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原告海口寶源花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會（下稱業(yè)主委員會）訴被告海南富南物業(yè)有限公司（下稱富南公司）、海口中寶源物業(yè)服務有限公司（下稱中寶源公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法組成合議庭，于2017年6月2日公開開庭進行了審理。原告委托代理人李有貴、汪瑤到庭參加訴訟，被告富南公司委托代理人龔春枝、黃忠到庭參加訴訟，被告中寶源公司委托代理人黃忠、陳明輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告業(yè)主委員會訴稱：海口寶源花園小區(qū)位于海口市秀英大道18號，由海南浚升實業(yè)有限公司開發(fā)建設。小區(qū)建成初期，開發(fā)商指定由富南公司提供前期物業(yè)服務。富南公司據(jù)此分別與小區(qū)業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》，并設立了不具有法人資格的分支機構(gòu)——海南富南物業(yè)有限公司寶源花園小區(qū)物業(yè)服務中心，為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務。該物業(yè)服務中心的負責人為陳明輝。2015年8月3日，本小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，并依法選舉產(chǎn)生了由9名業(yè)主代表組成的海口寶源花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會（即本案原告），任期4年。2015年9月30日，本小區(qū)業(yè)主委員會在海口市秀英區(qū)住房保障中心登記備案，從此具有了合法身份。一、關(guān)于2013年度至2017年度期間停車位和電梯廣告收入。在兩被告為原告小區(qū)提供物業(yè)服務期間，曾利用小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域進行營利性活動，即將小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有的地上停車場、地下停車場、廣告位等，用于出租及其他經(jīng)營，以獲取收益，同時該收益并未交給小區(qū)業(yè)主共享。根據(jù)小區(qū)規(guī)劃顯示，本小區(qū)內(nèi)用地面積1的地上停車位214個、地下停車位400個，共614個，用地面積2的地上停車位37個，總計有停車位651個，其中地上停車位251個，地下停車位400個。兩被告在為本小區(qū)提供物業(yè)服務期間，將停車位以收費的形式出租給業(yè)主，其中出租地上停車位按90元／月每個的標準收費，地下停車位按200元／月的標準收費。另外，對臨時進入本小區(qū)的車輛，以及無固定車位的車輛，物業(yè)公司按每次5元／輛的標準收取停車費。本小區(qū)分為一期和二期，一期包括第1棟至第6棟，以及第8棟，二期包括第7棟和第9棟。一期為2011年1月交房，至2012年底時一期已基本入住；二期自2014年3月交房。因此，原告要求被告返還2013年1月份起的停車位收入。各年度的停車費收入總額測算如下：1、2013年度按12個月計算，本年度地上停車位出租率按60%計，地下停車位出租率按10%計算，則本年度停車費收入為：（1）地上部分：251個×90元／月每個×12個月×60%＝162648元；（2）地下部分：400個×200元／月每個×12個月×10%＝96000元。2013年度停車位收入合計＝162648元＋96000元＝258648元。2、2014年度按12個月計算，本年度地上停車位出租率按80%計，地下停車位出租率按20%計算，則本年度停車費收入為：（1）地上部分：251個×90元／月每個×12個月×80%＝216864元；（2）地下部分：400個×200元／月每個×12個月×20%＝192000元。2014年度停車位收入合計＝216864元＋192000元＝408864元。3、2015年度按12個月計算，本年度地上停車位出租率按90%計，地下停車位出租率按30%計算，則本年度停車費收入為：（1）地上部分：251個×90元／月每個×12個月×90%＝243972元；（2）地下部分：400個×200元／月每個×12個月×30%＝288000元。2015年度停車位收入合計＝243972元＋288000元＝531972元。3、2016年度按12個月計算，本年度地上停車位出租率按100%計，地下停車位出租率按40%計算，則本年度停車費收入為：（1）地上部分：251個×90元／月每個×12個月×100%＝271080元；（2）地下部分：400個×200元／月每個×12個月×40%＝384000元。2016年度停車位收入合計＝271080元＋384000元＝655080元。4、2017年度暫時按3個月計算，本年度地上停車位出租率按100%計，地下停車位出租率按40%計算，則本年度停車費收入為：（1）地上部分：251個×90元／月每個×3個月×100%＝67770元；（2）地下部分：400個×200元／月每個×3個月×40%＝96000元。2017年度停車位收入合計＝67770元＋96000元＝163770元。綜上所述，2013年1月份起至2017年3月底，停車位收入總計約為2018334元。以上計算，在估算停車位出租率時，綜合考慮了物業(yè)公司對進入本小區(qū)的臨時停放車輛和無固定車位的流動車輛所收取的停車費。考慮到被告經(jīng)營管理停車位需支付必要的人員工資、日常維護成本，以及需繳納相關(guān)稅費，因此原告同意從收入總額中扣除30%的成本費用。在考慮上述因素后，2013年1月份起至2017年3月期間，兩名被告總計應退還小區(qū)全體業(yè)主共有的停車位公共經(jīng)營收益＝預計總收入×（1－成本率30%）＝2018334元×（1－30%）＝1412834元。此外，兩被告還將電梯中的廣告位出租給廣告公司，按每部電梯每年1000元的標準收費，本小區(qū)共23部電梯，因此每年獲得的收益金額為23000元。從2013年度至2017年度3月的電梯廣告費收入，共計97750元。由于廣告由廣告公司自行維護，因此電梯廣告費收入無需扣除成本。從2013年1月1日起至2016年12月31日這4個年度中，前述停車位和電梯廣告兩項公共部分的經(jīng)營收益總計為1510584元。這么巨額的一筆收入，作為專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)，兩被告理應知曉應當公示給全體業(yè)主，并將其分配給全體業(yè)主或抵減物業(yè)服務費。然而，兩被告不僅未公示，也未分配給全體業(yè)主或抵減物業(yè)服務費，并且在原告代表全體業(yè)主追查這些公共收益時，拒不配合，不公布也不返還。原告認為，根據(jù)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利。《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。《海南省經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第四十九條第二款規(guī)定，業(yè)主共有的車位、車庫的收益屬于全體業(yè)主所有。因此，每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，以及對停車位、物業(yè)管理用房、綠地、道路、公用設施以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。物業(yè)服務企業(yè)利用小區(qū)內(nèi)停車位、廣告位等公共區(qū)域進行營利性活動所產(chǎn)生的收益亦應當歸全體業(yè)主共同共有。本案中，兩名被告未將公共區(qū)域產(chǎn)生的收益向全體業(yè)主公示和分配，擅自侵占原本屬于全體業(yè)主共有的收益之行為，無疑侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益，應當全額返還給全體業(yè)主。二、關(guān)于停車位收入和電梯廣告收入的逾期違約金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。因此，本案中兩名被告利用提供物業(yè)服務之便利，擅自侵占全體業(yè)主共有部分產(chǎn)生的經(jīng)營收益，全體業(yè)主有權(quán)請求兩被告賠償因侵占共有收益造成的損失。鑒于《物業(yè)管理服務協(xié)議》中未對此作出相關(guān)約定，故該損失應按照《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》（法釋﹝1999﹞8號）規(guī)定的“對于合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金”予以確定。根據(jù)2003年12月10日《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2003〕251號）第三條規(guī)定：“逾期貸款罰息利率……改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%～50%”。經(jīng)查，中國人民銀行公布的一到三年期貸款基準利率如下：2013年度和2014年度為6.15%，2015年度為5.75%，2016年度為4.75%，2017年度為4.75%。據(jù)此計算，截止至2017年3月份，被告應支付的逾期付款違約金總計約為263382元，詳細計算過程如下：{［2013年度停車位收入258648元×（1－成本率30%）＋2013年度電梯廣告費收入23000元］×6.15%÷365×（1＋50%）×逾期天數(shù)1460天}＋{［2014年度停車位收入408864元×（1－成本率30%）＋2014年度電梯廣告費收入23000元］×6.15%÷365×（1＋50%）×逾期天數(shù)1095天}＋{［2015年度停車位收入531972元×（1－成本率30%）＋2015年度電梯廣告費收入24000元］×5.75%÷365×（1＋50%）×逾期天數(shù)730天}＋{［2016年度停車位收入655080×（1－成本率30%）＋2016年度電梯廣告費收入23000元］×4.75%÷365×（1＋50%）×逾期天數(shù)365天}＋{［2017年度停車位收入163770×（1－成本率30%）＋2017年度電梯廣告費收入5750元］×4.75%÷365×（1＋50%）×逾期天數(shù)90天}＝75347.35＋85650.58＋68203.12＋34310.87＋2115.05≈291926元。三、關(guān)于共同承擔連帶責任。大約2014年9月份時，在未征得全體業(yè)主同意的情況下，富南公司擅自終止為本小區(qū)提供物業(yè)服務。隨后本小區(qū)物業(yè)服務公司變更為中寶源公司。這一事實兩名被告并未告知全體業(yè)主，直至后來有細心的業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)繳納單上，物業(yè)公司的印章發(fā)生了變化，業(yè)主這才知曉原來不知不覺中，小區(qū)早已更換物業(yè)服務公司。令人費解的是，寶源花園小區(qū)的物業(yè)服務公司的名稱雖發(fā)生了改變，但事實上為小區(qū)提供服務的所有人員，仍為原富南公司的人員，負責人亦仍為陳明輝，全套人馬均未發(fā)生變化。同時，中寶源并未與全體業(yè)主另行簽署物業(yè)服務合同。原告認為，兩名被告在提供物業(yè)服務期間，名稱雖有變化，但前后兩個單位的全套人馬均未變動，兩名被告事實上發(fā)生了混同，外人無從知曉兩名被告之間存在何種關(guān)系，也不知曉兩者之間是否達成過何種協(xié)議。因此，兩名被告理應自行證明相互間的責任劃分，如若相互間不能證明的，則應由兩名被告就侵權(quán)事宜共同承擔連帶責任。四、關(guān)于終止中寶源公司與寶源花園小區(qū)之間的事實物業(yè)服務關(guān)系。前已述及，更換名稱后，中寶源公司并未與全體業(yè)主另行簽署物業(yè)服務合同，卻在行使事實上的物業(yè)服務公司權(quán)利義務，包括但不限于收取物業(yè)費、停車費、電梯廣告費等。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定，業(yè)主大會有權(quán)決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。同時，根據(jù)該條例第十五條的規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定：業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)。決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。因此，原告認為，在寶源花園小區(qū)業(yè)主大會成立之后，業(yè)主大會有權(quán)重新選擇物業(yè)服務企業(yè)，并由業(yè)主委員會代表業(yè)主與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。《物業(yè)管理條例》第三十四條規(guī)定：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。而本案中，富南公司并未與全體業(yè)主或業(yè)主委會員簽訂物業(yè)服務合同，卻在行使事實上的物業(yè)服務公司權(quán)利義務，這一行為違反了《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定。因此，原告請求法院判決終止中寶源公司與寶源花園小區(qū)之間的事實物業(yè)服務關(guān)系，以便由小區(qū)業(yè)主大會重新公開選聘物業(yè)服務企業(yè)。五、關(guān)于物業(yè)資料交還義務。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定：在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。同時，該條例第三十八條規(guī)定：物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第二十九條和第三十條亦有相似規(guī)定，要求業(yè)主委員會成立后，建設單位應當將物業(yè)資料提供給業(yè)主委員會。對于上述物業(yè)資料，原告曾多次向中寶源公司索要，但中寶源公司以各種理由拒不交付。現(xiàn)原告主張終止事實物業(yè)服務關(guān)系，中寶源公司理應將上述物業(yè)資料交還給原告保管。因此，懇請人民法院依法判令中寶源公司將上述物業(yè)資料交還給原告保管。因此，原告特向法院提起訴訟，請求判令：1、兩被告將寶源花園小區(qū)在2013年至2017年3月期間的停車位和電梯廣告等兩項公共部分的經(jīng)營收益共計1510584元全部返還給全體業(yè)主，并支付逾期違約金損失291926元（上述經(jīng)營收益及違約金的計算期限自2013年1月起至被告全部返還之日止，暫計算至2017年3月31日）；2、終止中寶源公司與寶源花園小區(qū)之間的事實物業(yè)服務關(guān)系；3、兩被告將其所保管和占有的寶源花園小區(qū)物業(yè)管理資料移交給原告保管；4、兩被告共同承擔本案訴訟費用。 被告富南公司辯稱：一、原告訴求給付停車位及電梯廣告位收益已超過二年訴訟時效，不受法律保護。1、我司因?qū)氃椿▓@小區(qū)物業(yè)管理長期處于收不抵支狀況而于2014年8月31日終止物業(yè)服務退出小區(qū)，為此于2014年7月5日和7月23日分別與小區(qū)開發(fā)商海南浚升實業(yè)有限公司簽訂《前期物業(yè)管理服務合同終止協(xié)議》和《寶源花園物業(yè)管理服務合同終止補充協(xié)議》明確責任期限至2014年8月31日止。此后小區(qū)的物業(yè)服務由中標單位海口中寶源物業(yè)服務有限公司負責，我司再未參與該小區(qū)的管理活動。2、原告于2017年3月28日訴求給付2013年至2017年3月31日止的小區(qū)停車位及電梯廣告收益，該期間內(nèi)的2013年1月1日至2014年8月31日為我司負責物業(yè)服務管理階段，但自2014年8月31日我司終止物業(yè)服務退出小區(qū)到2017年3月28日提起給付訴訟已超過二年的時間，根據(jù)法律關(guān)于債權(quán)保護時效為二年的規(guī)定，原告對我司的該項訴求已超過二年訴訟時效，于法不受保護。二、2013年至2014年8月31日的停車位及電梯廣告收益已全部用于支付彌補物業(yè)服務費，并無剩余。1、2013年1月1日至2014年8月31日的地面停車位收費金額為134309元，扣除稅金7521.30元和制作地面車位隔欄桿費用21244.52元，按照《前期物業(yè)服務合同》第九條“停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應按露天車位90元／個月，車庫車位200元／個月的標準向乙方交納停車費，承擔地面停車管理責任及收費，該費用用于彌補物業(yè)服務費”的規(guī)定用于設施維修等事項。4個員工崗位工資福利164800元，2、2013年1月1日至2014年8月31日電梯廣告位收益為26500元，扣除稅金1484元和電梯維修及更換配件費5400元，按照《寶源花園前期物業(yè)委托服務合同》第十四條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場及其他物業(yè)共用部位、公用設施設備統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營，所得收益納入小區(qū)收支預算，用于支付服務人員工資和設施、道路的維護，經(jīng)營收入用于補充物業(yè)服務費用的不足。3、地下車庫收益屬于開發(fā)商，我司按每個車位收取50元管理費后的余額均已移交給開發(fā)商。三、原告訴求我司與中寶源公司互負連帶責任，無事實與法律依據(jù)。1、我司與中寶源公司是兩個互相獨立的企業(yè)法人，我司在2014年8月31日終止服務合同退出小區(qū)時已與開發(fā)商訂立終止協(xié)議明確各方責任及期限，小區(qū)的相關(guān)資料也已移交給中寶源公司，此后我司再未參與小區(qū)管理，亦未承諾為中寶源公司提供擔保，訴求我司負連帶責任，于法無據(jù)。2、我司是經(jīng)招投標程序中標為寶源花園小區(qū)提供前期物業(yè)服務，是正當合法的。至于我司終止服務合同退出小區(qū)后，新的中標單位中寶源公司的股東為順利接手小區(qū)管理，避免管理人員及安保人員變動給交接工作造成混亂而聘用大部分在崗人員是企業(yè)自主用工事宜，并不能導致責任的連帶。綜上所述，原告對我司的訴求已超過訴訟時效且無事實與法律依據(jù)，依法應予駁回。 被告中寶源公司辯稱：一、原告訴求我司給付1412834元停車收益，無事實根據(jù)。1、原告是以測算為根據(jù)主張停車費收益，而原告的測算結(jié)果與客觀事實相差巨大，不能作為判案依據(jù)。2、地下停車庫既有人防部分也有可辦產(chǎn)權(quán)部分，其中產(chǎn)權(quán)部分車位按《物權(quán)法》條例屬開發(fā)商所有，而人防部分車位由于該部分建筑既無占小區(qū)容積率也未分攤給業(yè)主承擔，因此基于《人防法》第五條“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規(guī)定，所有地下車庫的收益歸屬開發(fā)商。我司只是每月收取的50元／車位物業(yè)服務費，故原告主張的地下室車位收益歸業(yè)主所有，沒有道理。3、為開展小區(qū)停車服務，為此配備了四名保安（其中一名保安班長），停車服務收益應優(yōu)先用于四人的工資福利支出，按每人每月3216.86元和3416.86元計算，3216.86×3×31＋3416.86×1×31＝405090.64元。4、停車服務收益還應扣除相應的應繳5.6%稅費。5、停車服務收益還應優(yōu)先用于支付維修停車設施設備費用，該項已發(fā)生費用為80098元。6、我司開展小區(qū)地面停車服務應獲得相應比例的利益分配。因此，小區(qū)停車服務收益在扣除以上六個項目后，如有余額則歸屬業(yè)主的收益，該收益按照物業(yè)管理條例的規(guī)定應當主要用于補充專項維修資金。由于小區(qū)住宅仍按2009年的物業(yè)收費標準1.30元／月·㎡（含日常養(yǎng)護費0.3元／月·㎡），而該收費標準偏低，在人工成本不斷上漲的現(xiàn)在已難于應付收支平衡，通過小區(qū)停車服務費及廣告收費彌補缺口已是客觀事實。二、關(guān)于小區(qū)電梯廣告收益問題。我司自接管小區(qū)服務至2017年3月30日的該項收益為59363元，在扣除稅費3166元和我司應得收益17808.9元（30%），以及已發(fā)生的電梯維修費42850元后，已無余額。三、原告訴求我司與富南物業(yè)公司互負連帶責任，于法無據(jù)。富南物業(yè)公司在2014年8月31日因小區(qū)收入不抵開支虧損嚴重而退出小區(qū)，我司是在2014年9月1日進駐小區(qū)提供物業(yè)服務，富南物業(yè)公司當時移交的物管費及停車費是因為需要我司完成后續(xù)服務，即屬跨期費用，并非我司分享富南物業(yè)公司收取的停車服務收益。我司與富南物業(yè)公司為二個獨立的企業(yè)法人，亦無互為擔保的承諾。原告的該項訴求，無事實與法律依據(jù)。四、原告訴請我司退出小區(qū)終止服務，無理。原告的該項訴求實質(zhì)為終止小區(qū)服務合同。富南物業(yè)公司提出退出寶源花園物業(yè)管理工作是在2014年6月，我司2014年7月經(jīng)過正當?shù)恼型稑顺绦蛑袠顺蔀樾^(qū)的物業(yè)服務單位，也通過了市住建部門的備案，服務收費標準也獲得市物價部門的備案許可，彼時寶源花園業(yè)主委員會尚未成立，甚至尚未開始籌備。因此，我司通過上述手續(xù)中標為小區(qū)提供服務是合法的，雙方之間因此建立的服務關(guān)系是受法律保護的，雙方應遵守履行。我司在業(yè)委會成立后曾將物業(yè)服務合同送交，但業(yè)委會說待協(xié)商，此后無后文，至于未與業(yè)主訂立物業(yè)服務合同，則屬完善手續(xù)事宜，不影響服務關(guān)系已依法建立的事實及受法律保護的效力。我司自進駐小區(qū)提供服務以來，盡心盡力開展服務工作，得到廣大業(yè)主認可，寶源花園2015年度被海口市愛國衛(wèi)生運動委員會評為“衛(wèi)生先進單位”。相關(guān)收支亦在每季度張貼公告，對業(yè)委會的問詢也及時給予回復。雖然我司的服務還需進一步提升，但通過雙方的溝通是可以解決的。終止物業(yè)服務關(guān)系無理據(jù)，而且強行解約必然導致沖突，不利于小區(qū)的安穩(wěn)，受害的是小區(qū)業(yè)主。五、關(guān)于小區(qū)的設施設備資料問題。小區(qū)的設施設備資料自我司從富南物業(yè)公司接管后一直存放在物業(yè)辦公室，該資料為我司及時查找故障及維修提高了效率，這些資料存放在物業(yè)辦公室是正當?shù)模^(qū)的設施設備資料因小區(qū)尚未開發(fā)完成，開發(fā)商尚需將后續(xù)資料整理后移交，現(xiàn)有的資料并不完整，待我司接收全部資料后再商議如何保管更好些，分散保管不利于小區(qū)的物業(yè)管理，若因此造成丟失更損害業(yè)主利益。六、原告的訴求中有一部分已過訴訟時效，不受保護。原告于2017年3月28日提起訴訟主張停車費和廣告費收益，此屬債權(quán)主張，根據(jù)法律的規(guī)定訴訟時效為二年，即原告主張的收費時間里，2017年3月28日至2015年3月28日的債權(quán)受保護，2015年3月28日前的債權(quán)已過兩年時效不受保護。據(jù)上，原告的訴求不合理，應予駁回。 經(jīng)審理查明：海口寶源花園小區(qū)位于海口市秀英大道18號，由海南浚升實業(yè)有限公司開發(fā)建設。2009年11月16日，開發(fā)商與富南公司簽訂《寶源花園前期物業(yè)委托服務合同》，委托富南公司提供前期物業(yè)服務。富南公司設立了海南富南物業(yè)有限公司寶源花園物業(yè)服務中心為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務，海南富南物業(yè)有限公司寶源花園物業(yè)服務中心與小區(qū)業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》。2014年6月23日，富南公司向開發(fā)商發(fā)出《關(guān)于退出寶源花園物業(yè)管理的函》，定于2014年7月31日退出寶源花園小區(qū)物業(yè)管理服務工作，并于2014年7月5日簽訂了《前期物業(yè)管理服務合同終止協(xié)議》，富南公司于2014年7月31日全面退出寶源花園小區(qū)物業(yè)管理服務工作。由于受超強臺風影響，富南公司推遲于2014年8月31日才退出寶源花園小區(qū)物業(yè)管理。2014年6月30日，開發(fā)商對寶源花園小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)進行招標，中寶源公司成為中標單位，2014年8月16日，開發(fā)商海南浚升實業(yè)有限公司將中標單位中寶源公司向海口市住房和城鄉(xiāng)建設局進行備案，中寶源公司自2014年9月1日起全面接管寶源花園小區(qū)的物業(yè)管理。2014年9月10日，中寶源公司將寶源花園小區(qū)的物業(yè)收費向海口市物價局進行了備案。該小區(qū)內(nèi)用地面積1的地上停車位為214個，地下停車位400個，共614個，用地面積2的地上停車位37個，總計有停車位651個，其中地上停車位251個，地下停車位400個。停車位以收費的形式出租給業(yè)主，其中地上停車位按90元／輛／月的標準進行收費，地下停車位按200元／輛／月的標準進行收費，對臨時進入本小區(qū)及無固定車位的車輛，按每次5元／輛的標準收取。2016年3月10日，中寶源公司與案外人海南二十一城文化傳媒有限公司簽訂《租賃合同》，中寶源公司將小區(qū)內(nèi)的23部電梯出租給該公司，每部電梯租金為1000元／年／部。自2016年5月1日-2017年4月30日。2015年8月3日，寶源花園小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，依法選舉產(chǎn)生了第一屆業(yè)主委員會，2015年9月30日，寶源花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會在海口市秀英區(qū)住房保障中心登記備案。業(yè)主委員會于2016年4月份向中寶源公司發(fā)出《關(guān)于移交相關(guān)費用及簽訂物業(yè)服務合同等問題的函》，要求中寶源公司移交電梯廣告收入、停車位收入及簽訂物業(yè)服務合同等事宜，并提交了小區(qū)部分業(yè)主的簽名，中寶源公司并未進行處理，遂成訟。 上述事實，有《海口市商品房買賣合同》、《備案登記表》、《關(guān)于寶源花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會備案的通知》、《租賃合同》、《關(guān)于移交相關(guān)費用及簽訂物業(yè)服務合同等問題的函》、《寶源花園前期物業(yè)委托服務合同》、《關(guān)于退出寶源花園物業(yè)管理的函》、《前期物業(yè)管理服務合同終止協(xié)議》、《寶源花園物業(yè)管理服務合同終止補充協(xié)議》、當事人陳述及開庭筆錄等證據(jù)證明，足以認定

一、被告海南富南物業(yè)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)向原告海口寶源花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會支付2013年-2014年8月期間海口寶源花園小區(qū)地上停車位和電梯廣告收入共計238973.5以及利息（利息以238973.5元為本金，按照中國人民銀行發(fā)布的同期一年期一般流動資金貸款基準利率計算，自2017年4月6日計算至款項付清之日止）。 二、被告海口中寶源物業(yè)服務有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)向原告海口寶源花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會支付海口寶源花園小區(qū)2014年9月-2017年3月期間的地上停車位和電梯廣告收入共計500168.669元以及利息（以500168.669元為本金，按照中國人民銀行發(fā)布的同期一年期一般流動資金貸款基準利率計算，自2017年4月6日計算至款項付清之日止）。 三、駁回原告海口寶源花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會的其他訴訟請求。 如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案受理費21223元，由原告海口寶源花園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會承擔10612元，被告海南富南物業(yè)有限公司承擔3537元，被告海口中寶源物業(yè)服務有限公司承擔7074元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于海南省海口市中級人民法院。 ｄｋｒａｕｅ0ｆｑｖｍｏｘｏｙｌｓｄ案件唯一碼

審判長黎雪 人民陪審員陳華京 人民陪審員鄭小薇 二〇一七年六月三十日 書記員劉玉穩(wěn)

2017-06-30