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委托訴訟代理：陳瑩，廣東良匠律師事務所律師。 原告黃兵、朱世華與被告江門市江海區連海北路建設投資有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2017年3月23日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人王方強、被告委托訴訟代理人陳瑩到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告向本院提出訴訟請求：1、判令被告立即將驗收合格及附屬設備符合條件的商品房交付給原告；2、判令被告支付逾期交付商品房的違約金（以購房款的萬分之三為日違約金，自2016年6月30日計算至實際交樓之日）；3、本案訴訟費用由被告承擔。訴訟中，原告撤回第1項訴訟請求，變更第2項訴訟請求為判令被告支付逾期交付商品房的違約金（以購房款的萬分之三每日，自2016年6月30日起計至2017年7月6日止）。事實與理由：原、被告于2016年5月17日簽訂商品房買賣合同，約定由原告以總價款447633元購買被告位于江海區外海連海苑Ｘ室商品房，并約定被告應于2016年6月30日前交付商品房。原告已經按約支付完畢所有的購房款，但是被告至今沒能將驗收合格及附屬設備符合條件的商品房交付原告。按照合同約定，被告未能按期交付，買方可以在要求賣方繼續履行合同的前提下，另外要求賣方支付違約金，違約金是以購房款的萬分之三為日違約金，自合同約定的交房時間計算至實際交樓之日。為維護原告合法權益，特向法院起訴，請求法院依法裁判。 被告連海公司辯稱，一、因不可抗力及情勢變更，致涉案商品房無法在雙方約定的時間前達到交付條件，因此被告不存在違約的主觀意愿和客觀行為，依約無需承擔逾期交付的違約責任。涉案商品房所在小區為中國（江門）國際綠色光源博覽交易中心拆遷安置房，其開發資金全部為財政資金，與一般的房地產開發項目存在根本區別，必須依法完成公開招投標程序后，方可啟動建設。涉案商品房的相關配套設施在招投標過程中存在流標及相關設計改動，致《竣工驗收備案表》延誤，且“流標”及“相關設計改動”非被告主觀原因所致，依法屬不可抗力或情勢變更。首先，住房和城鄉建設部于2015年10月9日發布了《住房和城鄉建設部關于建筑業企業資質管理有關問題的通知》，取消和修改了建筑業企業資質，致原來已經通過招投標的建筑企業資質或者正在招投標的企業資質無法使用，導致被告須修改招標文件以及重新招投標。其次，2016年3月，涉案房產所在小區對ｌ＃、2＃公用配電站工程進行公開招標，因通過項目資格審查的公開招標的投標人不足五人，導致該工程招標失敗，需要重新招標，至2016年7月29日確定中標單位，最終該工程才能順利開工。再次，涉案小區各項水、電工程完工后，對應的水、電驗收部門卻遲遲未對上述工程進行依法驗收，而《竣工驗收備案表》并非被告、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位可出具，更多的須由行政單位予以配合辦理，但行政單位的辦理時間非被告一方可以控制，所以涉案商品房交付條件無法達到的根本原因在于行政單位驗收延誤。如上所述，被告并不存在主觀拖延的故意，上述住建部文件的因素和流標實屬不能預見的原因，被告在部分業主收房后為其長期免費提供水電，也盡力保障了業主的權益。同時，受不可抗力影響，致涉案商品房交付條件未能成就的，符合《商品房買賣合同（預售）》約定的被告逾期交付免除責任情況，被告無須承擔逾期交付責任。二、被答辯人主張的違約金計算標準違反《商品房買賣合同（預售）》第十二條約定。《商品房買賣合同（預售）》第十二條明確約定逾期交付責任按照逾期時間，分別處理（1）和（2）不作累積：（1）逾期在90日之內，自交付時間期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算支付全部房價款萬分之二的違約金。（2）逾期超過90日后，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，出賣人按日計算支付全部房價款萬分之三的違約金。因此，即使被告存在違約，但在不同時間段內所承擔的違約金計算基準是有區別的，其中自交付時間期限屆滿之次日起90日內，出賣人須按照全部房價款萬分之二的違約金／日支付違約金，但自91日起，出賣人須按照全部房價款萬分之三的違約金／日支付違約金。而原告籠統按照日萬分之三計算全額違約金，明顯與合同約定不相符。三、大部分原告已實際接收和使用涉案商品房，應當以轉移占有涉案商品房之日作為房屋交付日，即房屋交付日起被告已完成交付責任。根據最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”的規定，因此大部分原告已實際接收和使用涉案商品房，即使認定被告應承擔違約責任，相應的違約金僅應計算至涉案商品房交付前一日止，超出此期間以外的違約金應予駁回。綜上，懇請貴院查明事實，正確適用法律，依法駁回原告的所有訴訟請求。 本院經審理認定事實如下： 2016年5月17日，原告（買受人）與被告（出賣人）簽訂《商品房買賣合同（預售）》，合同約定出賣人向買受人預售江門市江海區外海連海苑Ｘ室房屋，買受人應于2016年5月17日前支付首期房價款89633元；余款358000元于2016年8月17日前向銀行申請貸款支付；出賣人應當自2016年6月30日前交付該商品房給買受人。合同第九條約定商品房交付條件為：1、該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報告。合同第十條約定了商品房相關設施設備交付條件：1、供水、排水：交付時供水、排水配套設施齊全，并與城市公共供水、排水管網連接。使用自建設施供水的，供水的水質符合國家規定的飲用水衛生標準；2、供電：交付時納入城市供電網絡并正式供電。如果在約定期限內基礎設施設備未達到交付使用條件，雙方同意按照下列第（2）種方式處理：······（2）詳見補充協議。合同第十二條約定逾期交付責任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按逾期時間，分別處理［（1）和（2）不作累積］：（1）逾期在90日之內，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款百分之二的違約金；（2）逾期超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人……。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之三的違約金。簽訂合同當日，雙方還簽訂了合同附件十二《補充協議》，補充協議載明雙方經平等協商，一致同意訂立如下條款，作為對《商品房買賣合同》的補充，該《補充協議》關于房屋交付（買賣合同第四章）約定：1、買賣合同所述商品房用途僅作住宅使用；2、房屋交付的標志是該商品房經驗收合格后出賣人向買受人移交鑰匙的當天或是買賣合同第十一條約定的最后交付時間，或出賣人向買受人發出《交樓通知書》十日起視為交付，上述日期以較前者為準。該商品房的風險自交付之日起轉移給買受人……；5、買賣合同及附件所述的裝飾、設備的標準為雙方就該商品房的裝飾、設備所達成的一致意見，但并非該商品房的交付條件，該商品房的唯一交付條件為取得竣工驗收備案表及房屋測繪報告，達到該交付條件后，買受人應當按照約定時間及時辦理收樓手續，若出現《住宅質量保證書》中的質量問題，均屬質量保修范圍，不影響該商品房的交付，出賣人應按照買賣合同承擔保修責任。如買受人以此問題為由拒收該商品房，則視為由于買受人原因未能按時交付；6、無論該商品房是否達到交付使用條件出賣人都可向買受人寄發收樓通知，買受人按出賣人通知時間前來辦理收樓手續時該商品房符合交付條件即可，買受人不得以出賣人在該商品房符合交付條件前即向其寄發收樓通知為由要求出賣人承擔延期交樓責任，也不得以此拒絕辦理收樓手續，否則視為由于買受人原因未能按期交付等。《補充協議》關于補充協議的效力約定：本協議是買賣合同的組成部分，買賣合同之條款內容與本協議不一致的，以本協議為準。原、被告簽訂合同及補充協議后，原告依約向被告付清了購房款。2016年8月，被告向原告寄發《收樓通知書》。2017年4月15日，原告辦理了涉案房屋的收樓手續。 另查明，2016年4月15日，被告組織勘察、設計、施工、監理等單位對涉案房屋坐落的江門市江海連海北路連海苑小區9、10、11幢住宅進行竣工驗收；2017年7月6日，江門市江海區住房城鄉建設和水務局在上述住宅竣工驗收備案表上加蓋“工程竣工驗收備案專用章”，涉案房屋取得竣工驗收備案表。 再查明，2015年6月29日，江門市房產測繪所對涉案房屋進行測繪并出具面積測繪報告書

被告江門市江海區連海北路建設投資有限公司自本判決發生法律效力之日起十日內支付逾期交房違約金49687.26元給原告黃兵、朱世華。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費1042元，減半收取計521元，由被告負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省江門市中級人民法院

審判員李均偉 二〇一七年八月二十八日 書記員周葉翠

2017-08-28