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上訴人北海市星彩物業有限責任公司（以下簡稱星彩公司）、北海日報社因與被上訴人北海文達房地產開發有限責任公司（以下簡稱文達公司）土地使用權轉讓合同糾紛一案，不服北海市中級人民法院（2014）北民一初字第34號民事判決，向本院提出上訴。本院2015年12月24日立案受理后，依法組成合議庭，于2016年2月24日公開開庭審理了本案。上訴人星彩公司的法定代表人蔣偉全及其委托代理人王彪，上訴人北海日報社的委托代理人潘世遠、王彪，被上訴人文達公司的法定代表人全啟明及其委托代理人石維道、滿玲到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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一審法院經審理查明：2008年5月28日，星彩公司和北海日報社作為甲方與文達公司作為乙方就北海星彩小區二期項目簽訂《聯合開發協議》，約定：甲方以星彩小區二期小高層項目土地使用權投資入股，享有項目開發投資稅后回報額為715萬元（含股本）；甲方提供相關原始材料或文件，協助乙方辦理項目開發所需的報批手續（立項、規劃報批、土地等有關手續）和銷售所需的房產、土地分割過戶手續等，但不承擔項目開發銷售的任何風險。乙方以負責籌集項目開發全部資金投資入股（包括立項、設計、報建、施工、銷售所需全部費用），承擔項目開發銷售的全部風險，享有除甲方回報以外的全部利益。乙方在協議簽訂3個工作日內給付甲方投資回報額250萬元，并可進入施工開發工作，簽訂合同三個月內給付甲方投資回報額350萬元，余款115萬元在甲方協助乙方辦理預售證一周內全部付清。雙方還就違約責任及其他事項進行了約定。協議簽訂后，文達公司于2008年5月29日、6月2日先后給付北海日報社、星彩公司投資回報額共計250萬元。此后，或因項目容積率、建筑面積調整問題，北海日報社、星彩公司未履約，遂起糾紛。 一審法院另查明：星彩公司系國有控股有限責任公司，涉案土地登記于星彩公司名下；北海日報社事業單位法人，是星彩公司的股東之一（星彩公司另一股東為北海日報社印刷廠）。 一審法院認為：關于涉案《聯合開發協議》的法律性質及效力問題。文達公司競標獲得星彩小區二期項目合作開發權，與北海日報社、星彩公司簽訂《聯合開發協議》，系雙方當事人真實意思表示，其內容并未違反法律法規效力性強制規定，合法有效。北海日報社、星彩公司辯稱，《聯合開發協議》名為聯合開發，實為土地轉讓，訴爭土地屬國有資產，未經評估不得轉讓，本案協議違反了國務院《國有資產評估管理辦法》第三條關于國有資產在轉讓前應當進行評估的強制性規定，故該協議無效。該院認為，雙方在協議中約定北海日報社、星彩公司享有固定投資回報額715萬元但不承擔項目開發銷售的任何風險，實合于《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條之規定，應當認定為土地使用權轉讓合同，故北海日報社、星彩公司抗辯認為該協議實為土地轉讓成立，予以采納；至于涉案土地是否經過評估，文達公司稱其系經公開競標程序與北海日報社、星彩公司簽訂合同，北海日報社、星彩公司對此未予否認，因訴爭開發項目須經有效評估方可進入招投標程序，在北海日報社、星彩公司未提交相反證據的情況下，其關于涉案土地未經評估的抗辯，理由尚不充分。同時，國務院《國有資產評估管理辦法》第三條關于國有資產在轉讓前應當進行評估的規定，旨在避免國有資產因高值低賣而流失，其目的并非禁止國有資產流轉。資產評估是作為國有資產持有者或管理者應當進行的管理性行為，屬于程序性事項，并非決定國有資產法律屬性的實體事項。故應當認定《國有資產評估管理辦法》屬于管理性強制規定。違反該管理性規定，并不必然導致合同無效，應當結合案件的具體情況認定合同的效力。本案中，北海日報社、星彩公司并未提交能夠證明涉案協議所涉土地轉讓存在高值低賣而導致國有資產流失的確切證據，故應認定本案合同有效。該院確認雙方之間成立有效的土地使用權轉讓合同。 關于雙方在履約過程中是否存在違約行為的問題。雙方協議簽訂后，文達公司按約如期支付了首筆投資回報款250萬元。北海日報社、星彩公司認為，文達公司雖然支付了首期回報款，但未按約在簽訂協議三個月期限內支付回報款350萬元，構成違約。文達公司認為，未在三個月內支付350萬元回報款，系因為其在支付了首期回報款250萬元后按約應當能夠進場實施開發，但是因北海日報社、星彩公司的原因，訴爭土地至今無法實際開發，在其無法實際開發訴爭土地的情況下，拒絕支付第二期回報款350萬元，屬于先履行抗辯權，并非違約。該院經審查認為，按照雙方協議，文達公司在支付首期回報款250萬元后，即可進入實際開發工作，該約定雖非強制性約定而屬于授權性約定，但該約定表明，進行實際開發必須以訴爭土地能夠進行實際開發為前提，也即表明，北海日報社、星彩公司應在收取首筆回報款后至多不超過3個月的合理期限內，為文達公司提供可用于實際開發建設的土地。事實上，訴爭土地或因容積率和建筑面積調整問題至今未能完成相應行政審批手續及實際開發條件至今仍未具備。在此情況下，北海日報社、星彩公司要求文達公司在協議簽訂3個月內支付二期回報款350萬元顯然不合理，也違背了立約原旨。文達公司認為其不支付該350萬元屬于行使先履行抗辯權，有事實和法律依據。北海日報社、星彩公司認為文達公司違約的主張不能成立，該院不予采納。相反，文達公司為順利履行協議，多次致函北海日報社、星彩公司，北海日報社、星彩公司亦予多次復函，雙方直至2013年5月仍積極協商履行協議事宜，整體而言，北海日報社、星彩公司未能履行雖有外在因素的干擾，但自簽訂協議至今長達6年（從2008年5月簽約至2014年11月提出本案訴訟）的時間，未能向文達公司提供可供開發的土地，在客觀上應當認定北海日報社、星彩公司存在違約。 關于文達公司要求北海日報社、星彩公司共同辦理項目開發手續有無事實法律依據的問題。基于對前述爭議焦點的闡述，文達公司在未違約的情況下要求北海日報社、星彩公司履行本案協議，應當予以支持。至于北海日報社辯稱其并非土地使用權人，不是業主也非用地單位，文達公司要求其與星彩公司共同辦理相關手續沒有法律依據。經查，本案協議載明甲方為“星彩公司（北海日報社）”，協議落款處加蓋了北海日報社印章，由此可認定北海日報社亦屬于協議當事人。同時，在此后就涉案開發項目協商的往來函件中，均以“北海日報社（星彩公司）”的標注方式與文達公司進行交涉。從上述事實可知，星彩公司與北海日報社在形式上雖屬于獨立法人，但對資產控制實為同一主體。再者，證據顯示，北海日報社及其印刷廠系星彩公司股東，從兩者間的緊密利害關系可知，訴爭土地或登記于星彩公司名下，但北海日報社有權決定土地如何處分。故北海日報社的該抗辯意見不能成立。文達公司請求北海日報社、星彩公司履行合同，共同辦理相關手續，理由適當，應予支持。 綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第六十七條、第一百零七條、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條之規定，并經該院審判委員會討論決定，判決：北海文達房地產開發有限責任公司與北海市星彩物業有限責任公司、北海日報社于2008年5月28日簽訂的《聯合開發協議》繼續履行，北海市星彩物業有限責任公司與北海日報社共同協助北海文達房地產開發有限責任公司辦理《聯合開發協議》所涉開發項目的行政規劃及施工報建手續。案件受理費61850元，由北海市星彩物業有限責任公司和北海日報社共同承擔（該款已由文達公司預交，由北海日報社、星彩公司在履行義務過程中一并退還給文達公司）。 星彩公司上訴稱：一審判決認定事實及適用法律錯誤：1.認定北海日報社與星彩公司共同作為甲方與文達公司簽訂《聯合開發協議》錯誤。涉案的土地使用權屬于星彩公司，北海日報社只是代其簽訂合同。2.涉案土地使用權屬于國有資產，未經評估而轉讓違反《國有資產評估管理辦法》的規定，一審判決認定《聯合開發協議》有效錯誤。3.認定文達公司不支付350萬元屬于行使先履行抗辯權錯誤。4.一審判決星彩公司、北海日報社共同協助文達公司辦理《聯合開發協議》所涉項目開發的行政規劃及施工報建手續沒有事實和法律依據。請求撤銷一審判決，駁回文達公司的訴訟請求。 北海日報社上訴稱：同意星彩公司的上訴意見。此外，一審認定星彩公司與北海日報社對資產控制實為同一主體及北海日報社有權處分涉案土地，并判決北海日報社與星彩公司共同協助文達公司辦理涉案項目開發相關手續沒有依據。請求撤銷一審判決，駁回文達公司的訴訟請求。 文達公司答辯稱：1.北海日報社否認其是合同當事人于理無據。2.涉案土地是國有資產的證據不足，且國有資產評估辦法規定屬程序性事項，即使涉案項目未評估也并不必然導致合同無效。3.文達公司已支付首期投資回報款250萬元，因為工程容積率調整等問題，文達公司一直未能進行實際開發，一審判決認定文達公司不支付350萬元是行使先履行抗辯權正確。4.無論《聯合開發協議》性質是什么，北海日報社及星彩公司均應繼續履行義務，配合辦理相關的手續。 二審審理過程中，各方當事人均沒有提交新的證據。星彩公司、北海日報社對一審查明星彩公司和北海日報社作為甲方、文達公司作為乙方就北海星彩小區二期項目簽訂《聯合開發協議》的事實提出異議，主張北海日報社不是合同當事人。 對此，本院認為，兩上訴人的異議不成立。雖然涉案土地使用權登記在星彩公司名下，但《聯合開發協議》載明“甲方：北海市星彩物業有限責任公司（北海日報社，以下簡稱甲方）”。該協議甲方落款處簽署的是“北海市星彩物業有限責任公司、北海日報社”，且加蓋了北海日報社印章。該事實說明，北海日報社與星彩公司作為一方當事人與文達公司達成了本案的《聯合開發協議》。兩上訴人主張北海日報社只是代星彩公司簽訂《聯合開發協議》，但并沒有提供證據證明其主張，本院不予采信。一審查明的事實屬實，本院予以確認。 根據雙方當事人的訴辯意見，本案的爭議焦點為：1.《聯合開發協議》的性質和效力問題；2.雙方在履約過程中是否存在違約行為及文達公司訴請星彩公司和北海日報社共同辦理項目開發手續有無事實和法律依據

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費61850元，由星彩公司、北海日報社各承擔一半。（星彩公司、北海日報社已分別預交61850元，由本院各退還30790元）。 本判決為終審判決

審判長張輝 代理審判員熊梅 代理審判員周艷華 二〇一六年四月二十一日 書記員馬素蓉

2016-04-21