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上訴人黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司、上訴人楊成剛因與被上訴人綏化市國家安全局房屋租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省綏化市北林區人民法院（2019）黑1202民初2283號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年10月8日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司委托訴訟代理人車延豐、趙雪輝，上訴人楊成剛及其委托訴訟代理人魏超、唐德明，被上訴人綏化市國家安全局委托訴訟代理人崔寶華到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司（以下簡稱至誠公司）上訴請求：1.撤銷綏化市北林區人民法院（2019）黑1202民初2283號民事判決書；2.查清事實，將此案發回重審；3.一、二審訴訟費用由綏化市國家安全局承擔。事實和理由：1.綏化市國家安全局在一審法院審理過程中撤回對宋連生的訴訟，并變更了起訴狀的訴訟請求、事實及理由，至誠公司鑒于綏化市國家安全局變更訴訟請求，要求法院重新指定舉證期限和答辯期間，但一審法院未予準許，程序違法。2.一審判決認定事實錯誤。至誠公司與綏化市國家安全局于2018年1月1日簽訂服務合同，約定由至誠公司為綏化市國家安全局職工食堂提供配餐服務，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，服務費229740元，綏化市國家安全局用自有的房屋（約610平方米）交由至誠公司對外出租和使用，折抵綏化市國家安全局服務費145000元，剩余服務費84740元由綏化市國家安全局按季度支付。2018年3月1日，至誠公司將504.13平方米房屋租賃給楊成剛，租賃期限為2018年3月1日至2020年2月28日，租期兩年。2018年5月24日，至誠公司將其中一戶104.53平方米房屋租賃給宋連生，租賃期限為2018年9月20日至2020年3月19日。至誠公司在租賃上述房屋時已征得綏化市國家安全局的口頭同意，綏化市國家安全局原則上同意繼續履行服務合同，保證至誠公司與楊成剛、宋連生租賃合同的履行。2019年初，由于至誠公司與綏化市國家安全局服務合同未履行，故承租人楊成剛、宋連生的租賃費直接由綏化市國家安全局收取。此后由于綏化市國家安全局的原因要求至誠公司終止與楊成剛、宋連生合同的履行。綏化市國家安全局與宋連生協商，補償宋連生40500元。而對楊成剛的租賃合同，綏化市國家安全局未遵守誠實信用原則，楊成剛的租賃費在未收取時發生政策性變化，綏化市國家安全局將這種情勢變更的責任推給楊成剛。一審法院認定至誠公司與楊成剛之間的租賃合同無效顯屬錯誤。 綏化市國家安全局辯稱，1.一審中綏化市國家安全局撤回對宋連生的訴訟主張，并不損害至誠公司的利益，因此一審程序合法。2.綏化市國家安全局不認可至誠公司將房屋延期租賃給楊成剛。一審判決認定事實清楚，處理正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。 楊成剛辯稱，同至誠公司上訴意見。 楊成剛上訴請求：1.依法撤銷綏化市北林區人民法院（2019）黑1202民初2283號民事判決書，駁回綏化市國家安全局的訴訟請求；2.一、二審訴訟費用由綏化市國家安全局承擔。事實與理由：1.綏化市國家安全局在一審法院審理過程中撤回對宋連生的訴訟，并變更了起訴狀的訴訟請求、事實及理由，楊成剛鑒于綏化市國家安全局變更訴訟請求，要求法院重新指定舉證期限和答辯期間，但一審法院未予準許，程序違法。2.一審判決認定事實錯誤，本案不是房屋租賃合同糾紛，一審判決認定本案案由為房屋租賃合同糾紛和至誠公司與楊成剛之間是房屋轉租法律關系錯誤。從綏化市國家安全局與至誠公司簽訂的《服務合同》，雙方之間的約定是以案涉房屋的使用權折抵服務費，至誠公司可對外出租或使用，并沒有約定就是租賃給至誠公司，所以至誠公司與綏化市國家安全局并沒有建立租賃關系，楊成剛與至誠公司的租賃關系也不是轉租關系，一審判決認定楊成剛與至誠公司為轉租關系錯誤。3.楊成剛與黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司簽訂的合同合法有效，應當受到法律保護，一審判決楊成剛返還綏化市國家安全局房屋是錯誤的。至誠公司依據《服務合同》對房屋享有使用權（對外租賃權），將房屋租賃給楊成剛，至誠公司與楊成剛設立了租賃關系，租賃行為有效，雙方均具有約束力。綏化市國家安全局將租賃房屋提供給至誠公司使用，如果至誠公司存在違約也只能向至誠公司主張權利。4.綏化市國家安全局對楊成剛與黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司簽訂的租賃協議的期限是知情和認可的，綏化市國家安全局主張返還房屋沒有事實和法律依據。至誠公司與綏化市國家安全局簽訂的《服務合同》的期限雖為一年，但楊成剛對此并不知情，同時楊成剛在與至誠公司簽訂的2年期限的租賃協議綏化市國家安全局是知情并默許同意的。綏化市國家安全局退還宋連生租賃費并給予其補償，而對楊成剛的租賃合同，綏化市國家安全局未遵守誠實信用原則。5.一審判決錯誤認定案涉租賃房屋是轉租關系，錯誤適用法律。 綏化市國家安全局答辯稱，1.一審中綏化市國家安全局撤回對宋連生的訴訟主張，并不損害楊成剛的利益，因此一審程序合法。2.至誠公司將房屋租賃給楊成剛，因租賃房屋的使用期限超過了綏化市國家安全局與至誠公司簽訂合同的使用期限，超期部分無效。一審判決認定超期部分無效正確。3.綏化市國家安全局并不知曉至誠公司與楊成剛的租賃履行期限，綏化市國家安全局不認可至誠公司將房屋延期租賃給楊成剛。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。 黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司辯稱，同楊成剛上訴意見一致。 綏化市國家安全局向一審法院起訴請求：1.判決黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司返還其依據與綏化市國家安全局簽訂的服務合同取得的商服用房；2.判決楊成剛從其依據與黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司簽訂的房屋（商服）租賃協議書取得的商服用房中遷出。 一審法院認定事實：綏化市國家安全局與至誠公司于2018年1月1日簽訂服務合同，約定由至誠公司為綏化市國家安全局職工食堂提供配餐服務，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，服務費用總計229740元。綏化市國家安全局將自有約610平方米商服用房交由黑至誠公司對外出租或使用，折抵至誠公司服務費用145000元，剩余服務費用84740元由綏化市國家安全局按季度支付。2018年3月1日，至誠公司將其中兩所房屋共計504.13平方米轉租給第三人楊成剛，租賃期限為2018年3月1日至2020年2月28日。2018年5月24日，至誠公司將一所104.53平方米房屋轉租賃給宋連生，租賃期限為2018年9月20日至2020年3月19日。服務合同到期后，綏化市國家安全局要求至誠公司返還商服用房，至誠公司以其已將房屋租賃給他人，現租賃合同尚未到期為由拒絕返還。綏化市國家安全局訴至法院。在訴訟過程中，宋連生與綏化市國家安全局達成協議，從承租房屋中遷出，綏化市國家安全局與宋連生有關的起訴部分申請撤訴，本院準許撤訴。 一審法院認為，本案當事人爭議的法律關系是房屋租賃關系，因此應當適用合同法的相關規定。綏化市國家安全局在與至誠公司締結服務合同的同時，又通過建立房屋租賃關系，以租金折抵方式實現向被告支付服務合同的部分對價。綏化市國家安全局與至誠公司之間簽訂的服務合同以及建立的房屋租賃法律關系，系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，因此應認定綏化市國家安全局、至誠公司之間的服務合同以及附含的房屋租賃合同合法有效。在綏化市國家安全局、至誠公司簽訂服務和租賃合同后，至誠公司與本案第三人楊成剛簽訂的房屋租賃合同，實質上市轉租合同。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”的規定，轉租期限超過原租賃合同剩余租賃期限的部分，屬于無效的約定。根據《中華人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物，返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態”的規定，綏化市國家安全局基于出租人的地位，有權要求承租人按期返還租賃物，亦有權要求轉租的第三人返還出租屋。至誠公司提出的綏化市國家安全局口頭同意合同期滿后繼續租賃關系，因而使轉租超期而不同意返還租賃物的主張缺乏事實根據和法律依據。楊成剛提出的本案不是租賃法律關系，有悖法律關系的實質，對其訴訟主張不予支持。綏化市國家安全局要求至誠公司和楊成剛返還租賃房屋的訴訟請求有理，予以支持。至誠公司與楊成剛之間關于轉租賃合同不能全部履行的問題，不在本案審理范圍內，可以另行解決。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十五條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條規定，判決如下：黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司、楊成剛于判決生效后十日內將坐落于綏化市北林區奮斗街7委的綏化市國土安全局所有的面積為504.13平方米的兩所房屋返還給綏化市國家安全局。案件受理費3200元，由黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司負擔。 本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。至誠公司舉示《服務合同》一份，意在證明至誠公司與綏化市國家安全局的《服務合同》履行期限應為2016年1月1日至2019年12月31日，依據此份合同至誠公司與楊成剛簽訂的房屋租賃協議書，綏化市國家安全局對至誠公司與楊成剛簽訂的房屋租賃協議是認可，至誠公司與楊成剛簽訂的房屋租賃協議應繼續履行。楊成剛對至誠公司舉示證據的真實性及證明的問題均無異議。綏化市國家安全局對該證據的真實性無異議，對證明的問題有異議，提出這份合同沒實際履行。因二審中至誠公司與綏化市國家安全局均認可雙方履行的是2018年1月1日簽訂的《服務合同》，故此證據不能證明至誠公司與綏化市國家安全局的《服務合同》實際履行期限為2016年1月1日至2019年12月31日。綏化市國家安全局舉示2017年8月19日與至誠公司簽訂的《服務合同》，意在證明至誠公司與綏化市國家安全局一年一簽訂《服務合同》。至誠公司對此證據的真實性無異議，提出此合同是在2016年的《服務合同》基礎上簽訂，但什么原因出現2017年8月19日至2017年12月31日這份合同不清楚。楊成剛對此證據的真實性及證明的問題均有異議，提出2016年1月1日簽訂的《服務合同》合法有效，沒有經過法定程序解除，2017年的《服務合同》即使對承包金額變更，只是對2016年《服務合同》的補充，雖然至誠公司與綏化市國家安全局均認可執行的是一年的《服務合同》，但沒有法律依據，且不能證實至誠公司與綏化市國家安全局是一年一簽訂《服務合同》。因至誠公司對此證據的真實性無異議，本院予以采信。 對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：2016年1月1日，綏化市國家安全局與至誠公司簽訂《服務合同》，合同履行期限為2016年1月1日至2019年12月31日。因為政策存在調整，不能確定此《服務合同》的履行時間，綏化市國家安全局又于2017年8月19日、2018年1月1日分別與至誠公司重新簽訂兩份《服務合同》，合同履行期限至2018年12月31日止。除此本院確認前述一審判決認定事實

變更綏化市北林區人民法院（2019）黑1202民初2283號民事判決書判項為黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司于判決生效后十日內將坐落于綏化市北林區奮斗街7委的綏化市國土安全局所有的面積為504.13平方米的兩所房屋返還給綏化市國家安全局；楊成剛從坐落于綏化市北林區奮斗街7委的綏化市國土安全局所有的面積為504.13平方米的兩所房屋中遷出。 二審案件受理費6400元，由黑龍江至誠融金后勤管理服務股份有限公司負擔3200元，由楊成剛負擔3200元。 本判決為終審判決

審判長張曉弘 審判員李妍 審判員張輝 二〇一九年十月二十四日 書記員張一強

2019-10-24