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本院在執行北方國際合作股份有限公司（以下簡稱北方國際公司）與北京愛麗華物業管理有限公司（以下簡稱愛麗華公司）一案過程中，案外人曹傳慈對執行北京市海淀區ＸＸＸ房屋（以下簡稱案涉房屋）提出書面異議。本院受理后，依法組成合議庭進行審查，現已審查終結

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曹傳慈稱，愛麗華公司對北京水泥廠有限責任公司（以下簡稱北京水泥廠）負有債務，將案涉房屋抵給了北京水泥廠，北京水泥廠對其母親魏洪亭負有債務，又將該房屋抵給了魏洪亭。魏洪亭于2008年8月21日與北京凱迪寶房地產開發有限公司（即愛麗華公司，以下簡稱凱迪寶公司）簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定購買案涉房屋，總價款為2116729元。愛麗華公司向魏洪亭開具了購房全款發票，魏洪亭交清了所有相關的稅費，且已于2008年9月入住該房屋，愛麗華公司未按合同約定為其辦理產權證。魏洪亭于2017年1月20日去世，其他繼承人均出具放棄繼承權承諾書，曹傳慈的父親也書面將其擁有的50%案涉房屋產權贈予曹傳慈，現曹傳慈是案涉房屋的唯一繼承人，且已向北京市海淀區人民法院起訴要求愛麗華公司辦理房產證，故請求本院解除對案涉房屋的查封。 北方國際公司稱，不同意曹傳慈的異議請求，案涉房屋現仍在愛麗華公司名下，并未辦理過戶手續，本院查封該房屋并無不當。魏洪亭主張的是對北京水泥廠的一般債權，不能對抗北方國際公司對愛麗華公司的一般債權，其沒有排除本院對案涉房屋執行的合法權益。魏洪亭和曹傳慈并非《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的買受人，魏洪亭只是北京水泥廠的一般債權人，不適用第二十八條規定的情形。根據凱迪寶公司與北京正榮建設工程有限責任公司、北京立方建業混凝土有限公司及北京水泥廠于2005年5月25日簽訂的《抵房協議書》，凱迪寶公司已將案涉房屋經層層抵債最終抵給了北京水泥廠，故愛麗華公司不應再簽訂房屋買賣合同將該房屋出售給魏洪亭，雙方簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》并非合法有效的房屋買賣合同。因案涉房屋是北京水泥廠抵給魏洪亭的，故魏洪亭并未向愛麗華公司實際支付購房款。另外，魏洪亭自身對案涉房屋未辦理過戶登記明顯存在過錯，其在簽訂購房合同后至今長達十一年的時間里未積極與愛麗華公司協商辦理網簽備案及過戶登記手續，怠于行使權利，且其未繳納專項維修基金，亦未繳納契稅，導致無法辦理房屋過戶登記手續。綜上，請求駁回曹傳慈的異議請求。 愛麗華公司同意曹傳慈的異議請求，對抵債的事實認可。 本院查明，北方國際公司與愛麗華公司建設工程施工合同糾紛一案，本院于2018年9月3日作出（2016）京02民初247號民事判決，判決：“一、本判決生效后七日內，北京愛麗華物業管理有限公司給付北方國際合作股份有限公司工程款一千零一十七萬九千三百一十七元一角；二、本判決生效后七日內，北京愛麗華物業管理有限公司給付北方國際合作股份有限公司工程款一千零一十七萬九千三百一十七元一角的利息（按中國人民銀行同期貸款利率計息，自二○○七年八月三十一日起計算至實際付清之日止）；三、本判決生效后七日內，北方國際合作股份有限公司給付北京愛麗華物業管理有限公司逾期竣工違約金八十四萬元；四、本判決生效后七日內，北方國際合作股份有限公司賠償北京愛麗華物業管理有限公司逾期竣工損失六百萬元；五、駁回北方國際合作股份有限公司其他訴訟請求；六、駁回北京愛麗華物業管理有限公司其他反訴請求。”愛麗華公司向北京市高級人民法院提起上訴，該院于2019年2月26日作出（2018）京民終597號民事判決，判決：“駁回上訴，維持原判。”判決生效后，北方國際公司向本院申請強制執行，本院于2019年4月1日以（2019）京02執392號立案執行。執行過程中，本院于2019年11月19日查封愛麗華公司名下的案涉房屋。 另查明，愛麗華公司原名稱為凱迪寶公司，2008年12月19日經工商行政管理機關核準變更為現名稱。 審查過程中，曹傳慈向本院提交以下證據證明其主張： 一、魏洪亭與凱迪寶公司于2008年8月21日簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》，約定魏洪亭向凱迪寶公司購買案涉房屋，房屋總價款為2116729元，證明魏洪亭在本院查封前與凱迪寶公司簽訂了購房合同。北方國際公司對購房合同的真實性予以認可，但提出凱迪寶公司已于2005年5月25日將案涉房屋抵給北京水泥廠，不應再出售給魏洪亭，故購房合同無效。愛麗華公司對購房合同予以認可。 二、愛麗華公司于2009年3月17日為魏洪亭開具的案涉房屋房款發票，金額為2116729元，證明魏洪亭向愛麗華公司支付了全部購房款。北方國際公司對購房款發票真實性不持異議，但認為愛麗華公司與魏洪亭之間實際上是以房抵債，魏洪亭并未向愛麗華公司支付購房款，其亦未提交支付房款的憑證。愛麗華對房款發票予以認可。 三、魏洪亭和曹傳慈自2008年至今繳納物業費、供暖費、垃圾費等部分收據、發票以及2008年9月的入住手續會簽單等房屋交接手續，證明魏洪亭在本院查封前已經實際入住案涉房屋。北方國際公司對上述證據不持異議，愛麗華公司亦予以認可。 四、曹傳慈向北京市海淀區人民法院提交的起訴狀及該院向曹傳慈出具的訴訟服務告知書和傳票，證明曹傳慈已向法院起訴要求愛麗華公司協助辦理案涉房屋產權證。北方國際公司對上述證據不持異議，愛麗華公司亦予以認可。 五、魏洪亭死亡證明、公證書、《贈與和放棄繼承權承諾書》、《放棄繼承權聲明書》，證明魏洪亭去世后經過相關文書的確認，曹傳慈系案涉房屋的唯一合法繼承人。北方國際公司對上述證據不持異議，愛麗華公司亦予以認可。 北方國際公司向本院提交一份凱迪寶公司與北京正榮建設工程有限責任公司、北京立方建業混凝土有限公司及北京水泥廠于2005年5月25日簽訂的《抵房協議書》復印件，證明凱迪寶公司名下的案涉房屋經層層抵債最終抵給了北京水泥廠，故不應再簽訂房屋買賣合同將該房屋出售給魏洪亭，魏洪亭亦未實際支付房款。曹傳慈對該證據的真實性不持異議，但對證明目的不認可。愛麗華公司對該證據予以認可

駁回案外人曹傳慈所提異議請求。 案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，應當依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自本裁定送達之日起十五日內向本院提起訴訟

審判長侯成成 審判員曾小華 審判員連強 二〇一九年十二月五日 書記員桑林

2019-12-16