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上訴人深圳市某公司與被上訴人深圳市某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、原審被告深圳某門(mén)診部因房屋租賃合同糾紛一案，不服深圳市羅湖區(qū)人民法院（2012）深羅法民三初字第725號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無(wú)數(shù)據(jù)

原審法院經(jīng)審理查明，一、涉案房產(chǎn)位于深圳市羅湖區(qū)嘉賓路某大廈，建筑面積為230.01平方米，房屋性質(zhì)為非市場(chǎng)商品房，房屋用途為商業(yè)，登記權(quán)利人為某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，系于2005年4月14日轉(zhuǎn)移登記至其名下至今。二、2008年12月19日，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司作為出租方（甲方）與深圳市某貿(mào)易有限公司（某公司的前稱）簽訂一份房屋租賃合同（深（羅）1316898號(hào)），約定：甲方將涉案房產(chǎn)出租給乙方使用，租賃房地產(chǎn)建筑面積共計(jì)230.01平方米，租賃期限為2008年12月31日起至2023年12月31日止；月租金為人民幣27894.46元，乙方應(yīng)于每月10日前支付；甲方交付租賃房地產(chǎn)時(shí)，可向乙方收取兩個(gè)月租金數(shù)額的租賃保證金，即人民幣50602元；管理費(fèi)為每月每平方米人民幣15元，水電費(fèi)押金為人民幣2000元；租賃期間，乙方不得將租賃房地產(chǎn)全部或部分轉(zhuǎn)租予他人；如乙方拖欠租金半個(gè)月以上，甲方可就因此造成的損失向乙方請(qǐng)求損害賠償、不予退還租賃保證金，除追究乙方損害賠償責(zé)任或違約責(zé)任外，甲方還可依據(jù)上述情形解除合同或向乙方提出變更合同條款；合同還約定其它權(quán)利義務(wù)。同日，雙方簽訂一份《補(bǔ)充條款》，約定：雙方將102、105號(hào)商鋪和二樓整層商鋪一同簽訂，合同時(shí)間為2009年1月1日至2023年12月31日；對(duì)于商鋪?zhàn)饨?，本次簽訂的合同只約定未來(lái)五年的租賃價(jià)格；考慮到全球金融海嘯的影響，未來(lái)五年（2009年1月1日-2013年12月31日）102號(hào)、105號(hào)、2樓Ａ區(qū)、2樓Ｂ區(qū)商鋪按目前的租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其中102號(hào)、105號(hào)商鋪分別為每月每平方米人民幣121.275元和人民幣220.50元；乙方所使用的水費(fèi)、電費(fèi)，由某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代收代繳；如乙方拖欠租金及其它費(fèi)用一個(gè)月以上，按每日萬(wàn)分之五收取滯納金，拖欠兩個(gè)月以上，視同乙方單方面終止合同，并由乙方承擔(dān)違約責(zé)任；合同終止時(shí)，乙方有權(quán)取回乙方所有的機(jī)器設(shè)備，但不得拆除固定裝修，雙方交付后，乙方在房?jī)?nèi)所有物品視為放棄所有權(quán)，由甲方自行處置；本合同與合同號(hào)分別為深（羅）1316899、深（羅）1332295、深（羅）1332296等三個(gè)合同構(gòu)成不可分割的一個(gè)整體，同時(shí)生效同時(shí)終止；該補(bǔ)充條款還約定其它一些權(quán)利義務(wù)。上述合同及補(bǔ)充條款簽訂后，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司將涉案房產(chǎn)交付給承租人，并由深圳某門(mén)診部實(shí)際使用至今，某公司亦于2011年12月31日向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司出具還款計(jì)劃書(shū)，確認(rèn)欠繳租金和管理費(fèi)的事實(shí)并提出還款計(jì)劃。三、對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的租金和管理費(fèi)，未超過(guò)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，且某公司確認(rèn)未繳納；對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的收視費(fèi)，某公司確認(rèn)該金額，且認(rèn)可應(yīng)由某公司向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司繳納，某公司亦確認(rèn)未予繳納；對(duì)于廣告費(fèi)，某公司確認(rèn)廣告位租賃使用及管理協(xié)議約定的小廣告位由其使用且之前就該廣告位每月支付廣告費(fèi)人民幣1000元，某公司未確認(rèn)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的欠繳廣告費(fèi)金額，但亦未提供證據(jù)證明某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的廣告確已繳納。某公司對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的滯納金的起算時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)均無(wú)異議。 某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司訴至原審法院，請(qǐng)求判令：1、終止某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與某公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)租賃合同書(shū)》（合同號(hào)：深羅131689）；2、某公司、深圳某門(mén)診部連帶支付自2011年2月至10月、2012年3月至5月的管理費(fèi)40289.44元、收視費(fèi)326.97元、廣告費(fèi)11677.42元；連帶支付自2011年2月至10月、2012年3月至5月的租金本金319735.31元、滯納金49109.24元；3、某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司無(wú)需將已收的租賃保證金50602元、水電費(fèi)押金2000元退還某公司；4、某公司立即將所租場(chǎng)地交還給某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。 原審法院認(rèn)為，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與某公司簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》及補(bǔ)充條款系合同當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且內(nèi)容未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，各方均應(yīng)嚴(yán)格履行；深圳某門(mén)診部作為涉案房產(chǎn)的實(shí)際使用人即實(shí)際承租人，應(yīng)當(dāng)與某公司一同承擔(dān)承租人的義務(wù)。對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的租金和管理費(fèi)，未超過(guò)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，且某公司確認(rèn)未繳納，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司該兩項(xiàng)主張，原審法院予以支持；對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的收視費(fèi)，某公司對(duì)其金額及應(yīng)由其向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司繳納不持異議，其亦確認(rèn)未予繳納，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司該項(xiàng)主張，原審法院予以支持；對(duì)于廣告費(fèi)，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司確認(rèn)系雙方廣告位租賃使用及管理協(xié)議約定的兩個(gè)廣告位中的小廣告位，某公司確認(rèn)該小廣告位由其使用且之前就該廣告位每月支付廣告費(fèi)人民幣1000元，其未確認(rèn)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的廣告費(fèi)金額，但未提供證據(jù)證明某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的廣告確已繳納，對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司該項(xiàng)主張，原審法院亦予以支持。某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張上述欠繳費(fèi)用的滯納金從每期欠款應(yīng)繳當(dāng)月11日起算按每日萬(wàn)分之五支付至實(shí)際清償之日止，某公司、深圳某門(mén)診部對(duì)該起算時(shí)間及計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)均無(wú)異議，對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的滯納金主張，原審法院予以支持，截至2012年5月1日滯納金為人民幣47434.94元，其后續(xù)計(jì)；對(duì)于超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)的滯納金主張，原審法院不予支持。某公司、深圳某門(mén)診部拖延支付租金長(zhǎng)達(dá)數(shù)月，構(gòu)成違約，符合合同約定的解除條件，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司要求終止履行涉案租賃合同，并要求某公司、深圳某門(mén)診部將所租場(chǎng)地交還某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，依據(jù)充分，應(yīng)予支持；同時(shí)，因某公司、深圳某門(mén)診部的違約行為符合合同約定的不予退還租賃保證金的條件，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張沒(méi)收租賃保證金人民幣50602元，依據(jù)充分，原審法院予以支持；某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張沒(méi)收水電費(fèi)押金人民幣2000元，合同未約定何種情形下可以沒(méi)收，故對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司該項(xiàng)請(qǐng)求，缺乏合同和法律依據(jù)，原審法院不予支持；對(duì)該水電費(fèi)押金人民幣2000元，某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張如不能沒(méi)收則抵扣租金，某公司、深圳某門(mén)診部對(duì)此亦無(wú)異議，予以準(zhǔn)許，抵扣該水電費(fèi)押金后，某公司、深圳某門(mén)診部就本案應(yīng)支付租金為人民幣319735.31-2000＝317735.31元。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條之規(guī)定，判決：一、某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與某公司簽訂的深（羅）1316898號(hào)《房地產(chǎn)租賃合同》終止履行。二、某公司、深圳某門(mén)診部應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司返還涉案房產(chǎn)（深圳市羅湖區(qū)嘉賓路某大廈102）。三、某公司、深圳某門(mén)診部應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司支付涉案房產(chǎn)租金人民幣317735.31元、管理費(fèi)人民幣40289.44元、收視費(fèi)人民幣326.97元、廣告費(fèi)人民幣11677.42元；并按每日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付滯納金至實(shí)際清償之日（截至2012年5月1日為人民幣47434.94元）。四、某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司無(wú)需向某公司、深圳某門(mén)診部返還租賃保證金人民幣50602元。五、駁回某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣4204元，由某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)人民幣471元，某公司、深圳某門(mén)診部負(fù)擔(dān)人民幣3733元。 上訴人不服原審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求判令：1、撤銷(xiāo)（2012）深羅法民三初字第725號(hào)民事判決之第四項(xiàng)：被上訴人無(wú)需向上訴人退還租賃保證金人民幣172036元人民幣；2、被上訴人承擔(dān)上訴費(fèi)用。二審?fù)徶?，上訴人將其上訴請(qǐng)求第一項(xiàng)變更為：原審判決第三項(xiàng)中滯納金標(biāo)準(zhǔn)按照人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，滯納金的截止期限計(jì)算至2012年5月1日止。其上訴所依據(jù)的事實(shí)與理由為：一、上訴人因?yàn)榻?jīng)營(yíng)虧損及財(cái)務(wù)人員離職造成財(cái)務(wù)困難，一時(shí)無(wú)法運(yùn)作導(dǎo)致欠租，但是上訴人一直保持積極聯(lián)系、積極協(xié)商還款計(jì)劃，因此上訴人并非惡意欠租，且上訴人逾期付款實(shí)際上并未造成上訴人除利息之外的損失?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)合同法解釋二》第二十九條及《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》均堅(jiān)持以補(bǔ)償性為主的違約金限制，請(qǐng)求按照人民銀行同期貸款利率計(jì)算滯納金。二、關(guān)于滯納金的計(jì)付期限，上訴人拖欠租金是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員離職經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致，在對(duì)賬確認(rèn)前，雖然舉證責(zé)任在上訴人，但是在賬目不清楚的情況下，雙方均有對(duì)賬義務(wù)，因此滯納金的期限應(yīng)當(dāng)截止至2012年5月1日。若按照原審判決的滯納金計(jì)算期限，滯納金將超越本金，亦不符合公平原則。 被上訴人口頭答辯稱，雙方簽訂的合同未違反法律禁止性的規(guī)定，是合法有效的，因此應(yīng)當(dāng)按照合同約定計(jì)算滯納金。同時(shí)根據(jù)合同約定，若上訴人提前解約，則租賃保證金不予退還。此外，被上訴人租賃的房屋未收到租金，存在很大損失，上訴人認(rèn)為按照人民銀行同期利率計(jì)算滯納金可以補(bǔ)償被上訴人的損失，缺乏依據(jù)，不應(yīng)支持。 原審被告口頭述稱，原審判決對(duì)月租金數(shù)額認(rèn)定無(wú)誤。租金等費(fèi)用的滯納金過(guò)高，請(qǐng)求按照人民銀行同期利率下調(diào)滯納金。此外，原審判決的責(zé)任主體認(rèn)定有誤，因?yàn)椤渡钲谑蟹康禺a(chǎn)租賃合同書(shū)》1316898號(hào)的承租人乙方是某公司，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相對(duì)性的原則，被上訴人應(yīng)當(dāng)向某公司主張租金。 原審法院查明的事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)

一、維持廣東省深圳市羅湖區(qū)人民法院（2012）深羅法民三初字第725號(hào)民事判決第一、二、四、五項(xiàng)； 二、變更廣東省深圳市羅湖區(qū)人民法院（2012）深羅法民三初字第725號(hào)民事判決第三項(xiàng)為：某公司、深圳某門(mén)診部應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司支付涉案房產(chǎn)租金人民幣317735.31元、管理費(fèi)人民幣40289.44元、收視費(fèi)人民幣326.97元、廣告費(fèi)人民幣11677.42元；及按每日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)支付至2012年5月1日的滯納金人民幣47434.94元。 本案二審案件受理費(fèi)人民幣3740.72元，由上訴人負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長(zhǎng)俞紅 代理審判員路德虎 代理審判員許瑩姣 二〇一二年十二月四日 書(shū)記員（兼）李開(kāi)宇

2012-12-04