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委托訴訟代理人：鄭建軍，北京市百瑞律師事務所律師。再審申請人北京萬潤偉業商貿有限責任公司（以下簡稱萬潤公司）因與被申請人北京營利家具有限公司（以下簡稱營利公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區人民法院（2017）京0114民初17113號民事判決，向本院申請再審。本院于2019年3月25日作出（2019）京01民申53號民事裁定，提審本案。再審申請人萬潤公司之法定代表人韓瑞伶及委托訴訟代理人楊剛，被申請人營利公司之委托訴訟代理人徐遠新，原審被告楊繼永之委托訴訟代理人鄭建軍到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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萬潤公司再審稱，請求：1、撤銷北京市昌平人民法院（2017）京0114民初17113號民事判決及北京市第一中級人民法院（2018）京01民終5323號民事裁定；2、判決駁回營利公司的訴訟請求；3、本案訴訟費由營利公司承擔。事實及理由：2018年11月萬潤公司從北京市昌平區沙河鎮人民政府獲悉，早在2017年9月30日營利公司就已經與北京市昌平區沙河鎮白各莊村股份經濟合作社（以下簡稱白各莊經濟合作社）簽訂了《白各莊村農村集體土地租賃合同解除協議書》、《沙河鎮白各莊村清理整治自主騰退補償協議書》，營利公司已獲得總建筑面積為51259.63平方米的建筑物、附屬物、附屬設施的拆遷補償款共計92827641.2元，故營利公司向萬潤公司主張裝修改造損失費沒有法律依據。 被申請人營利公司辯稱，同意原審法院判決，不同意萬潤公司的再審請求及理由。1、北京市昌平區沙河鎮白各莊村民委員會（以下簡稱白各莊村委會）只與第一手承租人簽訂拆遷補償協議，即楊繼永就其從白各莊村委會承租的16993.91平方米租賃場地簽訂拆遷補償協議，營利公司就其從白各莊村委會承租的34畝租賃場地簽訂拆遷補償協議。涉案租賃場地包含在楊繼永從白各莊村委會承租的16993.91平方米租賃場地中，其補償款包含在楊繼永獲得的拆遷補償款中。營利公司得到的補償不包括從萬潤公司轉租的涉案租賃場地；2、營利公司、萬潤公司簽訂的《租賃合同》違法法律法規的強制性規定，應屬無效，萬潤公司作為出租方就合同無效承擔全部責任，對營利公司的涉案場地裝修損失承擔全部責任；3、楊繼永對萬潤公司轉租涉案場地是認可的，其對營利公司的裝修損失應承擔連帶責任；4、營利公司單方申請對裝修損失進行評估是證據保全的一種方式，是合法有效的，應予采信。 原審被告楊繼永述稱，同意萬潤公司的再審請求及理由。營利公司已經獲得了補償，再次向萬潤公司和楊繼永主張裝修損失無法律依據，原審根據營利公司提供的《資產評估咨詢報告》不足以證明營利公司的損失，《資產評估咨詢報告》上的各項具體明細與楊繼永獲得的拆遷裝修補償明細不相符。且楊繼永承租的16993.91平方米面積僅獲得裝修補償2741740元，而營利公司主張10000平方米面積裝修損失高達532.84萬元。 營利公司向原審法院起訴請求：1、確認營利公司、萬潤公司簽訂的租賃合同無效；2、萬潤公司、楊繼永賠償營利公司各項裝修改造損失532.84萬元；3、訴訟費由萬潤公司、楊繼永負擔。 一審法院認定事實：2016年1月15日，營利公司與萬潤公司簽訂《租賃合同》約定，營利公司承租位于北京市昌平區沙河鎮白各莊工業區甲1號（以下簡稱：涉案房屋），房屋建筑面積約10000平方米；房屋用途為倉儲庫房使用，但允許承租人經合法審批后改造它用；租賃期限自2016年1月15日至拆遷之日止；第一年租金1600000元，以后租金每三年遞增一次，每次遞增5%；雙方在合同中還對付款方式、違約責任等其他相關事項進行了約定。合同簽訂后，萬潤公司將涉案房屋交付營利公司使用。2017年9月12日，北京市昌平區沙河鎮人民政府在涉案房屋外張貼公告，要求被列入疏解整治范圍的房屋在公告后3日內自行關閉清退。涉案房屋因被列入疏解整治范圍已于2017年9月30日被拆除。 2017年10月16日,楊繼永（乙方）與白各莊經濟合作社（甲方）在評估的基礎上簽訂《沙河鎮白各莊村清理整治自主騰退補償協議書》記載，房屋總建筑面積16993.91平方米；拆除騰退補償款總計為23786293元（其中房屋重置成新價為17266546元，裝修、設備及附屬物評估價為2741740元）。《評估價格結果通知單》未包含空調、監控、消防、安裝工程等具體事項。 在本案審理過程中，營利公司主張從2016年1月15日取得涉案房屋使用權后，將涉案房屋用于開辦綜合市場，陸續在涉案場地內安裝了監控系統、中央空調系統、消防報警系統，對場地內局部進行了裝修。2017年8月31日，營利公司委托北京北方亞事資產評估事務所對位于北京市昌平區沙河鎮白各莊村“綜合市場三期”的空調、監控、消防、安裝工程、局部裝修，南側小院鋼結構工程及南側二層公寓的裝修、安裝工程的價值進行咨詢，該機構的咨詢意見為委托范圍內的各項工程價值為532.84萬元。營利公司將該《資產評估咨詢報告》作為其主張裝修損失的依據向法院出示，萬潤公司以其并非真實租賃合同相對人未對該報告發表質證意見，楊繼永對該報告的真實性及合法性予以否認。 另查一，2001年5月30日，楊繼永與白各莊村委會簽訂《合同書》，以租賃方式（租賃期限2001年5月30日至2021年5月30日）取得涉案房屋所在土地的使用權及該場地上的約2500平方米廠房。2008年1月，雙方再次簽訂《附加合同》，楊繼永以150萬元購買原租賃的2500平方米廠房，之后在原廠房的基礎進行了擴建。在本案審理過程中，原、被告雙方經法院釋明，均無法提供涉案房屋的產權證明或相關規劃審批手續。 另查二，2014年10月8日，萬潤公司與楊繼永簽訂《租賃合同》約定，被告承租營利公司涉案房屋10000平方米房屋用于倉儲。 原審法院認為：出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，營利公司與萬潤公司所約定出租的涉案房屋沒有規劃審批手續，雙方所簽訂的《租賃合同》違反了法律的禁止性規定，應屬無效。 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失。雙方均都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。萬潤公司作為出租方應當將涉案房屋的產權情況如實告知承租人，以便承租方能判斷承租場地是否能夠實現合同目的，根據本案原、被告雙方出具的證據，均未能顯示被告盡到了如實告知營利公司涉案房屋性質的法定義務，故對于導致租賃合同無效的后果，萬潤公司具有過錯。營利公司作為從事經營活動的市場主體在進行大額投資前應當認真核查租賃標的物是否具備開辦市場的事實條件和法律條件，從法院核實的具體情況看，營利公司顯然忽視了對涉案租賃標的物合法性的必要審查。而且，營利公司住所與租賃房屋毗鄰，營利公司在取得涉案房屋使用權后，如欲將涉案房屋用于開辦綜合市場，根據相關法律規定，應當先辦理經營綜合市場所需的相關手續，如營利公司嚴格按照法律流程開辦綜合市場，在辦理初期即能發現涉案房屋沒有規劃審批手續，不具備開辦綜合市場的條件，在此情況下，按照常理，正常商事主體一般便不會投資大額資金對涉案房屋進行裝修改造，故造成租賃合同無效，以及因合同無效所產生的營利公司投資的巨大損失，營利公司自身存在重大過錯，應當對因合同無效造成的損失承擔相應責任。結合本案的具體情況，法院酌情認定，營利公司承擔自己投資損失80%的過錯責任，萬潤公司承擔營利公司損失的20%的責任。 關于損失的具體數額，鑒于在本案受理時，涉案房屋已經被拆遷，在本案審理期間已不具備進行司法鑒定的客觀條件。法院調取的楊繼永與拆除人簽訂的補償協議中亦未對營利公司所主張的空調、監控、消防、安裝工程等進行評估,在此情況下，營利公司在涉案房屋拆遷前，自行委托資產評估事務所對涉案房屋內的空調、監控、消防、安裝工程、局部裝修，南側小院鋼結構工程及南側二層公寓的裝修、安裝工程的價值進行咨詢評估可以作為本案中認定營利公司損失的參考。在本案審理期間，營利公司申請對已被拆除的涉案房屋進行勘驗，經勘驗，被拆除后的涉案房屋范圍內殘留空調管線、監控設施、消防設施等，結合現場勘驗情況及《資產評估咨詢報告》內容，法院對該《資產評估咨詢報告》的真實性及合法性予以確認，認定損失數額為532.84萬元。 關于營利公司要求楊繼永承擔連帶賠償責任一節,鑒于營利公司與楊繼永之間無直接租賃關系,故對于營利公司的該請求,無法律依據,法院不予支持。綜上判決：一、原告北京營利家具有限公司與被告北京萬潤偉業商貿有限責任公司于二〇一六年一月十五日簽訂的《租賃合同》無效；二、被告北京萬潤偉業商貿有限責任公司于本判決生效后七日內賠償原告北京營利家具有限公司裝修改造損失1065700元；三、駁回原告北京營利家具有限公司的其他訴訟請求。 再審庭審中，萬潤公司向本院提交如下證據：1、《白各莊村農村集體土地租賃合同解除協議書》；2、《沙河鎮白各莊村清理整治自主騰退補償協議書》。欲證明營利公司已經獲得了補償。 營利公司對上述證據的質證意見為：對兩份證據的真實性認可，證明目的不認可。上述證據僅能證明營利公司獲得的補償是其直接從白各莊村委會租賃的房屋土地部分的拆遷補償，與本案訴請的拆遷補償無關。楊繼永對上述二份證據的真實性、關聯性及證明目的均認可，認為營利公司已經獲得了全部補償，不應再另行向萬潤公司和楊繼永要求補償。 營利公司和楊繼永對萬潤公司提交的上述證據真實性認可，且該證據能夠證明本案相關事實，故本院再審對該二份證據予以采納。 營利公司、楊繼永再審期間未向本院提交新證據。 根據上述證據，本院再審查明如下事實：張國營系營利公司原法定代表人。2002年12月31日，白各莊經濟合作社與營利公司簽訂《合同書》，約定白各莊經濟合作社將工業園34畝租給營利公司生產經營。后白各莊經濟合作社與營利公司簽訂《白各莊村農村集體土地租賃合同解除協議書》，約定雙方于2002年12月31日簽訂的《租賃協議》自2017年9月17日解除。白各莊經濟合作社（甲方）與張國營（乙方）簽訂《沙河鎮白各莊村清理整治自主騰退補償協議書》，約定“乙方租賃（承包）土地位于白各莊村，租賃（承包）土地面積34畝，地上現有房屋總建筑面積51259.63平方米。經雙方一致確認，拆除騰退補償款為：￥92827641.2元。” 另查明，2014年10月8日，萬潤公司與楊繼永簽訂《租賃合同》，約定萬潤公司承租楊繼永涉案房屋10000平方米用于倉儲。2016年1月15日萬潤公司（甲方）與營利公司（乙方）簽訂《租賃合同》，該《租賃合同》第十一條第二款約定“如因政府、村委會建設需要拆遷、征用導致必須終止合同時，雙方應無條件解除合同，所有乙方投資的動產或不動產乙方自行拆除清理，不得向政府、村委會及甲方主張權利及賠償，賠償款與乙方無關。但甲方應一次性補償乙方兩個月的租金（補償按國家、村委會規定的拆遷日期前兩個月），且甲方應退還乙方已付未使用完的租金。”第十三條約定“因不可抗力導致合同終止，雙方各不承擔責任。除法定不可抗力情形外，各級政府政策原因亦屬雙方免責事由。” 原審法院查明的其它事實及認定的證據屬實，本院再審予以確認

一、維持北京市昌平區人民法院（2017）京0114民初17113號民事判決第一項； 二、撤銷北京市昌平區人民法院（2017）京0114民初17113號民事判決第二、三項； 三、駁回北京營利家具有限公司的其他訴訟請求。 再審案件受理費四千九百一十元，由北京營利家具有限公司負擔（與本判決生效后七日內交納）。 本判決為終審判決

審判長王京 審判員劉玉紅 審判員紀艷瓊 二〇一九年九月二十六日 法官助理劉燕風 法官助理唐靜靜 書記員王夢潔

2019-09-26