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原告譚桂娟、張世陽訴被告廣西隆安天龍投資有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法適用簡易程序，于2019年5月24日上午公開開庭進行審理。原告譚桂娟、張世陽的委托訴訟代理人李來榮到庭參加訴訟。被告廣西隆安天龍投資有限公司的委托訴訟代理人蔡超智到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告向法院提出訴訟請求：1.判令被告支付延遲交房違約金18628.7元及利息給原告（違約金以本金506214元按照每日萬分之二從2018年5月31日計算至2018年11月30日止共184天為18628.7元，利息以18628.7元為本金按照同期中國人民銀行貸款利率從立案之日起計算至付清之日止）；2.判令被告承擔本案的全部訴訟費用。 事實和理由：2018年11月30日，原、被告共同簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：原告購買被告位于隆安縣森?華府）4號樓501號房，合同約定建筑面積141.74平方米，總價款506214元；被告應于2018年5月30日前交付取得建筑工程竣工驗收備案證明文件的商品房交付原告使用，被告逾期交付商品房給原告使用的，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之二的違約金。合同簽訂后，原告依約履行合同，可是被告至2018年5月30日止未能向原告交付商品房，直到2018年12月1日才通知原告辦理入伙手續，原告依約向被告主張延遲交付商品房違約金，被被告拒絕。原告認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，合法有效，雙方應依約履行，被告遲延交房的行為已構成違約，被告應按照合同約定支付相關的違約金，被告拒絕支付的行為違反了合同的誠實信用原則。原被告簽訂的商品房買賣合同第二十三條約定發生爭議提交南寧市隆安縣仲裁委員會仲裁，但南寧市隆安縣仲裁委員會并不存在，第二十三條約定依法應為無效仲裁協議條款。為維護原告的合法權益，原告根據相關法律法規，特提起民事訴訟，懇請法院判如訴請。 原告提交的證據： 1.《商品房買賣合同》復印件一份共9頁，用于證明原告向被告購買商品房及合同約定內容（第九條、第十條）情況的情況。 2.收款收據復印件、借款憑證復印件、稅收繳款書復印件各一份共3頁，用于證明原告按合同約定履行付款義務，已全部支付購房款的情況。 3.東森華府交房通知書復印件一份共2頁，用于證明被告通知交付商品房的時間（2018年12月1日-12月3日）的情況。 被告辯稱，第一、合同約定的違約金按日萬分之二計算過高，按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條的規定，合理降低違約金標準；第17條規定，違約金應參照同地段同類住房租金的標準計算。另按合同法相關規定，約定的違約金過高的應根據實際損失調整。第二、按合同法等相關法律規定，出賣人在發生不可抗力的情況下，可據實予以延期交房。按照被告提交的和法院調查的證據，政府要求停工時間為30天，氣象臺出具的雨天和其他原因等停工了100天左右，逾期時間應減去130天。第三、原告主張的違約金利息沒有法律依據，被告不愿意支付。 被告提交的證據： 1.建設工程施工合同復印件一份共37頁，用于證明被告建設工程是真實存在的情況。 2.施工日志復印件一份共95頁，用于證明被告因為降雨等惡劣天氣導致停工的情況。 3.2017年6月5日隆安縣住房和城鄉規劃建設局發出的《關于加強高考期間學校周邊建筑施工環境噪聲污染控制的通告》復印件一份共1頁，用于證明在高考期間，即2017年6月7日-6月8日，該小區停止施工2天的情況。 4.隆安縣氣象臺降雨證明材料復印件，用于證明在施工期間，被告確實遭遇了惡劣天氣而停工，直接導致項目延期交房的情況。 5.隆住建管【2017】38、50號文件復印件各一份共3頁，即《隆安縣住房和城鄉規劃建設局關于要求全縣在建項目停止施工立即開展安全生產大檢查的通知》（隆住建管【2017】38號）用于證明被告由于政府要求停止施工的情況；《隆安縣住房和城鄉建設局關于要求全縣在建項目停止施工的通知》（隆住建管【2017】50號）用于證明隆安縣住房和城鄉規劃建設局發出（隆住建管【2017】50號）文件后，東森?華府停止施工起止時間為：2017年10月13日至2017年10月31日止，共19天。 本院依職權調查的證據： 1.2019年5月16日向隆安縣氣象局調取的證據，即隆安縣氣象局關于2015年1月1日至2019年3月1日隆安縣城廂鎮降雨情況及其附件共八份共13頁，用于證明隆安縣城廂鎮2015年至2018年的總雨量分別為1353.2毫米、1196.9毫米、1506.5毫米、1371.3毫米，2016年降雨量比2015年偏少1成，2017年降雨量比2016年偏多3成，2018年降雨量比2017年偏少1成。隆安縣城廂鎮2015年1月1日至2019年3月1日期間，共降中雨以上量級雨日162日。 2.為了證實《隆安縣住房和城鄉建設局關于要求全縣在建項目停止施工立即開展安全生產大檢查的通知》（隆住建管【2017】38號）停止施工的天數，本院于2019年5月21日向隆安縣住房和城鄉建設局發出調查取證函，隆安縣住房和城鄉建設局復函：我單位發出隆住建管【2017】38號文件后，東森?華府停止施工起止時間為：2017年9月17日至9月27日，共11天。 《房地產租金市場價值報告》，即被告申請對“隆安縣森?華府）同地段住宅房地產核定房地產租金市場價值評估”。原告與被告經過協商最終選擇廣西國泰房地產土地資產評估有限公司為評估單位，本院于2019年5月30日委托廣西國泰房地產土地資產評估有限公司進行評估，廣西國泰房地產土地資產評估有限公司于2019年6月11日向本院遞交《房地產租金市場價值報告》（估價報告編號：桂國泰房［2019］Ｎ0080Ｃ號）評估結論：1.估價對象：隆安縣森?華府）同地段住宅；2.評估設定標準：電梯房、簡單裝修，空房租賃，三房及以上的戶型，中間樓層；3.租金單價：9.4元／㎡·月。 本案雙方當事人爭議的焦點問題如下： 1.被告遲延交房的天數如何確定？ 2.遲延交房的違約金如何計算？ 3.被告是否應向原告支付違約金的利息？ 原告的質證意見： 原告認為，被告提交的證據1，建設施工合同中的第二頁第三行約定的竣工日期為2017年7月4日，而原被告合同第九條中約定的交付日期為2018年5月30日前，約定的交付條件為：取得建設工程竣工驗收備案證明文件，兩者日期相差接近一年，可見，原被告在簽訂商品房買賣合同時，被告已經充分考慮了節假日、下雨天氣、中高考、政府政策情形，也就是說被告提到的不可抗力，都在被告的預料當中，并不構成法律意義上的不可抗力。該證據更加證明了原告證據的合法性、合理性。根據合同相對性，若施工方違約導致被告損失，被告可依據施工合同向施工方索賠，也就是被告的權益能得到充分保障，現被告延期交房違約導致原告損失拒絕賠償沒有法律依據。 證據2，原告對該證據的真實性不予認可，理由：第一、沒有原件；第二、該施工日志從筆跡上看為一人所寫，但是沒有寫明是誰寫的施工日志，所以對該證據的真實性不予認可；第三、施工日志缺頁，且沒有監理方的簽字，不符合施工日志的特點，不能作為本案的審理依據。 證據3，從內容上看，明白無誤的說明本案件標的工地在高考期間不屬于停工的范圍，該證據中列明的一系列停工的工地中，并沒有本案被告的工地。現在被告拿該證據證明被告的停工為不可抗因素，原告不予認可。 證據4，降雨統計表，依據隆安縣氣象局氣候趨勢預測，可見降雨是可以預測的，故降雨統計表不可作為不可抗力的事由，而且被告也沒有根據合同約定和法律規定告知原告，可見，被告也認為降雨不會導致房屋的遲延交付。 證據5，隆安縣政府停止施工的文件。被告沒有按照合同第九條約定的，若遲延交房，第一遭遇不可抗力，第二需要通知買受人。合同法118條規定，不可抗力應該通知對方，且應在合理期限內提供證明，但被告方一直未告知原告，可見證明被告認為該因素并不能導致遲延交房。 對法院調查的證據，這兩份證據的真實性、合法性原告沒有異議，但是原告認為與本案沒有關聯性，并不符合合同的約定，首先，原告與被告雙方簽訂的合同約定的條件為，第一是遭遇不可抗力，第二是需進行告知，被告沒有對原告進行告知，可見這些都不能證明據實予以延期；其次，天氣都是可以預測的，被告作為專業的賣房一方，是可以預見天氣，也可以對其進行相關的考量的，所以不存在不可抗力。 對《房地產租金市場價值報告》的真實性、合法性由法院確定，該報告與本案無關聯性，原告不同意按評估報告的結論計算違約金損失。 被告的質證意見： 對于原告提交的證據1、2、3的真實性、合法性、關聯性無異議。被告認為，延期交房的確是遭遇了不可抗力的事由，按統計，雨天連同政府停工等共250天，基于互諒的原則，被告調整了因不可抗力造成影響的時間為3個月，即90天，這個時間的扣減是有法律依據的。 被告特別說明的情況如下： 原告方拿施工合同的竣工日期，作為交房日期，顯然缺乏房地產開發的基本常識，住房竣工至交付業主期間，要經過竣工驗收、辦理相關手續的過程，按常規持續6-8個月。 原告認為降雨可預見，但是雨天不能施工，實屬建筑工程停工的不可抗力事由，況且按法院調取的氣象資料顯示，2017、2018年降雨中雨以上的天數比往常偏多3成以上，整月持續降雨的月份達三個月，按住建部門的規定，必須停工。 原告認為政府要求停工及高考不允許施工不能作為不可抗力扣減逾期天數，顯屬不合法、不合理。 發生不可抗力期間，原告與被告均進行過多次的溝通與協商，雖然雙方沒有達成一致意見，但是被告保持了調解解決的誠意。 對法院調查的證據的真實性、合法性、關聯性沒有異議，并對證據證明的內容予以承認。這兩份證據佐證了合同約定的不可抗力事由存在，合同中雙方沒有約定具體告知時間，被告也是充分考慮了不可抗力的不確定性。 對《房地產租金市場價值報告》的結論，被告予以認可。 本院對雙方提交的證據和本院調查的證據、《房地產租金市場價值報告》分析、確認如下： 1.對原告提交的證據分析確認： 原告一共向法庭提交3份證據。 對于證據1，即《商品房買賣合同》，此證據證明原告向被告購買商品房及約定雙方權利義務等相關約定的情況，是雙方當事人真實意思表示，內容不違反國家有關法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同，對此應予以確認。 對于證據2，即收款收據復印件、借款憑證復印件、稅收繳款書復印件各一份共3頁，用于證明原告按合同約定履行付款義務，已全部支付購房款的情況。應予以確認。 對于證據3，即東森華府交房通知書復印件一份共2頁，用于證明被告通知交付商品房的時間（2018年12月1日-12月3日）的情況。此證據證明雙方交接房的時間，應予以確認。 2.對被告提交的證據分析確認： 被告一共向本院提交5份證據。 對于證據1，即建設工程施工合同復印件一份共37頁，用于證明被告建設工程是真實存在的情況。對證據的真實性予以確認，但關聯性不予認可，即此證據不能作為被告對抗已經構成違約的理由。 對于證據2，即施工日志復印件一份共95頁，用于證明被告因為降雨等惡劣天氣導致停工的情況。此證據僅一個簽字，其他表格空白沒有相關人員簽字和單位蓋章，同時降雨不屬于不可抗因素，雙方也沒有在合同中約定降雨可以延長工期。因此，對證據的證明的目的不予確認。 對于證據3，即2017年6月5日隆安縣住房和城鄉規劃建設局發出的《關于加強高考期間學校周邊建筑施工環境噪聲污染控制的通告》復印件一份共1頁，用于證明在高考期間，即2017年6月7日-6月8日，該小區停止施工2天的情況。高考期間停工要求雖然屬于政府行政行為，但證明的內容沒有被告的單位，且被告的施工地點距離考場超過200米以上，因此，被告用于抵扣延期交房天數，應不予支持。 對于證據4，即隆安縣氣象臺降雨證明材料復印件，用于證明在施工期間，被告確實遭遇了惡劣天氣而停工，直接導致項目不能按時施工而出現延期交房的情況。此證據證明的情況不屬于法律規定的不可抗事由，雙方在合同中也沒有約定雨天可以延長工期，因此，對此證據證明的目的，應不予確認，對被告以此證據證明因此導致工程延誤而提出扣減違約時間的訴求，應不予支持。 對于證據5，即隆住建管【2017】38、50號文件復印件各一份共3頁，用于證明被告由于政府文件導致停工30天的情況，其中“38號文件于2017年9月17日下發，但沒有標明具體停止施工天數，50號文件停工自2017年10月13日至2017年10月31日，共19天。”此證據是隆安縣住建局下發的，屬于政府行政行為，被告用此證據證明工程停止施工是政府的行政行為導致的，此證據證明的情況屬于法律規定的不可抗事由，對此，應予以確認。 3.對本院依法向隆安縣住房和城鄉規劃建設局、隆安縣氣象局調查和委托評估報告等證據的分析、確認： 本院依職權調查的證據共2份。 證據1，證明2016、2017、2018三年的降雨量均衡，不出現洪水災害等不可抗事由。 證據2，證明被告因政府行政行為而停工11天。對此應予以確認。 《房地產租金市場價值報告》的結論，該報告是雙方當事人協商一致選定的評估機構作出，且作出評估報告的單位是具有國家評估資質的單位，因此，對報告結論的三性應予以確認。 對于上述本院確認的證據，將作為處理本案的定案依據。 依據對全案證據的確認和庭審調查，本院查明：原告譚桂娟、張世陽于2018年11月30日與被告簽訂《商品房買賣合同》。原告購買被告位于隆安縣森?華府）4號樓501號房，面積141.74平方米，總價款506214元。合同簽訂后原告已經交清房屋總價款。按照合同約定被告應于2018年5月30日前交付房屋給原告使用，但是被告至2018年12月1日才交房，共延期交房6個月。該《商品房買賣合同》第十條約定：“出賣人逾期交房的違約責任。1.按逾期時間，分別處理（不做累加）。（1）。（2）。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第九條規定的最后交付期限屆滿之日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之貳（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金”。 在訴訟中被告提出違約金過高，要求以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少。2019年5月29日被告申請對“隆安縣森?華府）同地段住宅房地產核定房地產租金市場價值評估”。原告與被告經過協商最終選擇廣西國泰房地產土地資產評估有限公司為評估單位，本院于2019年5月30日委托廣西國泰房地產土地資產評估有限公司進行評估，廣西國泰房地產土地資產評估有限公司于2019年6月11日向本院遞交《房地產租金市場價值報告》（估價報告編號：桂國泰房［2019］Ｎ0080Ｃ號）評估結論：1.估價對象：隆安縣森?華府）同地段住宅；2.評估設定標準：電梯房、簡單裝修，空房租賃，三房及以上的戶型，中間樓層；3.租金單價：9.4元／㎡·月。 2017年9月17日隆安縣住房和城鄉規劃建設局發出《關于要求全縣在建項目停止施工立即開展安全生產大檢查的通知》（隆住建管【2017】38號），東森?華府停止施工起止時間為：2017年9月17日至9月27日止共11天；2017年10月13日隆安縣住房和城鄉規劃建設局發出（隆住建管【2017】50號）文件后，東森?華府停止施工起止時間為：2017年10月13日至2017年10月31日止共19天，合計共30天。 本院認為，被告廣西隆安天龍投資有限公司與原告譚桂娟、張世陽所簽訂的《商品房買賣合同》有效，合同簽訂后雙方均應按約定全面履行各自義務。原告譚桂娟、張世陽已按合同約定全面履行付款義務；被告廣西隆安天龍投資有限公司未按合同約定期限履行交付符合約定的商品房義務，構成違約，對此應承擔相應的違約責任。被告逾期交房超過90日的，原告可以選擇繼續履行合同，也可以選擇解除合同。因原告請求被告支付逾期交房違約金，故合同繼續履行。原告對被告通知入伙時間為交房時間沒有異議，應以2018年12月1日至3日為交接房時間。 （一）關于被告遲延交房的天數如何確定的問題。 原告認為，按照合同約定，被告應于2018年5月30日前交房，但是到了2018年12月1日被告才通知原告入伙，實際延期時間為2018年5月31日起至2018年11月30日止，共184天。被告提出的政府行政行為停止施工30天，及下雨天約100天，不能作為不可抗事由，首先政府要求停止施工30天，而延長工期的應按雙方簽訂的合同約定被告要事先告知原告，但被告沒有及時告訴原告，因此不能作為不可抗事由而抵銷被告延期交房的時間；其次，合同沒有約定下雨天可以延長施工時間。因此，被告的延期交房理由，原告不予承認，不同意被告提出抵銷逾期交房的時間。 被告認為，延期交房是有原因的，一是政府通知停工30天；二是降雨過多及其他原因共導致停工100天以上，被告酌定為100天，三是高考政府禁止施工2天等。依法應扣減132天后才是被告實際的逾期交房天數，即184－132＝52天。 本院認為，按照原告與被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，被告應于2018年5月30日前將房屋交付給原告使用，但是，被告至2018年12月1日才通知原告交接房，與雙方約定的交房時間多延長了6個月，共184天。該商品房在建設施工過程中，2017年9月17日隆安縣住房和城鄉規劃建設局發出《關于要求全縣在建項目停止施工立即開展安全生產大檢查的通知》（隆住建管【2017】38號）文件后，東森?華府停止施工起止時間為：2017年9月17日至9月27日，共11天；2017年10月13日隆安縣住房和城鄉規劃建設局發出（隆住建管【2017】50號）文件后，東森?華府停止施工起止時間為：2017年10月13日至2017年10月31日止，共19天。政府兩次要求停止施工的時間共30天。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條的規定，即“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”原告與被告簽訂的合同約定因不可抗事由導致停工的可以延期交房，按照被告提交的證據和本院調查的證據證明：在工程施工過程中，因政府行政行為導致停工的時間為30天，符合法律規定的不能預見的不可抗事由。原告提出的政府兩個行政行為下發的停止施工文件而導致停工，不屬于不可抗事由的辯解理由不成立，對此，本院不予采信、不予支持。被告提出的降雨及其他原因導致停工102天的抗辯理由，缺乏事實和法律依據，對此，本院不予采信。因此，逾期交房時間應扣減30天，即自2018年5月31日起至11月30日止，共184天，減去期間政府行政行為導致停止施工的30天后，應確認為：154天。 （二）關于延期交房違約金如何計算的問題。 原告認為，原告與被告雙方簽訂的合同約定被告逾期交付商品房給原告使用的，被告應向原告支付已交付房價款按日萬分之二計算違約金，即184×506214×2？＝18628.7元。原告同時列舉一些案例資料，以進一步說明按日萬分之二計算違約金的合法性。 被告認為，雙方在合同中約定的違約金標準過高，依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定，要求適當減少，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少，應按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。應按照法院委托的評估機構得出的同地段同類房屋租金評估結論計算違約金。 本院認為，原告與被告雙方在《商品房買賣合同》中對逾期交房的違約金作了約定，即從合同約定的最后交付期限的次日起至實際交付日止，出賣人按日向買受人支付已交房款萬分之二的違約金。被告廣西隆安天龍投資有限公司辯解約定的違約金過高，要求調減。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”依照前述規定，當事人約定的違約金是否過高，應當以違約金是否超過造成的損失30%為標準進行界定。對此“造成的損失”的界定，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款規定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”依此規定，雙方爭議“隆安縣森?華府）”地段房屋的月租賃價格為9.40元／㎡，故雙方在《商品房買賣合同》中約定的逾期交房的違約金明顯高過了“造成的損失”的30%，據此，本院認為雙方約定的逾期交房的違約金過高，依法應予適當調減，以同期同地段同類房屋租金確定違約金為宜。因此，被告應當對逾期交房的行為向原告支付違約金6839元（9.4÷30×154×141.74）。 （三）關于是否支持原告主張違約金利息的問題。 原告認為，被告久拖原告的違約金不支付，已經形成了一種債權債務關系，依法應當承擔違約金利息。 被告認為，原告主張的違約金利息已經是重復要求被告支付違約金，被告不同意支付原告要求的違約金利息

一、由被告廣西隆安天龍投資有限公司于本判決生效后十日內支付原告譚桂娟、張世陽逾期交房的違約金6839元； 二、駁回原告譚桂娟、張世陽的其他訴訟請求。 案件受理費266元，適用簡易程序減半收取為132元，由原告譚桂娟、張世陽負擔107元，被告廣西隆安天龍投資有限公司負擔25元。 上述金錢給付義務，義務人應于本案判決生效之日起十日內履行完畢。如果未按時履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決確定的履行期限最后一日起二年內，向本院或與本院同級的被執行的財產所在地的人民法院申請執行。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于南寧市中級人民法院，同時在上訴期屆滿之日起七日內預交上訴案件受理費（開戶名稱：南寧市中級人民法院，開戶銀行：中國農業銀行南寧市竹溪支行，賬號：20×××28。網銀轉賬先選古城支行，再在備注欄注明竹溪支行）。逾期未預交也不提出緩交申請的，則按自動撤回上訴處理

審判員鄧峰楊 二〇一九年六月十四日 法官助理黃憑 書記員胡雨丹

2019-06-14