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上訴人北京中宏瑞德投資管理中心（有限合伙）（以下簡稱中宏瑞德中心）因與被上訴人農信銀資金清算中心有限責任公司（以下簡稱農信銀公司），原審第三人三洲隆徽實業有限公司（以下簡稱三洲隆徽公司）、北京金豐科華房地產開發有限公司（以下簡稱金豐科華公司）、儲小晗、李佳蔓案外人執行異議之訴一案，不服北京市第二中級人民法院（2018）京02民初199號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年2月26日立案后，依法組成合議庭公開進行了審理。上訴人中宏瑞德中心的委托訴訟代理人高英，被上訴人農信銀公司的委托訴訟代理人明兆娟到庭參加了訴訟，經合法傳喚，原審第三人三洲隆徽公司、金豐科華公司、儲小晗、李佳蔓未到庭參加訴訟,本院依法缺席審理。本案現已審理終結

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中宏瑞德中心上訴請求：1.撤銷一審判決；2.發回重審或者依法改判駁回農信銀公司的訴訟請求；3.本案的訴訟費用由農信銀公司承擔。事實和理由：一、農信銀公司對位于北京市豐臺區花鄉四合莊1516-15地塊4＃辦公商業樓、6＃商業樓及地下室共130套房屋（以下統稱涉案房屋）的占有不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定》（以下簡稱執行異議復議司法解釋）第二十八條第（二）項“在人民法院查封之前已合法占有該不動產”的規定，一審判決對此認定有誤。1、根據農信銀公司與金豐科華公司簽訂的《北京市商品房預售合同》約定，交付應滿足“有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書”，但目前農信銀公司未能提供該報告書，故涉案房屋不具備交付條件。2、由北京市第三中級人民法院（2017）京03執字第582號《協助執行通知書》的內容可知，2017年7月27日至11月29日期間，涉案房屋處于被北京市第三中級人民法院查封的狀態。因此，農信銀公司與金豐科華公司在2017年8月23日至10月31日期間，對法院查封的財產進行的交付屬于非法交付。二、農信銀公司支付房款的行為不符合執行異議復議司法解釋第二十八條第（三）項的規定，一審判決對此認定也有誤。1、在四川省成都市中級人民法院（以下簡稱成都中院）（2017）川01執2162號執行案件中，農信銀公司僅為被執行人金豐科華公司的債務人，成都中院于2017年12月6日凍結了農信銀公司的5000萬元到期購房款，農信銀公司提出執行異議，依據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定》第六十三條“第三人在履行通知指定的期間內提出異議的，人民法院不得對第三人強制執行，對提出的異議不進行審查”的規定，成都中院無權扣劃涉案房款，違反了上述司法解釋的規定。2、成都中院于2018年7月9日作出（2017）川01執2162號之五民事裁定書，要求扣劃農信銀公司的到期購房款，農信銀公司理應提出執行異議，但其不但怠于行使權利，反而于7月11日積極向成都中院支付上述款項，無視本案一審法院于2018年7月6日向其發出的要求將剩余購房款交付至該法院賬戶的協助執行通知書，損害了我方的合法權益，農信銀公司的付款行為不符合執行異議復議司法解釋第二十八條第（三）項的規定。綜上，一審判決存在認定事實和適用法律錯誤的情形，請求二審法院查明案件事實，依法撤銷一審判決，支持我的上訴請求。 農信銀公司辯稱，一審法院判決停止對涉案房屋的執行正確，中宏瑞德中心的上訴請求缺乏事實和法律根據，請求二審法院予以駁回，維持一審判決。1、中宏瑞德中心主張的北京市第三中級人民法院對涉案房屋的查封已于2017年11月29日解封，在一審法院于2018年1月8日對涉案房屋查封之前，農信銀公司已形成了對房屋的管理和支配。2、是否有房屋面積測繪技術報告書，只是房屋買賣雙方之間的權利義務關系，不影響占有的事實，法院無需審查。3、在剩余購房款存在兩輪司法凍結的情況下，我公司只能依照法院凍結的先后順序協助執行，中宏瑞德中心主張我公司無視一審法院的協助執行通知書并無依據。4、在成都中院的執行案件中，我公司并未怠于行使權利，而是向成都中院提出了執行異議。5000萬元購房款系被成都中院司法扣劃，而非中宏瑞德中心主張的我公司主動支付至成都中院案款賬戶。 原審第三人三洲隆徽公司、金豐科華公司、儲小晗、李佳蔓述稱，同意農信銀公司的訴訟請求。 農信銀公司向一審法院起訴請求：判決不得對我公司購買的涉案房屋執行；2、案件受理費由中宏瑞德中心承擔。 一審法院認定事實：中宏瑞德中心與三洲隆徽公司、金豐科華公司、儲小晗、李佳蔓一案，北京市方圓公證處于2017年11月23日作出（2017）京方圓執字第0138號執行證書，中宏瑞德中心據此向北京市高級人民法院申請強制執行，北京市高級人民法院于2017年12月25日作出（2017）京執51號《執行裁定書》，裁定該執行證書由一審法院執行。執行過程中，一審法院于2018年1月5日作出（2018）京02執12號裁定，查封、扣押、拍賣、變賣被執行人三洲隆徽公司、金豐科華公司、儲小晗、李佳蔓的相應存款及財產。當月8日，一審法院向北京市國土資源局豐臺分局送達（2018）京02執12號協助執行通知書，要求該局協助查封金豐科華公司名下的坐落于北京市豐臺區花鄉四合莊1516-15地塊（現名稱為金豐能源中心）1＃辦公樓、2＃辦公樓、3＃辦公樓、4＃辦公商業樓、5＃辦公商業樓、6＃商業樓、地下室的房產，北京市國土資源局豐臺分局依據協助執行通知書對上述房屋進行了預查封，涉案房屋在查封范圍內。 農信銀公司與金豐科華公司訂立合同購買的涉案房屋位于北京市豐臺區花鄉四合莊1516-15地塊，項目名稱為金豐能源中心4＃辦公商業樓128套房屋、地下室及6＃商業樓2套房屋（其中4＃辦公商業樓124套，具體房屋號碼為：202、203、205、401、402、403、405、501、502、503、505、601、602、603、605、606、607、608、609、610、701、702、703、705、706、707、708、709、710、801、802、803、805、806、807、808、809、810、901、902、903、905、906、907、908、909、910、911、1001、1002、1003、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1011、1101、1102、1103、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1201、1202、1203、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1211、1301、1302、1303、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1311、1401、1402、1403、1405、1406、1407、1501、1502、1503、1505、1506、1507、1601、1602、1603、1605、1606、1607、1701、1702、1703、1705、1706、1707、1801、1802、1803、1805、1806、1807、1901、1902、1903、1905、1906、1907；6＃商業樓兩套，具體房屋號碼為：403、503；地下室四套，具體房屋號碼為：-0116、-0115、-0114、-0113）。2015年11月23日、25日，雙方辦理完成了購買涉案房屋的網上簽約手續。2015年11月25日，雙方簽訂《北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）》，約定購買涉案房屋。該合同附件三、附件四為涉案房屋及對應土地使用權的抵押權人出具的同意抵押房屋辦理商品房預售許可證的證明。該合同附件五“付款方式及期限的約定”規定農信銀公司采用分期付款的方式購買涉案房屋。2015年11月27日、2017年10月18日,農信銀公司分兩筆（金額分別為678135172元、395578857元，總計1073714029元）通過銀行轉賬的方式將全部130套房屋合計95%的購房款匯入金豐科華公司在預售資金監管銀行開立的專用賬戶。金豐科華公司開具了收到兩筆購房款的收據。2017年9月15日，農信銀公司與金豐科華公司簽訂《〈北京市商品房預售合同〉（商業、辦公等非住宅類）之補充協議》，約定所購商品房總房款的剩余5%由買受人（農信銀公司）于雙方驗收合格并辦理交樓手續后30日支付，同時約定雙方在履行《北京市商品房預售合同》過程中產生的未按合同約定履行的行為，在買受人支付剩余購房款之前協商處理。2017年8月23日，金豐科華公司向農信銀公司發出《金豐能源中心入住通知書》，辦理所購商品房交付手續。2017年9月19日，農信銀公司與金豐科華公司簽訂《前期物業服務合同》，并于同日與金豐科華公司、北京中際北視物業管理有限公司簽訂《金豐能源中心前期物業服務合同補充合同》，就農信銀公司購買的涉案房屋的物業服務內容、物業服務費標準等作出約定。自2017年9月起，農信銀公司開始向北京中際北視物業管理有限公司繳納涉案房屋的物業費、供暖費等各項費用。 各方當事人共同確認，金豐科華公司對涉案房屋未辦理所有權初始登記，同時確認農信銀公司未支付購房款項為56511254元。 2017年12月6日，成都中院向農信銀公司送達《協助執行通知書》，要求將金豐科華公司在該公司的到期房款5000萬元予以凍結。 在一審法院審查執行異議過程中，農信銀公司于2018年5月16日向一審法院出具《付款承諾書》，承諾購買涉案房屋未支付的剩余購房款在扣除成都中院凍結的5000萬元以后將按照法院的要求交付執行。2018年7月9日，成都中院作出（2017）川01執2162號之五執行裁定書，解除對上述5000萬元的凍結，并將該款劃扣至該院案款賬戶。同月11日，農信銀公司通過轉賬方式將5000萬支付至成都中院訴訟費及案款專戶。2018年7月，一審法院向農信銀公司送達（2018）京02執12號協助執行通知書，“請凍結被執行人北京金豐科華房地產開發有限公司對你公司的購房款（限額人民幣五億元），并將上述購房款交至我院本案銀行賬戶。賬戶信息如下：戶名：（2018）京02執12號，賬號：×××，開戶行：中國工商銀行北京正陽門支行?！?。同月11日，農信銀公司向上述賬戶匯轉6511254元。 一審法院認為，本案的爭議焦點為農信銀公司對涉案房屋是否享有執行異議復議司法解釋第二十八條規定的足以阻止執行之實體權利的問題。一、2015年11月25日，農信銀公司與金豐科華公司簽訂130份《北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）》，購買金豐科華公司開發的涉案房屋，并已完成了房屋網上簽約及網上聯機備案手續，涉案房屋及對應土地使用權人也已出具同意抵押房屋辦理商品房預售許可證的證明，故應認為雙方所簽買賣合同合法有效。法院在執行中宏瑞德中心與三洲隆徽公司、金豐科華公司、儲小晗、李佳蔓一案中，于2018年1月8日預查封了包括農信銀公司購買的涉案房屋在內的北京市豐臺區花鄉四合莊1516-15地塊1-3＃辦公樓、4-5＃辦公商業樓、6＃商業樓、地下室。故，農信銀公司與金豐科華公司簽訂的涉案房屋買賣合同為有效合同且簽訂于涉案房屋被查封之前。二、農信銀公司與金豐科華公司簽訂的《北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）》約定，農信銀公司采用分期付款的方式購買涉案房屋，2015年11月27日、2017年10月18日，農信銀公司分兩筆共計1073714029元將130套房屋合計95%購房款支付給金豐科華公司，2017年9月15日，農信銀公司與金豐科華公司簽訂補充協議，約定剩余購房款于雙方驗收合格并辦理交樓手續后30日支付。就剩余購房款，農信銀公司已按成都中院送達的《通知書》、《協助執行通知書》將5000萬元劃扣至該院，其余款項農信銀公司交付法院執行，故農信銀公司之付款符合執行異議復議司法解釋第二十八條規定的條件。三、2017年8月23日，金豐科華公司向農信銀公司發出《金豐能源中心入住通知書》，同年10月20日，農信銀公司與金豐科華公司辦理了涉案房屋的交房手續，農信銀公司接收了鑰匙、交納物業費、供暖費，農信銀公司在涉案房屋被查封之前已合法占有涉案房屋。四、經查，豐臺區花鄉四合莊1516-15地塊4＃辦公商業樓及6＃商業樓均未辦理房屋初始登記，故農信銀公司未辦理涉案房屋過戶登記手續不存在怠于辦理行為，不應認定屬其自身原因導致。中宏瑞德中心以其對金豐科華公司另享有其他債權、債權的抵押物包含涉案房屋在內為由申請作為第三人參與本案訴訟，不符合法律規定的條件，其主張的優先受償權與本案亦非同一法律關系，本案中對此不予審查，對其提出的要求對本案中止審理的申請不予準許。 對于一審法院查明確認的案件事實，本院予以確認。本院另查明：針對一審法院依據（2018）京02執12號執行裁定于2018年1月8日查封涉案房屋一事，農信銀公司作為異議人向一審法院提出執行異議，請求中止對涉案房屋的執行。該院經審查作出（2018）京02執異252號執行裁定書，裁定：駁回農信銀公司的異議請求。農信銀公司不服，于2018年7月12日向該院提交案外人執行異議之訴起訴狀，該院于2018年7月13日立案受理。 二審中，農信銀公司主張金豐科華公司向其交付涉案房屋時，已有有資質的房產測繪機構出具了《房屋面積測算技術報告書》，并提交兩份《房屋面積測算技術報告書》供法庭參考。二審中，農信銀公司主張5000萬元購房款系被成都中院司法扣劃，而非其通過轉賬方式支付，并出示了一審中曾出示的司法扣劃的證據，中宏瑞德中心對該證據不持異議，并表示此事實由法院認定。二審中，農信銀公司和中宏瑞德中心均認可，涉案房屋曾于2017年7月27日至11月29日期間被北京市第三中級人民法院在他案中查封

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費70元，由北京中宏瑞德投資管理中心（有限合伙）負擔（已交納）。 本判決為終審判決

審判長許雪梅 審判員金曦 代理審判員汪明 二〇一九年三月二十九日 書記員劉佳瑩 書記員羅紫延

2019-03-29