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本院在執行國投泰康信托有限公司（以下簡稱國投泰康公司）與西藏天易隆興投資有限公司、西藏銀河科技發展股份有限公司、北京金豐科華房地產開發有限公司（以下簡稱金豐科華公司）、三洲隆徽實業有限公司、儲小晗、李佳蔓金融借款合同糾紛一案財產保全過程中，輪候查封了金豐科華公司名下的位于北京市豐臺區花鄉四合莊1516-15地塊土地使用權［國有土地使用證號：京豐國用（2015出）第00153號］（以下簡稱1516-15地塊土地使用權）項下的4＃辦公商業樓、6＃商業樓、地下室共計130套房屋所有權（其中4＃辦公商業樓124套，具體房號為：ｘｘｘ；地下室4套，具體房號為ｘｘｘｘ）及相對應面積土地使用權（以下簡稱130套房地產），于2019年5月9日轉為正式查封。案外人農信銀資金清算中心有限責任公司（以下簡稱農信銀公司）向本院提出書面異議。本院受理后，依法組成合議庭進行審查，現已審查終結

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農信銀公司向本院提出異議稱：一、已生效的（2018）京02民初199號、（2019）京民終141號民事判決已查明并予以認定以下事實：在原抵押權人中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司、抵押權人西藏信托有限公司同意我公司設定抵押的130套房屋辦理商品房預售許可證情況下，我公司與金豐科華公司于2015年11月23日、25日簽訂130份《北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）》（以下簡稱《預售合同》），購買金豐科華公司開發的130套房屋，并已完成了房屋網上簽約及聯機備案手續。在《預售合同》履行過程中，因涉及遲延竣工、逾期交房等，我公司與金豐科華公司于2017年9月15日簽署《北京金豐科華房地產開發有限公司與農信銀資金清算中心有限責任公司就金豐能源中心項目4號樓〈北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）〉之補充協議》（以下簡稱《補充協議》）。根據《預售合同》《補充協議》約定，我公司于2015年11月27日支付60%首付款，于2017年10月18日支付35%二期款，剩余5%三期尾款，因雙方未就金豐科華公司逾期交房的違約金達成一致，付款條件尚未成就，我公司無法支付。之后，我公司按四川省成都市中級人民法院（以下簡稱成都中院）和北京市第二中級人民法院（以下簡稱北京二中院）的要求，將剩余5%三期尾款交至兩院執行。至此，我公司已支付完全部購房款。金豐科華公司于2017年8月至10月交付130套房屋之日起，我公司交納了物業費、供暖費。二、本案符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條排除執行的情形。在貴院保全查封前，我公司已與金豐科華公司簽訂預售合同，占有了130套房屋，已按照合同約定支付95%的購房款、剩余5%的購房款按照法院要求執行。因130套房屋未辦理房屋初始登記，我公司未辦理房屋過戶登記手續不屬于自身原因導致，故我公司對130套房屋享有的權利，符合上述司法解釋的規定的情形，并足以排除執行。三、我公司對130套房屋占用范圍內土地享有的權利，足以排除執行。根據《中華人民共和國物權法》第一百四十七條“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”的規定，金豐科華公司向我公司出售130套房屋，上述房屋占用范圍內土地使用權已一并出售，故亦不應對130套房屋占用范圍內土地使用權執行。綜上，案外人農信銀公司對130套房屋及130套房屋占用范圍內土地使用權享有足以排除執行的權利，根據《最高人民法院關于人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》第二十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，請求法院裁定我公司的異議成立，并裁定中止對我公司購買并占有的130套房地產的執行。 國投泰康公司稱，一、我公司申請保全查封金豐科華公司名下1516-15地塊土地使用權上包括130套房屋在內的房地產，具有充分的事實基礎和法律依據。因債務人西藏天易隆興投資有限公司和連帶保證人金豐科華公司嚴重違約，貴院依據我公司提出的財產保全申請，于2018年3月23日作出（2018）京民初32號民事裁定，認為我公司提出的財產保全申請符合法律規定，裁定查封、凍結包括金豐科華公司等被申請保全人名下450280025元銀行存款或其他等值財產。經查詢，金豐科華公司名下的主要財產是1516-15地塊土地使用權上金豐能源中心項目的房地產（130套房地產屬于其中一部分）。貴院依據（2018）京民初32號民事裁定，分別于2018年3月27日和28日，查封了金豐科華公司名下的包括130套房屋在內的房地產。二、關于農信銀公司對130套房地產的另案案外人異議和異議之訴，我公司在收到貴院通知之前并不知情。目前，（2018）京民初32號案件正在貴院審理中。貴院查封金豐科華公司名下的房地產之后，農信銀公司并未告知我公司其對其中130套房地產擁有權利，也未向貴院及時提起異議。綜上，懇請貴院在查明事實的基礎上依法作出裁定。 本院經審查查明，國投泰康公司與西藏天易隆興投資有限公司、西藏銀河科技發展股份有限公司、金豐科華公司、三洲隆徽實業有限公司、儲小晗、李佳蔓金融借款合同糾紛一案審理中，依據申請保全人國投泰康公司提出的財產保全申請，本院于2018年3月23日作出（2018）京民初32號民事裁定，裁定查封、凍結西藏天易隆興投資有限公司、西藏銀河科技發展股份有限公司、金豐科華公司、三洲隆徽實業有限公司、儲小晗、李佳蔓名下450280025元銀行存款或其他等值財產。本院于2018年3月27日向北京市豐臺區不動產登記事務中心送達了（2018）京民初32號民事裁定和（2018）京民初32號協助通知書，輪候查封了金豐科華公司名下的1516-15地塊土地使用權項下（現名稱為金豐能源中心項目）1＃辦公樓（扣除全部煙道、全部煙道1）、2＃辦公樓（扣除1層人防）、3＃辦公樓（扣除1層人防）、4＃辦公商業樓（扣除110、111、112、113、115、116）、5＃辦公商業樓（扣除附屬用房1層人防、101、102、103、105、106、107）、6＃商業樓（扣除108、109）、地下室（扣除-3層整層、-1層-00101、-1層人防、地下設備夾層人防）共計219559．47平方米的房屋所有權及相對應面積土地使用權，其中包括130套房屋在內的房地產。北京市豐臺區不動產登記事務中心于當日簽收上述民事裁定、協助通知書，并在本院送達回證上注明：130套房產為輪候預查封，有在建工程抵押，有預售登記。本院于2018年3月28日向北京市規劃和國土資源管理委員會送達了（2018）京民初32號民事裁定和（2018）京民初32號協助通知書，輪候查封了金豐科華公司名下的1516-15地塊土地使用權項下（現名稱為金豐能源中心項目）1＃辦公樓（扣除全部煙道、全部煙道1）、2＃辦公樓（扣除1層人防）、3＃辦公樓（扣除1層人防）、4＃辦公商業樓（扣除110、111、112、113、115、116）、5＃辦公商業樓（扣除附屬用房1層人防、101、102、103、105、106、107）、6＃商業樓（扣除108、109）、地下室（扣除-3層整層、-1層-00101、-1層人防、地下設備夾層人防）房屋所有權相對應面積的土地使用權，其中包括130套房屋在內相對應面積的土地使用權。北京市規劃和國土資源管理委員會于當日簽收上述民事裁定、協助通知書。本院于2019年5月9日僅對130套房地產的輪候保全查封轉為正式查封。 另查，北京二中院在執行北京中宏瑞德投資管理中心（有限合伙）（以下簡稱中宏瑞德中心）與三洲隆徽實業有限公司、金豐科華公司、儲小晗、李佳蔓公證債權文書一案［執行依據：北京市方圓公證處（2017）京方圓執字第0138號執行證書；執行案號：（2018）京02執12號］過程中，于2018年1月8日查封了金豐科華公司名下的1516-15地塊土地使用權上1＃辦公樓、2＃辦公樓、3＃辦公樓、4＃辦公商業樓、5＃辦公商業樓、6＃商業樓、地下室的房產，130套房產在查封范圍內。案外人農信銀公司向北京二中院提出書面異議，請求中止對130套房產的執行。該院經審查于2018年7月2日作出（2018）京02執異252號執行裁定，裁定：駁回農信銀公司的異議請求。農信銀公司不服，向該院提出案外人執行異議之訴。該院經審理，于2018年12月26日作出（2018）京02民初199號民事判決，判決停止對130套房產執行。中宏瑞德中心不服，向本院上訴，本院于2019年3月29日作出（2019）京民終141號民事判決，判決：駁回上訴，維持原判。北京二中院于2019年4月28日作出（2018）京02執12號之一執行裁定，裁定解除對金豐科華公司名下130套房產的查封。北京二中院于2019年5月9日向北京市規劃和自然資源委員會豐臺分局（原北京市規劃和國土資源管理委員會豐臺分局）送達了（2018）京02執12號之一執行裁定和（2018）京02執12號之一協助通知書，僅解除了對上述130套房產的查封。北京市規劃和自然資源委員會豐臺分局于當日簽收上述執行裁定、協助通知書。 本院（2019）京民終141號民事判決“北京二中院認定事實”載明：2015年11月23日、25日，雙方辦理完成了購買130套房屋的網上簽約手續。2015年11月25日，雙方簽訂《預售合同》，約定購買130套房屋。該合同附件三為130套房屋及對應土地使用權的抵押權人（中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司、西藏信托有限公司）出具的同意抵押房屋辦理商品房預售許可證的證明。該合同附件五“付款方式及期限的約定”規定農信銀公司采用分期付款的方式購買130套房屋。2015年11月27日、2017年10月18日，農信銀公司分兩筆（金額分別為678135172元、395578857元，總計1073714029元）通過銀行轉賬的方式將全部130套房屋合計95%的購房款匯入金豐科華公司在預售資金監管銀行開立的專用賬戶。金豐科華公司開具了收到兩筆購房款的收據。2017年9月15日，農信銀公司與金豐科華公司簽訂《補充協議》，約定所購商品房總房款的剩余5%由買受人（農信銀公司）于雙方驗收合格并辦理交樓手續后30日支付，同時約定雙方在履行《預售合同》過程中產生的未按合同約定履行的行為，在買受人支付剩余購房款之前協商處理。2017年8月23日，金豐科華公司向農信銀公司發出《金豐能源中心入住通知書》，辦理所購商品房交付手續。2017年9月19日，農信銀公司與金豐科華公司簽訂《前期物業服務合同》，并于同日與金豐科華公司、北京中際北視物業管理有限公司簽訂《金豐能源中心前期物業服務合同補充合同》，就農信銀公司購買的130套房屋的物業服務內容、物業服務費標準等作出約定。自2017年9月起，農信銀公司開始向北京中際北視物業管理有限公司繳納130套房屋的物業費、供暖費等各項費用。各方當事人共同確認，金豐科華公司對130套房屋未辦理所有權初始登記，同時確認農信銀公司未支付購房款項為56511254元。 2017年12月6日，成都中院向農信銀公司送達協助執行通知書，要求將金豐科華公司在該公司的到期房款5000萬元予以凍結。在北京二中院審查執行異議過程中，農信銀公司于2018年5月16日向北京二中院出具《付款承諾書》，承諾購買130套房屋未支付的剩余購房款在扣除成都中院凍結的5000萬元以后將按照法院的要求交付執行。2018年7月9日，成都中院作出（2017）川01執2162號之五執行裁定，裁定解除對上述5000萬元的凍結，并將該款劃扣至該院案款賬戶。同月11日，農信銀公司通過轉賬方式將5000萬元支付至成都中院訴訟費及案款專戶。2018年7月，北京二中院向農信銀公司送達（2018）京02執12號協助執行通知書，“請凍結被執行人金豐科華公司對你公司的購房款（限額人民幣五億元），并將上述購房款交至我院本案銀行賬戶。賬戶戶名為（2018）京02執12號，賬號為×××，開戶行為中國工商銀行北京正陽門支行”。同月11日，農信銀公司向上述賬戶匯轉6511254元。 本院對北京二中院查明的事實予以確認。本院另查明，二審中，農信銀公司主張5000萬元購房款系被成都中院司法扣劃，而非其通過轉賬方式支付，并出示了一審中曾出示的司法扣劃的證據，中宏瑞德中心對該證據不持異議，并表示此事實由法院認定。二審中，農信銀公司和中宏瑞德中心均認可，130套房屋曾于2017年7月27日至11月29日期間被北京市第三中級人民法院在他案中查封。 （2019）京民終141號民事判決“本院認為”部分載明：“北京二中院于2018年1月8日查封了130套房屋，在此之前，農信銀公司和金豐科華公司已就買賣130套房屋簽訂了《預售合同》及補充協議，該合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。在2018年1月8日的查封之前，農信銀公司已經支付了95%的購房款；對于剩余5%共計56511254元的購房款，因其中的5000萬元已作為農信銀公司應支付給金豐科華公司的到期購房款被成都中院在他案執行中扣劃至該院訴訟費及案款專戶，且農信銀公司在此過程中并不存在損害中宏瑞德中心合法權益的情形，另外，農信銀公司也已經按北京二中院的要求將其余的6511254元購房款交至該院銀行賬戶，故而，應認定農信銀公司符合“已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行”的規定。成都中院在他案執行中扣劃農信銀公司應付的5000萬元購房款的合法性問題不屬于本案審查范圍，中宏瑞德中心就農信銀公司支付購房款一事提出的上訴意見缺乏事實和法律根據，本院不予采信。在2018年1月8日查封之前的2017年8月23日，金豐科華公司向農信銀公司發出《金豐能源中心入住通知書》，且雙方于2017年10月20日辦理了130套房屋的交房手續，農信銀公司接收了鑰匙、交納物業費、供暖費，故應認定農信銀公司在查封之前已合法占有130套房屋。中宏瑞德中心就此提出的上訴理由不足以否定農信銀公司占有130套房屋的合法性，本院不予采信。此外，本案也不存在因農信銀公司自身原因未辦理130套房屋過戶登記情形。據此，應認定農信銀公司對130套房屋享有足以排除本次強制執行的合法權益”。 再查，農信銀公司提交了北京市國土資源局豐臺分局不動產登記檔案“土地登記卡”顯示：1516-15地塊土地使用權［國有土地使用權證號現為京豐國用（2015出）第00153號，原為京豐國用（2013出）第00207號，后為京豐國用（2014出）第00020號］上部分土地使用權（已扣除人防面積）及在建工程抵押給中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司，于2014年6月20日設定土地抵押初始登記，抵押期限為2014年6月20日—2016年6月20日，抵押權順序為第一順位；部分土地使用權（扣除人防及通道面積）及在建工程抵押給西藏信托有限公司，于2014年12月26日設定土地抵押初始登記，抵押期限為2014年12月23日—2015年12月23日，抵押權順序為第二順位

解除本院根據（2018）京民初32號民事裁定及（2018）京民初32號協助執行通知書對位于北京市豐臺區花鄉四合莊1516-15地塊土地使用權［國有土地使用證號：京豐國用（2015出）第00153號］項下的4＃辦公商業樓、6＃商業樓、地下室共計130套房屋所有權（其中4＃辦公商業樓124套，具體房號為ｘｘｘ；6＃商業樓2套，具體房號為：ｘｘ；地下室4套，具體房號為ｘｘｘｘ）及相對應面積土地使用權的查封。 如不服本裁定，案外人、申請保全人可以自裁定送達之日起十五日內向本院提起執行異議之訴。 本裁定送達后立即生效

審判長齊立新 審判員禹明逸 審判員張文斌 二〇一九年六月二十五日 書記員閆玥

2019-06-25