年10月1日起，建設單位應自主完成環保驗收”。 案涉商品房項目于2017年12月6日取得《關于南沙區珠江源昌花園項目光纖到戶通信配套設施竣工驗收意見書》，準予接入公眾電信網絡；于2017年12月20日經廣州特種機電設備檢測研究院出具《電梯定期檢測報告》，電梯檢驗合格；于2017年12月27日取得通郵申報表，符合通郵條件；于2017年12月28日取得《人防工程專項竣工驗收備案意見書》（編號：穗南人防驗備﹝2017﹞17號），同意予以備案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工驗收報告》，通過驗收。另外，源昌公司在2017年12月30日前出具了案涉商品房項目的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》以及《珠江源昌花園小區臨時管理規約》。2018年1月15日，源昌公司舉行了竣工環境保護驗收會并形成了《珠江源昌花園（原名：珠江園一號）地塊三建設項目竣工環境保護驗收意見》，通過竣工環境保護驗收。 案涉商品房項目于2018年3月21日取得了《建設工程規劃驗收合格證》（編號：穗國土規劃驗證﹝2018﹞263號）。2018年3月22日，廣州南沙發展燃氣有限公司市場發展部出具證明，證明“珠江源昌花園小區具備燃氣通氣置換條件”。2018年3月26日，廣州供電局有限公司南沙供電局萬頃沙供電所出具證明，證明“珠江源昌花園永久用電工程已竣工驗收，具備永久供電條件”。2018年3月27日，源昌公司與廣州南沙粵海水務有限公司簽訂了《廣州市（非居民）城市供水用水合同》。 2015年3月23日，廣州市南沙區水務局出具了《南沙區城市排水設施設計咨詢意見》（編號：穗南水市排水咨［2015］77號），認定“目前項目具備接駁市政污水管道條件”。2017年12月28日，案涉商品房項目向廣州南沙開發區環保水務局提交了“關于同意污水外運至污水處理廠進行污水處理的申請報告”，廣州市南沙區環保水務局在審批單位處加蓋公章。2018年1月4日，廣州市南沙區環保水務局出具《關于珠江源昌花園周邊市政污水管網系統建設進度的告知函》，內容為：“貴公司負責開發的珠江源昌花園項目生活污水接駁點已納入我局組織實施的‘萬頃沙聯圍片區污水管網完善及雨污分流改造工程（珠江工業園污水管網完善工程）’建設范圍。目前該工程已完成施工圖審查、概（預）算評審等工作，正在開展施工招標工作，預計2018年3月可完成施工招標，2018年4月開工建設，屆時我局將優化施工時序，優先啟動珠江工業園污水接駁子項施工，預計2018年6月可完成土建施工。” 源昌公司提供雙方簽訂的草簽合同，陳浩、馮潔儀對該草簽合同的內容不予確認，認為草簽合同及雙方簽訂的合同的補充協議中有關逾期交樓違約金上限等內容無效，且認為即便有效，因現在交樓時間遙遙無期給其造成巨大損失，違約金應調整為按照每日總房價款0.05%的標準，總額不以補充協議約定的總房價款的1%為限

一、被告廣州市源昌房地產開發有限公司應于本判決發生法律效力之日起十日內，向原告陳浩、馮潔儀支付逾期交房違約金（違約金以購房款602750元為基數，按照中國人民銀行同期一年期人民幣貸款基準利率，從2017年12月31日起計算至2018年3月26日止）； 二、駁回原告陳浩、馮潔儀的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費224元，由原告陳浩、馮潔儀負擔161元，被告廣州市源昌房地產開發有限公司負擔63元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣州市中級人民法院

審判員徐廣鈞 二〇一八年六月八日 書記員梁鳳茵

2020-01-03