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原告陳世盛、張丹訴被告廣州保祺房地產開發有限公司（以下稱保祺房地產公司）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告陳世盛、張丹，被告保祺房地產公司的委托訴訟代理人馬力偉到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告陳世盛、張丹訴稱：2018年3月23日，原告與被告簽訂《廣州市商品房買賣合同》，約定原告購買位于廣州市南沙區保利南怡灣ＸＸ房（以下統稱涉案房屋），總購房款為1044000元，被告應于2019年3月31日交付房屋。原告于2019年3月23日收樓時，被告未出示《廣州市商品房買賣合同》第十五條規定的（一）至（五）項原件并提供加蓋被告公章的復印件。更重要的是經原告聘請的驗房人員查驗發現，該商品房有大小問題共計39個，故原告拒絕接收。原告于2019年3月25日按照商品房買賣合同上的通訊地址和電話郵寄《收樓異議函》給被告，被退件。原告于2019年4月2日再次郵寄《收樓異議函》給被告。2019年6月21日，原告第三次郵寄收樓異議函給被告。直到2019年7月5日，被告才整改好房屋，并交付給原告。根據《廣州市商品房買賣合同》的約定，被告構成延期交房，應當支付違約金。原告與被告于2018年3月18日簽訂了《委托裝修協議》，協議約定原告委托被告對涉案房屋進行裝修，裝修總價款為453653元。被告應于2019年3月31日完成裝修工程并交付給原告。2019年3月23日原告查驗房屋，發現問題并三次函告被告，但被告直到2019年7月5日才交付房屋。根據《委托裝修協議》約定，被告應當承擔延期交房違約金。由于被告的原因導致房屋一直沒有交付給原告，所以原告支付物業管理費以及垃圾費的起始時間應該實際交付房屋的時間，即2019年7月份。由于涉案《委托裝修協議》無效，裝修款是房款的一部分，原告在2019年7月24日繳納面積補差款2004元，房屋總價為1499657元。補充協議部分條款無效，補充協議約定延遲交房違約金每日按總房價款的0.01%計付違約金，該約定加重原告的責任，減輕被告的義務，該約定亦是無效。據此，原告陳世盛、張丹請求判令：1.被告向原告支付2019年3月31日至2019年7月5日的遲延交房違約金49590元；2.被告向原告支付2019年3月31日至2019年7月5日的延期交付裝修工程違約金21548.5元；3.被告向原告退還2019年4月1日至6月30日的物業管理費以及垃圾費共計630元；4.由被告承擔本案訴訟費用。訴訟中，原告陳世盛、張丹變更訴訟請求為：1.被告向原告支付2019年3月31日至2019年7月5日的遲延交房違約金71233.7元（1499657元×0.05%×95天）；2.被告向原告退還2019年4月1日至6月30日的物業管理費以及垃圾費共計630元；3.被告承擔本案訴訟費用。 被告保祺房地產公司答辯稱：請求法院依法駁回原告的訴訟請求。1.涉案房屋在雙方約定的交付日期（2019年3月31日）前已經具備交付條件，原告違反補充協議的約定，以涉案房屋裝修瑕疵問題拖延收樓、拒絕收樓，該理由依法依約不能成立，所以被告依法不應當承擔逾期交房的違約責任；2.被告于2019年3月23日向原告寄送《關于保利南怡灣交付通知書及交付指引1-6-2304》，通知原告對涉案房屋進行驗收，被告已履行義務，不存在逾期交樓；3.依據裝修協議第十條第2款的約定，在原告反映裝修存在質量瑕疵后，被告依約積極履行保修責任，已將瑕疵問題全部維修好，因此該期間不構成逾期交房；4.如法院認定雙方簽訂的委托裝修協議無效，該裝修協議所涉及的裝修款453653元不存在計算違約金的法定理由；5.原、被告簽訂的《廣州市商品房買賣合同》及補充協議是雙方的真實意思表示，合法有效，即便法院認定被告存在逾期交房的行為，違約金也應當按照雙方簽署的補充協議第七條的約定，按每日0.01%的標準計算。 經審理查明：保祺房地產公司系涉案房屋所在項目的開發商，已取得該項目的《商品房預售許可證》。2018年3月18日，陳世盛、張丹與保祺房地產公司簽訂《保利南怡灣認購書（預售）》，認購涉案房屋，認購價為1044000元。同日，陳世盛、張丹（甲方）與保祺房地產公司（乙方）簽訂《委托裝修協議》，約定甲方委托乙方對涉案房屋進行裝修，裝修工程款總金額453653元。五、完工期限及交付標準1.乙方應當在2019年3月31日前完成本協議約定的裝修工程并交付給甲方，該裝修工程還須符合《室內裝修交樓標準》的規定，同時符合國家質量標準。2.若甲方在約定的交付日期截止日仍未收到《收樓通知書》的，則以本協議約定的交付截止日為實際交付日，房屋所在地為交付地，甲方應按照約定的時間和地點自行前來辦理交付手續。如因甲方原因導致未能按期交付的，則在本協議約定交付日期屆滿之日起該裝修的商品房視為已交付給甲方。3.如甲方對裝修工程有異議的，應在收到《收樓通知書》之日起10日內以書面形式提出，逾期未提出的視為裝修后的該商品房已經甲方驗收合格。4.裝修工程存在質量瑕疵的，由乙方在保修期限內承擔保修責任，并不影響該商品房的交付。甲方不得以裝修工程存在質量問題為由拒絕依照《商品房買賣合同》及補充協議的約定接收該商品房。八、保修期及保修責任在保修期內，乙方對該商品房裝修工程出現的質量問題承擔保修責任，乙方應承擔的保修責任不影響該商品房的交付，甲方不應以此拒絕收樓。十、違約責任2.甲方直接對裝修后的該商品房作整體交房驗收，如裝修工程存在質量瑕疵，由乙方在保修期內承擔保修責任，甲方不得以裝修工程質量瑕疵拒不收樓。4.甲方已履行其全部義務，乙方逾期交付裝修工程且經甲方書面催告后仍未能交付的，每逾期一天，甲方有權要求乙方每日按裝修款的0.05%支付違約金，該違約金總額累計不超過裝修款的30%。 2018年3月23日，陳世盛、張丹（買方，乙方）與保祺房地產公司（賣方，甲方）簽訂《廣州市商品房買賣合同（預售）》，約定由陳世盛、張丹購買涉案房屋，房價款為1044000元。合同還約定：第十二條交房條件該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設工程質量監督機構出具的商品房建設項目符合驗收管理規定的《建設工程質量監督報告》和規劃、公安消防、人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件。第十三條房屋交付甲方應當在2019年3月31日前將作為本合同標的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋時，應當向乙方發出收樓通知書。第十四條延期交房的違約責任甲方如未能按本合同規定的期限交房，按下列方式處理：1.按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期不超過180日的，甲方應自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.05%的標準向乙方支付違約金，本合同繼續履行。（2）逾期超過180日后，乙方有權單方解除合同。乙方要求繼續履行的，合同繼續履行，甲方應自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.05%的標準向乙方支付違約金。由于乙方原因，導致未能按期交付的，從本合同約定交樓日期屆滿之日起視為已經交付，由此產生的一切費用（包括但不限于物業管理費、公攤水電費等）、風險及法律責任概由乙方負責。第十五條房屋交付時的有關資料甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應當向乙方提供有關該商品房的下列資料：（一）規劃部門出具的《建設工程規劃驗收合格證》。（二）建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》。（三）消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證。（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。（五）人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件。（六）《房地產（住宅）質量保證書》。（七）《房地產（住宅）使用說明書》。（八）《臨時管理規約》或《管理規約》。上述文件不全的，視為不符合交付標準，乙方有權拒絕收樓，由此產生的逾期交付責任由甲方承擔。第十六條交付時的驗收乙方應在接到收樓通知書之日起5日內對該商品房進行驗收，如有異議，應當在驗收期限屆滿之日起3日內以書面形式提出，逾期不提出，視為同意接收該商品房。乙方認為該商品房不符合交付標準或條件的，應一次性提出異議。甲方在接到乙方異議后，應在30日內對異議部分做出書面答復和處理意見。逾期不予答復及處理的，視為乙方異議事實成立，該商品房視為未交付。第二十三條甲方關于裝飾、設備標準承諾的違約責任，甲方交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定的標準，達不到標準的，乙方有權要求甲方以同等品質的材料、設備代替。第二十九條關于通知的約定本合同要求或允許的通知和通訊，均自收到時起生效。附件七補充協議約定：五、合同第十二條變更為1.甲乙雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設、監理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》，乙方同意《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》及合同第十二條約定的其他文件均不作為商品房的交房條件，不因是否取得《建設工程竣工驗收備案表》及其他文件而向甲方主張權利（包括但不限于拒絕收樓、主張逾期交樓違約責任）。3.本合同第二十三條及附件六所述的裝飾、設備標準為雙方就商品房的裝飾設備所達成的一致意見，但并非該商品房的交付條件，若出現房屋主體結構以外的非安全質量問題或《住宅質量保證書》中的質量問題，均屬質量保修范圍，不影響該商品房的交付，乙方同意接受該商品房的瑕疵交付，該商品房從約定交付之日起視為已經交付給乙方，但甲方應根據保修條款承擔保修責任，并在完成房屋交付后的合理時間完成保修義務。4.下列任一情形，均視為房屋已經交付使用：（1）乙方簽署收樓確認書；（2）乙方收到甲方《收樓通知書》后逾期辦理收樓或者無正當理由拒不收樓；（3）本合同第十三條約定的最后交付時間屆滿，乙方逾期辦理收樓或者無正當理由拒不收樓；（4）乙方未在買賣合同第十三條約定的交付期限屆滿之日起3日內以書面形式提出房屋質量異議。該商品房毀損、滅失的風險自交付使用之日起轉移給乙方，并且交付使用之日起乙方承擔及支付物業管理費、該房屋及公共分攤的水電費。六、本合同第十三條的補充約定2.乙方應按照甲方《收樓通知書》通知的日期按期前來辦理收樓手續，甲方也可以選擇不寄發《收樓通知書》，如乙方未收到甲方的《收樓通知書》的，可在買賣合同第十三條所約定的房屋交付日期自行前往甲方項目現場物業服務中心處辦理收樓手續，本條視為甲方已經履行了交樓通知義務，乙方不得以甲方未寄送《收樓通知書》為由主張甲方逾期交樓。七、本合同第十四條第一款變更為甲方如未能按本合同約定的期限交房的，乙方不退房，每延期一日，甲方按已付房價款的萬分之一向乙方支付違約金，直至乙方取得商品房為止，若因乙方自身原因導致無法在約定時間內取得商品房的，甲方不做任何賠償。八、合同第十五條變更為甲乙雙方一致同意甲方現場公示建設、監理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》復印件即可，甲方公示后即視為符合交付標準，乙方不得因此拒絕收樓，除《房地產（住宅）質量保證書》、《房地產（住宅）使用說明書》外，合同第十五條所列其他文件無需向乙方提供。九、本合同第十六條第二款變更為乙方認為該商品房不符合交付標準或者條件的，應一次性提出異議。如經雙方委托當地具有建設工程質量檢測資質的機構鑒定證明房屋主體結構質量不合格或房屋質量問題嚴重影響正常居住的，乙方有權拒絕收樓，否則乙方不得借故拒絕收樓。若乙方認為該商品房存在裝修、設施設備等其他質量問題的，乙方不得拒絕收樓，由甲方核實后承擔保修責任，甲方履行保修責任的期間不構成遲延交付。十五、甲方因違約而產生的利息、賠償金及違約金總額不超過乙方已付房價款的1%。二十三、本合同第三十二條補充約定1.本補充協議及本合同其他附件為雙方真實意思表示，雙方同意《認購書》、本合同與本協議、附件約定不一致的，以本補充協議的約定為準。2.本合同簽訂前，甲方已將本合同及附件提示乙方詳細閱讀，并按乙方要求作出必要的解釋，乙方是在完全清楚理解本合同及附件條款內容的基礎上與甲方簽訂本合同及附件的。 陳世盛、張丹已于2019年3月31日前付清上述房價款1044000元及裝修工程款453653元，并于2019年7月24日補交面積差額2004元。陳世盛、張丹、保祺房地產公司確認裝修款為涉案房款的組成部分。 2019年3月中旬，陳世盛、張丹到涉案房屋所在的物業中心，預約在2019年3月23日辦理收樓手續，陳世盛、張丹于該日驗收房屋，以房屋存在質量問題未辦理收樓手續。2019年3月23日，保祺房地產公司向陳世盛、張丹寄送《房屋交付通知書》，通知陳世盛、張丹于2019年3月23日辦理涉案房屋交付手續。陳世盛、張丹確認于2019年3月24日收到該通知書。2019年7月5日，陳世盛、張丹辦理涉案房屋收樓手續并繳納了涉案房屋2019年4月-7月垃圾處理費、物業管理費共計840元，廣州保利城物業管理有限公司南沙分公司開具了相應的發票。 陳世盛、張丹為證明涉案房屋存在質量問題，提供涉案房屋《商品房保修問題確認單》（2019年3月23日）、《廣州雙槍工程技術咨詢有限公司房屋查驗咨詢報告》及多張照片。其中，《商品房保修問題確認單》載明涉案房屋入戶花園入戶大門合葉處開裂嚴重（更換）、入戶大門框收邊縫大……；入戶玄關次入門門框收邊大，次入戶門開關相撞門框、強電箱蓋板掉漆……；大廳次入戶門框右旁踢腳線鋪貼不平齊、推拉門左側墻面粗糙……；陽臺房坎處未上油漆；廚房推拉門關閉后上側縫大、推拉門左側墻磚空3塊……；過道地磚空1塊、衛生間燈控制開關面板蓋不上；主臥左門框下側釘未取、門關閉晃動、窗外側上方收邊打膠不嚴……；次臥消防門合葉缺螺絲4個、木地板壓邊打膠差、窗右側木地板松動、窗臺石收邊未填縫、消防門開關相撞門框……；衛生間墻磚空鼓多處（嚴重）、淋浴屏推拉門推拉異響、窗關閉不嚴……。陳世盛分別于2019年3月25日、2019年4月2日、2019年6月21日向保祺房地產公司郵寄《收樓異議函》，載明由于未出示商品房已經符合交付條件的相關證明文件，驗收時發現涉案房屋存在諸多質量問題，故拒絕收樓，要求保祺房地產公司更換入戶大門、重新處理衛生間空鼓問題等。陳世盛提供其與名為“五-六棟管家劉小旭”（以下簡稱劉小旭）的微信聊天記錄，顯示：2019年6月28日，劉小旭“這個是洗手間的空鼓，切了，一會貼。入廳門腳線，切了，從新貼。廚房縫大收邊，已搞好。兩個窗戶縫大已收邊。主臥開關收邊也搞好了?！敝?，劉小旭“您好！門已經換好了”，陳世盛“好的，其他的修好了嗎？”，劉小旭“正在搞，馬上就全部搞好了”，陳世盛“你們7月5號約我收樓，能修好嗎？”劉小旭“必須滴”。 庭審中，雙方確認涉案房屋所在項目于2018年3月29日具備通郵條件。保祺房地產公司于2018年9月27日取得涉案房屋所在項目的《房屋建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。就涉案房屋所在樓盤是否具備永久用水、供氣、供電條件，本院分別向廣州南沙粵海水務有限公司、廣州南沙發展燃氣有限公司、廣州供電局有限公司南沙供電局發出征詢函，上述單位分別向本院復函。廣州南沙粵海水務有限公司復函稱“廣州保祺房地產開發有限公司于2019年1月23日與我司就保利南怡灣1-1號樓、1-2號樓、1-3號樓、1-4號樓、1-5號樓、1-6號樓、三期地下室簽訂供水協議（詳見附件），上述樓盤于簽訂合同之日起具備永久用水條件”，廣州南沙發展燃氣有限公司復函稱“廣州市南沙區保利南怡灣1-6號樓23層2304房燃氣管道工程為開發商自理工程，由開發商自行委托設計、施工、監理，在開發商的監管下進行燃氣工程施工建設。目前該小區燃氣管道于2018年12月21日完成天燃氣置換，小區內具備通氣條件，小區業主在滿足燃氣規范要求的前提下，通過我司入戶安全檢查合格后可申請通氣點火”，廣州供電局有限公司南沙供電局復函稱“經核查，保利南怡灣1-6號樓2304房已于2018年11月21日完成送電，具備永久用電條件……”

駁回原告陳世盛、張丹的全部訴訟請求。 本案受理費797元，由原告陳世盛、張丹負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣州市中級人民法院

審判員老善涵 二〇一九年十一月二十五日 法官助理李靜宜 書記員謝芝華

2019-12-28