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原告劉勝梅、沈友祥訴被告黔南天源集團(tuán)實(shí)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱天源公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院立案后，依法組成合議庭，適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉勝梅、沈友祥的共同委托訴訟代理人劉啟飛，被告天源公司的委托訴訟代理人劉軼南到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告劉勝梅、沈友祥向本院提出訴訟請求：1．請求人民法院依法判決解除原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》；2．請求人民法院依法判決被告返還原告購房款172654元，并支付違約金863.27元，并從2017年6月22日起按照年利率6%支付資金占用費(fèi)至付清時(shí)止；3．本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2016年9月9日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》（合同編號：Ｙ17010556），約定由原告購買被告開發(fā)的天源廣場城市綜合體2號樓2棟10層20號商業(yè)用房，建筑面積32.25平方米。雙方約定的合同價(jià)款為172654元，采取一次性付款方式付款，原告已經(jīng)將購房款付清?！渡唐贩抠I賣合同》約定的交房時(shí)間為2017年12月31日前。約定的交房條件為：“1、該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；3、滿足第十二條中出賣人承諾的本項(xiàng)目內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備達(dá)到條件”。2018年4月16日，都勻建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站出具《關(guān)于“天源2013城市綜合體”項(xiàng)目情況說明》，該情況說明載明：“到目前為止（2018年4月16日）未組織相關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不具備向業(yè)主交房條件”。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十三條第一款第二項(xiàng)約定：“逾期超過90日，買受人有權(quán)退房……”，故依據(jù)《合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”，因被告無法按照約定期限交房，且經(jīng)過原告要求退房后仍拒絕退房退款，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，故起訴至法院，請求判決如訴請。 被告天源公司辯稱：被告已依法履行了全部合同義務(wù)，原告訴求所依據(jù)的被告的違約情形并不存在。請求法院查明事實(shí)，駁回原告的訴訟請求。具體理由如下：1．原被告簽訂《商品房銷售合同》是雙方在平等、自愿、依法的基礎(chǔ)上簽訂，真實(shí)有效。案涉項(xiàng)目天源廣場（天源2013）經(jīng)過依法審批，取得建設(shè)銷售的許可。雙方爭議的焦點(diǎn)是在合同約定的期限內(nèi)是否達(dá)到交房的條件。根據(jù)《商品房銷售合同》第十一條和第十二條，被告應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日交付商品房，并達(dá)到合同約定的條件，根據(jù)所提供的證據(jù)，案涉商品房分別于2017年12月25日納入城市自來水管網(wǎng)，2017年10月23日正式供電，2017年12月5日完工，相關(guān)通訊、電視網(wǎng)絡(luò)端口敷設(shè)到戶；2017年12月28日，沃爾瑪超市在案涉工程所在的天源廣場（天源2013）開業(yè)；2015年2月11日，被告與黔南天源集團(tuán)物業(yè)管理有限責(zé)任公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由該公司提供案涉項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)；而照明、綠化景觀也可以配套使用（案涉的2號樓無綠化工程，綠化景觀附屬于其他單元樓）；人防工程經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)，采取異地建設(shè)的方式解決，案涉項(xiàng)目不再建設(shè)；因此，案涉的2號樓已經(jīng)完全符合全部交付使用的條件。而這些條件也正是《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（修改前）在第十八條規(guī)定的“綜合驗(yàn)收”項(xiàng)目，只不過在法律修改后的現(xiàn)在，這些項(xiàng)目已經(jīng)不作為“竣工驗(yàn)收”的項(xiàng)目。同時(shí)，根據(jù)《商品房銷售合同》第三條，案涉商品房規(guī)劃用途為“辦公”，即用于商業(yè)用途，因此無需根據(jù)《商品房銷售合同》第十一條第二款的約定提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程分戶驗(yàn)收表》；2．原告未履行解除合同的法定義務(wù)和約定義務(wù)，不具備通過訴訟解除合同的權(quán)利；3．本案無解除合同的其他法定事由，原告要解除合同，除了可以根據(jù)合同的約定，也可以根據(jù)法律的規(guī)定。但根據(jù)《合同法》第九十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，如果原告要解除合同，法定的條件的情形包括：1、合同目的無法實(shí)現(xiàn)；2、商品房存在嚴(yán)重質(zhì)量問題；3、其他解除合同的條件。然而案涉商品房在2017年12月31日前就已經(jīng)具備居住、使用的全部法定和約定條件；4．被告兩次通知原告辦理收房手續(xù)，已經(jīng)按照合同約定如期履行義務(wù)，無延遲交房的情形；原告沒有任何證據(jù)證明商品房存在嚴(yán)重質(zhì)量問題不能使用的情形以及其他可以解除合同的法定事由。因此原告訴求解除合同并無任何法定條件；5．對于原告提供的都勻建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站《關(guān)于“天源2013城市綜合體”項(xiàng)目情況說明》，因該《情況說明》與事實(shí)相悖，且違反發(fā)文規(guī)范。其理由為：1、該《情況說明》認(rèn)為案涉項(xiàng)目“未組織相關(guān)單位進(jìn)行綜合竣工驗(yàn)收”，但綜合驗(yàn)收作為交房的法定條件，早已經(jīng)被法律廢止；2、該《情況說明》認(rèn)為案涉項(xiàng)目“未竣工驗(yàn)收不能交付使用”，但實(shí)際上案涉項(xiàng)目在2017年11月17日就已經(jīng)經(jīng)過竣工驗(yàn)收，并且由都勻建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站站長湯小波和工作人員孫波監(jiān)督并在《工程驗(yàn)收會議結(jié)論》上簽字確認(rèn)；3、該《情況說明》沒有經(jīng)辦人、簽發(fā)人簽字署名，也不符合機(jī)關(guān)單位公文規(guī)范，在其內(nèi)容與法律和事實(shí)相悖的情況下，完全不符合證據(jù)“三性”的要求；故依法不能作為證據(jù)使用。同時(shí)，原告提交的勻建質(zhì)【2017】70號文件同樣不能作為認(rèn)定被告逾期交房的依據(jù)，因?yàn)樵撐囊罁?jù)的法律條件已經(jīng)清楚地說明“竣工驗(yàn)收合格”就是交房的標(biāo)準(zhǔn)，但該文卻對法律做了錯(cuò)誤地理解，在案涉項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的情況下，仍然將“竣工驗(yàn)收”誤認(rèn)為“綜合驗(yàn)收”，因此相關(guān)文件因?yàn)檫`反法律規(guī)定，也不能作為審判依據(jù)；6．關(guān)于被告回復(fù)都勻住建局的書面說明，認(rèn)為存在逾期交房的情況，系被告因?yàn)槭盏绞凶〗ň稚鲜鑫募筒糠止ぷ魅藛T的錯(cuò)誤引導(dǎo)，導(dǎo)致對法律發(fā)生錯(cuò)誤理解，也錯(cuò)誤地認(rèn)為“綜合驗(yàn)收”后才能交房所致，而說明中提及了所謂“軟裝”以及合同約定的“硬裝（即合同附件中的交房標(biāo)準(zhǔn)Ａ或者Ｂ）”的問題，實(shí)際情況是，硬裝部分已經(jīng)達(dá)到了合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，僅僅是部分與“軟裝”掛鉤的收口掃尾工作（如電器安裝部位的抹灰、零件安裝等）未結(jié)束；7．原被告在簽訂商品房買賣合同的同時(shí)，還簽訂了售后返租協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，被告將返租款通過沖抵購房款的形式支付給了原告，原告將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給了被告。因此，在原告收取返租款，使用權(quán)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，意味著原告事實(shí)上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了使用商品房的目的。既然原告已經(jīng)使用和收益，自然意味著房屋已經(jīng)交付，沒有交付，何來使用，沒有使用，如何轉(zhuǎn)移使用權(quán)，因此根據(jù)《合同法》第七十七條的規(guī)定，原被告雙方通過售后返租的形式，變更了房屋交付使用的履約模式。因此不再適用《商品房買賣合同》中關(guān)于商品房交付的條件的約定。如果雙方就房屋的有關(guān)質(zhì)量和使用發(fā)生爭議需要解除合同的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的其他約定或者依照法律的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。原告起訴要求被告承擔(dān)“逾期交房”的責(zé)任，已無任何依據(jù)；綜上所述，并結(jié)合案涉項(xiàng)目業(yè)經(jīng)都勻佳信房產(chǎn)測繪所依法測繪，并出具《都勻房屋建筑面積測繪報(bào)告》，截至合同約定的交房期限，即2017年12月31日，案涉商品房已經(jīng)符合《商品房銷售合同》第十一條第（二）項(xiàng)第1、2項(xiàng)約定的條件。原告認(rèn)為案涉項(xiàng)目沒有進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不符合事實(shí)。且原告堅(jiān)持要求解除合同的根本緣由在于原告對案涉商品房的投資收益信心不足以及與被告在交易中的溝通不到位，因而寄希望通過對于法律規(guī)定的利用來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)、宣泄情緒。因此，懇請人民法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)之上，不拘泥對法律規(guī)定進(jìn)行機(jī)械的理解與適用，在既維護(hù)交易穩(wěn)定又兼顧公平原則的前提下綜合評判，作出公正判決，駁回原告的訴訟請求，維護(hù)經(jīng)濟(jì)活動的穩(wěn)定和社會公信。 本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：1．原告劉勝梅、沈友祥系夫妻關(guān)系；2.2016年9月9日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買被告開發(fā)的天源廣場城市綜合體2＃樓2棟10層20號商業(yè)用房，建筑面積32.25平方米，合同價(jià)款為172654元，采取一次性付款方式付款，該《商品房買賣合同》第十一條、第十三條分別約定：“（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列123項(xiàng)所列條件：1、該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；3、滿足第十二條中出賣人承諾的本項(xiàng)目內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備達(dá)到條件”、“……（2）逾期超過90日，買受人有權(quán)退房，買受人要求退房的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人．出賣人應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的0.5%向買受人支付違約金……”；3.2017年11月17日，案涉項(xiàng)目在都勻建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站監(jiān)督下（負(fù)責(zé)人湯小波、孫波簽字），經(jīng)建設(shè)單位（被告天源公司）、施工單位（廣東電白建設(shè)集團(tuán)有限公司）、設(shè)計(jì)單位（同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司）、勘察單位（貴州地礦基礎(chǔ)工程有限公司）、監(jiān)理單位（貴州深龍港工程項(xiàng)目管理有限公司）共同簽署了《工程驗(yàn)收會議結(jié)論》；4．被告天源公司分別于2018年1月1日和2018年3月28日在黔南日報(bào)上刊登交房通知，通知購房業(yè)主收房；5．由于部分購房業(yè)主以案涉房屋未達(dá)到交付條件為由，拒絕收房，進(jìn)而引發(fā)信訪，2018年4月16日，都勻建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站出具了一份《關(guān)于“天源2013城市綜合體”項(xiàng)目情況說明》，該情況說明載明：“天源廣場到目前為止未組織相關(guān)單位進(jìn)行綜合竣工驗(yàn)收，不具備向業(yè)主交房條件”；6.2018年3月20日，被告天源公司在向都勻住建局提交的情況說明中，認(rèn)可天源廣場城市綜合體2＃樓存在逾期交房、部分裝修未收口（即硬裝與軟裝銜接部分），但未對逾期時(shí)間進(jìn)行闡明；7.2018年7月24日，被告天源公司開發(fā)的天源廣場城市綜合體2＃樓進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案；8．因?qū)贤s定的房屋交付條件，雙方發(fā)生爭議，我院向都勻住建局發(fā)出《調(diào)查函》一份，向都勻住建局了解《商品房買賣合同》中，第十一條第二項(xiàng)中：“該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件”的建筑工程竣工合格證明文件所指進(jìn)行調(diào)查，2018年12月6日，都勻住建局回復(fù)我院，答復(fù)“……竣工驗(yàn)收合格后，以《工程驗(yàn)收會議結(jié)論》作為必要依據(jù)，同時(shí)達(dá)到水、電、氣、三網(wǎng)及通行暢通等條件可以交付使用”；9.2017年6月21日，原告與被告簽訂《售后返租協(xié)議》一份，將案涉商品房返租給被告，并收取了收益；10．原告在訴訟中提出的裝修未完成、未完善問題，至今未提供證據(jù)予以證明。 本案的爭議焦點(diǎn)為：1．按照合同約定案涉房屋交付的條件中的建筑工程竣工合格證明文件是什么；2．被告是否存在逾期交房，期限如何計(jì)算

駁回原告劉勝梅、沈友祥的訴訟請求。 案件受理費(fèi)3770元，由原告劉勝梅、沈友祥負(fù)擔(dān)。 如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省黔南布依族苗族自治州中級人民法院

審判長王志堅(jiān) 審判員毛雯瀲 人民陪審員石文芬 二〇一八年十二月十四日 法官助理李昱瑩 書記員韋有剛（代）

2019-12-05