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原告曾進如、吳群芳訴被告深圳市卓悅時尚健身管理有限公司龍華分店（以下簡稱“卓悅時尚龍華分店”）、范書棋、深圳市卓悅時尚健身管理有限公司（以下簡稱“卓悅時尚公司”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月23日立案后，被告卓悅時尚龍華分店依法提起反訴。本院適用簡易程序，將本訴、反訴合并、公開開庭進行了審理。原告曾進如及委托訴訟代理人尹杰珍，三被告共同委托代理人劉劍鋒到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告向本院提出如下訴訟請求：1.判決確認原告曾進如、吳群芳與被告卓悅時尚龍華分店、范書棋簽訂的《深圳市房屋租賃合同書》于2018年4月17日解除；2.判決被告卓悅時尚龍華分店、范書棋返還原告合同保證金、入場費、房屋租金、熱水器使用費合計人民幣321950元；3.判令被告卓悅時尚龍華分店、范書棋賠償原告經濟損失331368.86元；4.判令被告卓悅時尚公司對被告卓悅時尚龍華分店、范書棋的返還和賠償款項653318.86元承擔連帶責任。 原告起訴的事實與理由：被告卓悅時尚龍華分店系被告卓悅時尚公司的分公司，被告卓悅時尚龍華分店在龍華區××浪街道從事物業轉租業務。2017年11月28日，原告與被告卓悅時尚龍華分店、范書棋簽訂《深圳市房屋租賃合同書》約定被告卓悅時尚龍華分店向原告轉租位于深圳市××浪街道××龍××花園（××）5／6／7棟205-213／215-218房產作為開辦中醫理療館所用，轉租面積451平方米，建筑總層數2層，租金70元／平方米，合同期限自2018年1月1日起至2022年10月30日止。合同簽訂后，原告向被告卓悅時尚龍華分店、范書棋繳納了保證金94710元、入場費150000元、2018年1、2、3月租金63240元，熱水器費用14000元。然而，合同簽訂后被告卓悅時尚龍華分店、范書棋遲遲不能交房，直至2018年1月1日才交付房產。裝修過程中，原告對涉案房產面積提出質疑，被告范書棋稱過道裝修后可以使用，還有其自己開辦的健身房公攤面積100多平方米要分攤給原告，并稱先裝修再處理面積問題。后經物業管理處確認，被告范書棋所稱過道根本無法使用，消防通道亦不能進行裝修。因此，被告提供的房產面積只有316.2平方米，無法滿足原告承租房產的規劃，不能達到租賃目的。其后，原告要求二被告依照實際面積計算租金，均被拒絕。2018年3月9日，被告范書棋張貼公告，稱原告拖欠租金及滯納金，并稱在10日停水、停電，導致原告無法繼續施工。2018年3月20日、4月8日，原告委托廣東君言律師事務所向被告卓悅時尚龍華分店、范書棋發律師函，被告卓悅時尚龍華分店于2018年4月12日、17日分兩次發函通知解除合同，并從2018年3月10日停水、停電并鎖上大門，造成原告已完工90%的裝修工程無法使用。原告認為，被告卓悅時尚龍華分店、范書棋故意隱瞞面積不足問題，單方要求解除合同并停水、停電，違背誠實信用原則，造成原告巨額經濟損失，應當予以賠償。請求法院依法查明事實，支持原告的訴訟請求。 三被告共同答辯稱：1.本案不存在租賃面積與約定面積不一致的情形。涉案205-208房及分攤的210衛生間面積合計451平方米。原告承租區域的衛生間已經拆除，需要與205-216租戶共同使用210衛生間，加上該衛生間的面積為450.97平方米，符合約定。原告承租涉案房產前曾多次前往現場查看，對租賃物的狀況應當有所了解，雙方已經就租賃事宜充分溝通后簽訂的協議，不存在原告所述面積不符的事實。2.原告拖欠租金存在違約，被告有權行使解除權。3.原告的損失系其自身違約行為造成的，應當由其自行承擔。4.被告范書棋不是涉案合同的相對人，原告無權要求被告范書棋承擔責任。請求駁回原告的訴訟請求。 被告卓悅時尚龍華分店向本院提出如下反訴請求：1.判令反訴被告支付2018年1月租金及物業管理費3382元、2018年2月租金及物業管理費16850元、2018年3月租金及物業管理費10110元、2018年4月租金及物業管理費19168元；2.判令反訴被告支付違約金49510元（其中，以3382元為基數自2018年1月6日起；以16850元為基數自2018年2月6日起；以10110元為基數自2018年3月6日起；以19168元為基數自2018年4月6日起，按每日5%計算，暫計至2018年7月23日，最終違約金額以欠付租金總額為限）；3.判令不予退還反訴被告租賃保證金94710元。 被告卓悅時尚龍華分店反訴的事實與理由：2017年11月28日，反訴原告與反訴被告簽訂《深圳市房屋租賃合同書》及《補充協議》，由反訴原告將涉案房產出租予反訴被告。當天，反訴被告繳納了租賃保證金94710元，并由反訴原告出具收款收據。2018年1月至3月，反訴被告出現拖欠租金、物業管理費的行為。2018年3月9日，反訴原告向反訴被告發出通知，要求繳納拖欠的租金、物業管理費及違約金，后因反訴被告遲遲未繳納費用，反訴原告于2018年4月17日發出解除合同通知書，并已送達反訴被告。反訴原告的訴求符合法律規定，請求支持全部反訴請求。 針對被告卓悅時尚龍華分店的反訴，原告答辯稱：1.被告卓悅時尚龍華分店提供的房產面積實際只有316.2平方米，違反合同約定。2.被告卓悅時尚龍華分店以整棟房產的公共使用面積作為出租面積分攤給原告明顯不合理，合同也沒有約定要原告承擔整個樓宇的使用面積，且事實上原告租用的面積中已經有衛生間及其他使用設施。3.被告卓悅時尚龍華分店明顯違約，導致矛盾的發生，存在過錯，應由其承擔賠償責任。 本案相關事實 一、涉案房產系位于深圳市××浪街道龍××社區新區大道東側××龍××花園（××）5／6／7棟205-213、215-218房，系市場商品房，用途為商業，不動產登記權利人為深圳市潛龍實業集團有限公司。其中，205房登記建筑面積72.42平方米、206房登記建筑面積138.8平方米、207房登記建筑面積104.98平方米、208房登記建筑面積105.89平方米、210房登記建筑面積68.22平方米， 二、2017年11月28日，原告（乙方）與被告卓悅時尚龍華分店（甲方）簽訂《房屋租賃合同》約定：甲方將涉案房產部分轉租給乙方使用，轉租房屋面積451平方米，建筑物總層數2層；單位租金按房屋面積每平方米70元計算，月租金31570元；乙方應于2017年12月1日交付首期租金31570元，每月5日前支付租金；租賃期限自2018年1月1日起至2022年10月30日止；甲方應于2018年1月1日前將租賃房屋交付乙方使用，交付租賃房屋時，甲方可向乙方收取3個月租金數額的租賃保證金，即94710元；如合同期未滿，乙方單方解除合同，甲方可不予返還保證金。此外，合同還對雙方的其他權利義務進行了約定，且落款甲方處加蓋了被告卓悅時尚龍華分店公章、法定代表人處加蓋了被告范書棋個人印章，乙方處則由二原告簽字予以確認。 2017年1月25日，被告卓悅時尚龍華分店向原告出具《收款收據》，確認收取原告熱水器費用14000元。 2017年11月28日，被告卓悅時尚龍華分店向原告出具兩份《收款收據》確認收取原告支付的保證金94710元及入場費150000元。 2018年1月25日，原告向被告卓悅時尚龍華分店支付1月份租金22550元。2018年2月5日，原告向被告卓悅時尚龍華分店支付2月份租金16975元。2018年3月5日，原告向被告卓悅時尚龍華分店支付3月份租金23715元。 三、原告主張，其實際承租的房產為205至207房，208房為被告經營的健身房，210衛生間屬于公攤面積，不應包括在租賃范圍內，被告未能按照約定交付房產，構成違約。被告卓悅時尚龍華分店則辯稱，原告實際承租的房產為205至208房以及210衛生間，房產面積合計451平方米，被告已經將房產交付予原告，不存在違約事實。 庭審中，被告卓悅時尚龍華分店確認涉案201至216房產系共用210房作為衛生間，該衛生間屬于公用衛生間。關于租金支付情況，原告確認其在2018年3月5日支付最后一期租金后再未向被告卓悅時尚龍華分店支付任何租金，并于2018年3月25日前后搬離了涉案房產。 四、本案審理過程中，原告申請就其在涉案房產投入的裝修費用及房屋面積申請鑒定。本院委托深圳科宇工程顧問有限公司實施該委托事項，原告向深圳科宇工程顧問有限公司支付了鑒定費4萬元。 2019年4月19日，深圳科宇工程顧問有限公司出具《評估文件》，鑒定結論：其一，評估建筑面積為205房72.42平方米、206房138.8平方米、207房104.98平方米、208房105.89平方米、210房68.22平方米；其二，（1）按照設計方案圖可評估部分裝飾工程價值為208817.82元；（2）按設計方案圖不能確定的裝飾工程價值為52128.24元；（3）不在評估范圍的裝飾工程設計費8600元、廣告設計費3000元。 原告認為，鑒定結論關于裝修工程價值的三項結論均為原告實際投入的價值，均應當予以確認。被告認為，（1）該報告關于門窗工程、地板、天花、儲物柜金額認定過高；（2）消防煙感系統、消防水系統原來就存在，原告未開始改裝，且調試費過高；（3）被告并非鑒定依據的方案設計圖的當事人，對該鑒定依據，被告不予認可。 五、庭審中，原告申請證人王某、李某出庭作證。根據王某證言，其系原告裝修工程的施工人，裝修的房號為205、206、207房；208房為健身房，裝修時該健身房仍在營運。根據李某的證言，其對原告裝修工程消防系統實施了裝修，在裝修過程中，房屋的格局亦進行了變更，但雙方未就消防工程進行驗收。 裁判結果

一、確認原告曾進如、吳群芳與被告深圳市卓悅時尚健身管理有限公司龍華分店之間的《房屋租賃合同》于2018年4月17日解除。 二、被告深圳市卓悅時尚健身管理有限公司龍華分店應于本判決生效之日起十日內向原告曾進如、吳群芳返還保證金、入場費、熱水器費用及租金人民幣321950元。 三、被告深圳市卓悅時尚健身管理有限公司龍華分店應于本判決生效之日起十日內向原告曾進如、吳群芳賠償損失人民幣260946.06元。 四、被告深圳市卓悅時尚健身管理有限公司對上述債務承擔連帶責任。 五、駁回原告曾進如、吳群芳的其他訴訟請求。 六、駁回被告深圳市卓悅時尚健身管理有限公司龍華分店的反訴請求。 如果被告未在本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件本訴受理費人民幣5178元，由原告負擔人民幣1178元，由被告卓悅時尚龍華分店、卓悅時尚公司負擔人民幣4000元；反訴受理費人民幣2087元，由被告卓悅時尚龍華分店負擔。保全費人民幣3798元，由原告負擔人民幣798元，被告卓悅時尚龍華分店、卓悅時尚公司負擔人民幣3000元。鑒定費人民幣40000元，由原告負擔人民幣12000元，被告卓悅時尚龍華分店、卓悅時尚公司負擔人民幣28000元。 如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院

審判員李知擎 二〇一九年十二月十七日 書記員謝玉霞 書記員劉佳欣

2019-12-25