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原告桂林誠捷汽車服務有限公司（以下簡稱誠捷公司）與被告桂林市永馳汽車維修服務有限公司（以下簡稱永馳公司）、被告龔煒程及第三人廣西盛豐建設集團有限公司（以下簡稱盛豐公司）租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月2日受理后，依法適用普通程序，于2019年2月26日公開開庭審理了本案。原告誠捷公司的法定代表人秦慶珠，委托訴訟代理人韋基華、朱開屏，與被告永馳公司、被告龔煒程的委托訴訟代理人嚴小鵬、唐甜恬及第三人盛豐公司的委托訴訟代理人徐云、陳艷到庭參加訴訟，本案現已審理終結

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原告誠捷公司向本院提出訴訟請求：1、判令兩被告連帶給付原告租金1083670.7元（含12.1%稅金），合同違約金200000元，合計1283670.7元；2、判決兩被告立即返還租賃的場地房屋給原告，并連帶支付原告場地房屋的占用費82206.68元（含12.1%稅金，從2019年1月1日起至被告搬離之日止，現暫計算到2019年2月28日共2個月）；3、判決兩被告支付原告律師代理費58135元，以上三項合計1424012.38元；4、本案的訴訟費由兩被告承擔。事實與理由：誠捷公司與永馳公司于2013年3月口頭約定，誠捷公司將象山區將軍路18號場地內及誠捷公司經營場所范圍內的部分房屋場地出租給永馳公司用于汽車維修。2015年9月28日，雙方簽訂《場地房屋租賃合同》，租期從2016年1月1日起至2018年12月31日止，年租金為440000元／年（稅金由永馳公司負擔），合同第二條第2項約定承租方逾期一個月不交納租金時支付違約金200000元。自2013年雙方租賃關系成立以來，誠捷公司依約全部履行了合同項下的義務，永馳公司履行了部分租金給付義務，但仍欠有2015年租金300000元和2017年第一、二季度租金226700元，2018年全年租金440000元。經多次協商誠捷公司與兩被告于2017年7月3日定了《還款計劃》，2017年10月27日被告龔煒程出具了《承諾書》,承諾在2017年11月30日前將所欠租金全部支付。但時至今日，永馳公司仍欠誠捷公司2015年租金300000元，2017年一、二季度租金226700元，2018年租金440000元，三項合計966700元，另加12.1%稅金116970.7元，共為1083670.7元。兩被告拖欠租金已超過一個月，按合同約定應當給付誠捷公司200000元違約金。2018年3月，誠捷公司向貴院提起訴訟，在訴訟過程中因案外人盛豐公司另案提起訴訟，主張租金由其收取，2018年5月12日貴院作出（2018）桂0304民初838號民事裁定書，駁回誠捷公司起訴。現誠捷公司與盛豐公司及永馳公司的場地房屋租貨合同糾紛，貴院于2018年8月14日作出（2018）桂0304民初1250號民事判決書，桂林市中級人民法院于2018年11月27日作出（2018）桂03民終3109號民事判決書。根據一、二審法院判決書的內容，誠捷公司與永馳公司簽訂的《場地房屋租賃合同》為有效合同，租金由誠捷公司收取。2018年12月12日，誠捷公司與永馳公司面商（并致函）給付租金事宜，被告龔煒程簽署“收到！一切待與盛豐公司協調清楚后再議！”，拒絕給付租金履行相關義務。因永馳公司的惡意拖欠，導致誠捷公司為此另支付律師費58135元。綜上，原告為維護其合法權益，特提起訴訟，請求法院判如所請。 被告永馳公司辯稱，一、對誠捷公司主張拖欠2015年租金300000元，2017年第一、二季度租金226700元事實，永馳公司沒有異議，但是要確定向誰支付并與誰續簽租賃合同后才能立即支付。二、涉案租賃物的占有權、使用權或經營權不明，永馳公司根據享有物權的盛豐公司的要求，已將2018年租金440000元交給了盛豐公司，不存在惡意拖欠。三、誠捷公司關于稅金的主張，按《場地房屋租賃合同》約定，稅金是由永馳公司另行支付給稅務部門的，故誠捷公司的主張不能成立。四、誠捷公司主張200000元的違約金過高且不能成立。因為涉案租賃物的占有權、使用權或經營權不明，永馳公司根據享有物權的盛豐公司的要求，已按時將2018年租金440000元交給了盛豐公司，不存在違約；對2015年租金300000元、2017年第一、二季度租金226700元如何支付，雙方另行已達成了《還款協議》，變更了《場地房屋租賃合同》的約定，即重新約定了付款時間，但沒有約定違約金。五、關于律師費，《場地房屋租賃合同》中沒有相關約定，雙方也沒有補充約定，故誠捷公司這一主張沒有事實與法律依據。六、場地房屋占用費，永馳公司愿意參照租金標準支付。 被告龔煒程辯稱，龔煒程只對誠捷公司主張拖欠2015年租金300000元，2017年第一、二季度的租金226700元作出承諾，承諾的本意是由本人親自負責付款事宜，而不是以本人個人財產作出保證，如能續簽合同，龔煒程愿意積極促成永馳公司立即付款。另外，龔煒程個人與誠捷公司主張2018年租金、稅金、律師代理費、場地占用費的事實，沒有任何關系，故不承擔任何責任。 第三人盛豐公司陳述稱，永馳公司現在占用的房屋是屬于第三人的，第三人作為物權人有權收取相應的租金。永馳公司確實付了2018年的租金440000元給第三人，按照物權優先的原則，永馳公司的所有租金應當付給第三人，請法院駁回誠捷公司的訴請。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據,本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據,本院予以確認并在卷佐證。 根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下： 2009年8月12日，盛豐公司發出司發（2009）第8號《關于成立汽車服務有限公司的決定》，主要內容如下：“為了扭轉汽車修理廠連年虧損的局面，保持修理廠穩定，經公司董事會研究決定，同意汽車修理廠“關于成立汽車服務有限公司的方案”，成立汽車服務有限公司即新公司；采取股份運作方式，土地使用權不變，為盛豐公司所有，新公司對土地僅有使用權，使用期限二十年；經營（使用）場所為現汽車修理廠土地證紅線圖范圍（約8648㎡）；盛豐公司用現有汽車修理廠的房屋（建筑物）、機械設備、運輸工具、庫存汽車配件等約500000元進行入股，占30%股份；汽車修理廠現有22名與盛豐公司簽訂勞動合同的員工，新公司必須安排適當的工作崗位，履行原訂的勞動合同；新公司每年支付捌萬元（￥80000元）土地使用費給盛豐公司，進入新公司成本，每年結算一次；運作結束后，土地、原盛豐公司的設備為盛豐公司所有。”2010年5月26日，新公司即誠捷公司成立，并在工商管理部門登記注冊，注冊資本1700000元。誠捷公司的股東包括原告及其他6個自然人。誠捷公司的經營范圍包括一類機動車維修等。 2011年3月16日，盛豐公司作為甲方，誠捷公司作為乙方，雙方簽訂一份《協議書》，主要內容為：“甲方根據司發（2009）第8號文成立了一個新公司，即現在的乙方。甲方以實物形式（用汽車修理廠房屋、汽車配件、設備等）作價510000元對乙方進行入股投資，甲方占30%的股份，乙方占70%股份。經營期限為20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止；經營場所為甲方土地使用權證號【（2007）001583】和【（2008）000007】的紅線圖范圍（使用權面積8943.5㎡），甲方在以上范圍內的房屋、設備歸乙方經營使用，經營期滿返還給甲方；甲方汽車修理廠現與甲方簽訂勞動合同的員工，乙方必須安排適當的工作崗位，履行原訂的勞動合同；乙方使用現甲方汽車修理廠土地使用證號【（2007）001583】和【（2008）000007】的紅線圖范圍的土地；乙方每年支付捌萬元（￥80000元）土地使用費給甲方，進入乙方成本；乙方依法獨立經營。自負盈虧，根據乙方支持和《中華人民共和國公司法》有關規定，承擔相應的責任和業務；乙方經營期滿后，土地、原甲方的設備、房屋為甲方所有，乙方成立后投資新購置的設備、辦公用品、建筑的房屋等，按經營期滿時的殘值，雙方按投資比例獲得權益。”原桂市國用（2007）第001583號土地使用權證登記的土地使用權人為盛豐公司，土地座落：象山區將軍路18號，地類（用途）：工業，使用權類型：出讓，使用權面積：8647.8平方米。2012年8月1日，上述土地使用權證號變更為：桂市國用（2012）第000209號。原桂市國用（2008）第000007號土地使用權證登記的土地使用權人為盛豐公司，土地座落：象山區將軍路18號，地類（用途）：綜合，使用權類型：出讓，使用權面積：295.70平方米。2012年8月1日，上述土地使用權證號變更為：桂市國用（2012）第000215號。盛豐公司提交的房屋所有權證（桂林市房權證象山區字第××、30××16、30××19號）顯示，位于桂林市象山區車間（476平方米）、5棟一層倉庫（472平方米）、2棟1層車間（建筑面積503.88平方米）的房屋所有權登記在盛豐公司名下。盛豐公司原交給誠捷公司的是瓦房，現除靠山的部分外其他大部分瓦房都已拆除了。誠捷公司現在使用的房屋都是其興建的。誠捷公司《章程》載明：“本公司為廣西盛豐建設集團有限公司和自然人共同出資，設立的有限責任公司；經營場所為廣西盛豐建設集團有限公司土地使用權證號【（2012）000209】和【（2012）000215】的紅線圖范圍（使用權面積8943.5㎡），每年支付捌萬元（￥80000元）土地使用費給廣西盛豐建設集團有限公司，滿一年結算一次；公司注冊資本為1700000元，廣西盛豐建設集團有限公司用現汽車修理廠的房屋（建筑物）、機械設備、運輸工具、庫存汽車配件等作價510000元進行入股，占公司30%股份，1190000元股金由其他自然人出資認購。” 2015年9月28日，誠捷公司作為出租方（甲方），永馳公司作為承租方（乙方），雙方簽訂一份《場地房屋租賃合同》，約定甲方將使用的象山區將軍路18號場地內部分場地及房屋（以現乙方使用范圍為準，約2300平方米），租賃給乙方開辦桂林市永馳汽車維修服務有限公司；本合同租賃期限為3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；年租金440000元整（稅金由乙方另行支付給稅務部門），租金按季度支付，乙方在繳費季度前（如當年第一季度最遲在上年12月31日）以現金方式支付給甲方110000元整；乙方不按合同約定逾期交租金及水電費、衛生費時，每逾期一日，應按逾期付款額千分之三的標準，向甲方支付滯納金，但最遲不得超過1個月，超過時視為違約，乙方必須向甲方支付違約金人民幣200000元整等內容。永馳公司租賃上述土地進行二類機動車維修（小型車輛維修）,汽車裝飾等經營活動。永馳公司現使用的維修汽車的建筑物及臨時建筑物均為永馳公司搭建。 2017年7月3日，誠捷公司作為甲方與永馳公司作為乙方簽訂《還款協議》一份，內容為：“乙方欠甲方2015年房屋租金人民幣三十萬元整，欠2016年房屋租金人民幣壹拾壹萬叁仟陸佰叁拾元整，尚欠2017年第一、二季度租金人民幣貳拾貳萬柒仟貳佰陸拾元整。經雙方協商，達成如下還款協議：1、在2017年7月13日前，乙方將2016年第四季度租金人民幣壹拾壹萬叁仟陸佰叁拾元整交納給甲方。2、在2017年11月30日前，乙方將2015年房屋租金人民幣叁拾萬元交納給甲方，乙方同意在銀行貸款給甲方。3、在2017年8月31日前將2017年第一、二季度租金交納給甲方，2017年第三、四季度租金乙方將每月按合同約定交納給甲方。”2017年10月27日，被告龔煒程出具《承諾書》一份給誠捷公司，內容為：“本人承諾，桂林市永馳汽車維修服務有限公司欠桂林誠捷汽車服務有限公司2017年第一、第二季度房屋租金幣貳拾貳萬柒仟貳佰陸拾元整（￥227260），本人決定于2017年10月31日前交給桂林誠捷汽車服務有限公司。桂林市永馳汽車維修服務有限公司欠桂林誠捷汽車服務有限公司2015年房屋租金人民幣叁拾萬元整（￥300000），本人決定于2017年11月30日前交給桂林誠捷汽車服務有限公司。” 2017年9月12日，盛豐公司向誠捷公司發出一份《通知書》，主要內容為：“2011年3月16日，我公司與貴司簽訂了《協議書》，約定將我公司汽車修理廠現有紅線范圍內的8943.5平方米土地提供給貴司使用，貴司每年支付80000元土地。因土地使用稅仍由我公司承擔，貴司實際支付的土地使用費僅47803.4元，折合5.345元／平方米／年，可以視為貴司免費使用該場地。該土地使用費標準是在2009年確定，再繼續沿用該土地使用費標準，嚴重損害我公司及全體股東的利益，也違反了《合同法》第五條關于‘當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務’的規定。我公司董事會決定于2017年12月31日解除與貴司于2011年3月16日簽訂的《協議書》。我公司擬于2017年10月通過公開招標方式選擇合作伙伴。如果貴司放棄參與投標或在投標中未能中標，請貴司在2017年12月31日前將屬于貴司的財物搬離現場地，并將騰空后的土地交回我公司。”2018年1月5日，盛豐公司又向誠捷公司發出一份《通知書》，主要內容為：“我公司以極其優惠的租金將8943.5平方米土地提供給貴司使用，貴公司在未征得我公司同意的情況下，擅自將承租使用的土地高價轉租給他人使用，其中不乏同行業的競爭者。貴公司又多次拖延支付應交給我公司的土地使用費，如2015年的土地使用費拖延至2016年底才支付，2016年的土地使用費拖延至2017年8月31日才支付。我公司根據《合同法》第二百二十四條規定，決定自2018年1月1日起，解除與貴公司之間的土地租賃合同關系。自2018年1月1日起，承租我公司土地的其他第三方均須直接將租金繳納給我公司。如貴公司擬繼續使用現有正在使用的部分場地用于開展經營活動的，請于2018年1月31日前與我公司協商并簽訂新的土地租賃協議。如2018年1月31日前，貴我雙方仍未能就土地租賃事宜達成一致意見的，我公司采取一切必要的合法手段將土地收回。” 2018年4月2日，因永馳公司及其總經理龔煒程拖欠誠捷公司2015年租金300000元，2017年第一、二季度租金226700元，2018年1、2月租金73333元，稅金72603.99元，誠捷公司作為原告向本院提起訴訟，要求解除誠捷公司與永馳公司簽訂的《場地房屋租賃合同》；永馳公司、龔煒程連帶給付租金、稅金672636.99元，合同違約金200000元，合計872636.99元。2018年5月17日盛豐公司作為原告，誠捷公司、永馳公司作為被告確認合同無效糾紛一案向本院提起訴訟，要求判令確認誠捷公司和永馳公司簽訂的《場地房屋租賃合同》無效；判令永馳公司將2015年未付的租金300000元以及2017年未付的租金226700元支付給盛豐公司；判令解除誠捷公司與盛豐公司之間的土地租賃合同關系，誠捷公司與永馳公司立即將租用的桂林市象山區土地及房屋交還給盛豐公司；同時要求案件訴訟費由誠捷公司與永馳公司承擔。本院就前案于2018年5月12日作出（2018）桂0304民初838號民事裁定，裁定駁回誠捷公司的起訴。在盛豐公司起訴誠捷公司、永馳公司確認合同無效糾紛一案中，本院經審理認為，一、關于盛豐公司與誠捷公司之間是否是土地租賃關系的問題。根據盛豐公司司發（2009）第8號《關于成立汽車服務有限公司的決定》、盛豐公司與誠捷公司簽訂的《協議書》的約定及誠捷公司的《章程》的規定，盛豐公司在原盛豐公司汽車修理廠的原址設立新公司即誠捷公司；汽車修理廠現有22名與盛豐公司簽訂勞動合同的員工，誠捷公司必須安排適當的工作崗位；盛豐公司以汽車修理廠的房屋（建筑物）、機械設備、運輸工具、庫存汽車配件作價510000元對誠捷公司進行入股投資，占30%股份；1190000元股金由其他自然人出資認購；經營場所為盛豐公司享有土地使用權的位于桂林市象山區使用權面積為8943.5平方米的土地；誠捷公司每年支付80000元土地使用費給盛豐公司；經營期限為20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止；誠捷公司依法獨立經營，自負盈虧；誠捷公司經營期滿后，土地、盛豐公司的設備、房屋為盛豐公司所有。從上述內容可知，盛豐公司系誠捷公司的發起人和股東之一；誠捷公司要安置盛豐公司汽車修理廠的22名職工；盛豐公司將其享有土地使用權的位于桂林市象山區使用權面積為8943.5平方米的土地作為誠捷公司的經營場所；誠捷公司支付80000元土地使用費給盛豐公司；誠捷公司的經營場所占用的土地房屋，在經營期滿后要返還給盛豐公司。因此，誠捷公司并沒有向盛豐公司租賃8943.5平方米的土地，盛豐公司與誠捷公司之間不是土地租賃關系。盛豐公司與誠捷公司是一種合作經營的關系。盛豐公司要求判令解除誠捷公司與盛豐公司之間的土地租賃合同關系，沒有事實和法律依據，本院不予支持。二、關于誠捷公司與永馳公司簽訂的《場地房屋租賃合同》是否合法有效的問題。桂林市象山區8943.5平方米土地的使用權人雖然沒有登記在誠捷公司的名下，但根據盛豐公司司發（2009）第8號《關于成立汽車服務有限公司的決定》、盛豐公司與誠捷公司簽訂的《協議書》的約定及誠捷公司的《章程》的規定，上述土地屬于誠捷公司的經營場所，經營期限為20年，并不是誠捷公司向盛豐公司租賃土地。誠捷公司依法獨立經營，自負盈虧，其在經營期限內對上述土地享有使用和支配的權利。誠捷公司與永馳公司簽訂《場地房屋租賃合同》是誠捷公司自主經營權的一種體現，并不是將土地轉租給永馳公司。該合同內容未違反法律、行政法規的強制性規定，是合法有效的。盛豐公司要求確認誠捷公司和永馳公司簽訂的《場地房屋租賃合同》無效，沒有法律依據，本院不予支持。三、關于永馳公司是否應將拖欠的2015年的租金300000元及2017年的的租金226700元支付給盛豐公司的問題。誠捷公司現使用的桂林市象山區土地和房屋是根據盛豐公司發（2009）第8號《關于成立汽車服務有限公司的決定》、盛豐公司與誠捷公司簽訂的《協議書》的約定即誠捷公司的《章程》的規定，是有合法依據的，誠捷公司使用上述土地和房屋的期限與經營期限一致，即為20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止。如前所述，本院已確認誠捷公司與永馳公司簽訂的《場地房屋租賃合同》合法有效，誠捷公司使用的桂林市象山區的部分土地和房屋是有合同依據的。盛豐公司要求誠捷公司與永馳公司將使用的位于桂林市象山區土地和房屋交還給盛豐公司，依據不足，本院不予支持。2018年8月14日本院作出（2018）桂0304民初1250號民事判決，駁回了盛豐公司的訴訟請求，同時要求盛豐公司承擔該案訴訟費用。盛豐公司不服該判決，提起上訴。桂林市中級人民法院于2018年11月27日作出（2018）桂03民終3109號民事判決，駁回上訴，維持原判。 本案庭審中，誠捷公司與永馳公司均認可永馳公司目前仍欠誠捷公司2015年的租金300000元及2017年第一、二季度租金226700元并且永馳公司將2018年全年的租金440000元交付了給第三人盛豐公司，并未支付給誠捷公司。永馳公司目前仍然占有、使用涉案場地房屋，永馳公司表示雖然合同已于2018年12月31日到期，但是其不愿意返還場地房屋，并希望可以繼續與誠捷公司簽訂合同續租場地房屋，誠捷公司當庭表示拒絕。在本案的審理過程中，永馳公司明確表示其與誠捷公司約定的違約金過高，請求法院對違約金進行調整。 另查明，誠捷公司為本案共計支付律師費58135元。誠捷公司庭審中認為永馳公司惡意拖欠租金，但是并未提供其他證據予以證明

一、被告桂林市永馳汽車維修服務有限公司應當支付原告桂林誠捷汽車服務有限公司拖欠的場地房屋租金966700元及承擔相應的租金稅費； 二、被告桂林市永馳汽車維修服務有限公司應當支付原告桂林誠捷汽車服務有限公司合同違約金（其中2015年300000元租金的逾期違約金的計算：以300000為本金，參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮30%的標準，從2016年1月1日起計算至清繳完畢之日止，以不超過場地房屋租金總額本金為限；其中2017第一、第二季度226700元租金的逾期違約金的計算：以226700元為本金，參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮30%的標準，從2017年7月1日起計算至清繳完畢之日止，以不超過場地房屋租金總額本金為限；其中2018第一季度110000元租金的逾期違約金的計算：以110000元為本金，參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮30%的標準，從2018年1月1日起計算至清繳完畢之日止，以不超過場地房屋租金總額本金為限；其中2018第二季度110000元租金的逾期違約金的計算：以110000元為本金，參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮30%的標準，從2018年4月1日起計算至清繳完畢之日止，以不超過場地房屋租金總額本金為限；其中2018第三季度110000元租金的逾期違約金的計算：以110000元為本金，參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮30%的標準，從2018年7月1日起計算至清繳完畢之日止，以不超過場地房屋租金總額本金為限；其中2018第四季度110000元租金的逾期違約金的計算：以110000元為本金，參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮30%的標準，從2018年10月1日起計算至清繳完畢之日止，以不超過場地房屋租金總額本金為限）； 三、被告桂林市永馳汽車維修服務有限公司應當于本判決生效之日起三十日內返還象山區將軍路18號的場地及房屋（約2300平方米）給原告桂林誠捷汽車服務有限公司； 四、被告桂林市永馳汽車維修服務有限公司應當從2019年1月1日起至場地房屋交還原告桂林誠捷汽車服務有限公司之日止按36667元／月的標準向原告支付房屋占用費并承擔相應的稅費； 五、駁回原告桂林誠捷汽車服務有限公司的其他訴訟請求。 本案案件受理費17616元（原告已預交），由被告桂林市永馳汽車維修服務有限公司負擔14093元，余款3523元由原告負擔。 上述應付款項，義務人應于本案判決生效之日起十日內履行完畢。逾期則應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可于本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院申請執行。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，同時預交上訴案件受理費17616元［戶名：桂林市中級人民法院，帳號：20×××16，開戶行：農行桂林七星支行］，上訴于桂林市中級人民法院。遞交上訴狀后七日內未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理，本判決即發生法律效力

審判長廖莉 審判員陳碧云 人民陪審員吳球保 二〇一九年三月二十九日 書記員李瀏

2019-12-20