深圳市華實(shí)高實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與深圳市荷瑞克貿(mào)易有限公司、深圳明倫門(mén)診部房屋租賃民事判決書(shū)
案號(hào):(2012)深中法房終字第2706號(hào)
判決日期:2012-12-04
法院:廣東省深圳市中級(jí)人民法院
當(dāng)事人信息
上訴人深圳市某公司與被上訴人深圳市某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、原審被告深圳某門(mén)診部因房屋租賃合同糾紛一案,不服深圳市羅湖區(qū)人民法院(2012)深羅法民三初字第725號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院受理后,依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)
訴訟參與人信息
暫無(wú)數(shù)據(jù)
案件基本信息
原審法院經(jīng)審理查明,一、涉案房產(chǎn)位于深圳市羅湖區(qū)嘉賓路某大廈,建筑面積為230.01平方米,房屋性質(zhì)為非市場(chǎng)商品房,房屋用途為商業(yè),登記權(quán)利人為某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司,系于2005年4月14日轉(zhuǎn)移登記至其名下至今。二、2008年12月19日,某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司作為出租方(甲方)與深圳市某貿(mào)易有限公司(某公司的前稱)簽訂一份房屋租賃合同(深(羅)1316898號(hào)),約定:甲方將涉案房產(chǎn)出租給乙方使用,租賃房地產(chǎn)建筑面積共計(jì)230.01平方米,租賃期限為2008年12月31日起至2023年12月31日止;月租金為人民幣27894.46元,乙方應(yīng)于每月10日前支付;甲方交付租賃房地產(chǎn)時(shí),可向乙方收取兩個(gè)月租金數(shù)額的租賃保證金,即人民幣50602元;管理費(fèi)為每月每平方米人民幣15元,水電費(fèi)押金為人民幣2000元;租賃期間,乙方不得將租賃房地產(chǎn)全部或部分轉(zhuǎn)租予他人;如乙方拖欠租金半個(gè)月以上,甲方可就因此造成的損失向乙方請(qǐng)求損害賠償、不予退還租賃保證金,除追究乙方損害賠償責(zé)任或違約責(zé)任外,甲方還可依據(jù)上述情形解除合同或向乙方提出變更合同條款;合同還約定其它權(quán)利義務(wù)。同日,雙方簽訂一份《補(bǔ)充條款》,約定:雙方將102、105號(hào)商鋪和二樓整層商鋪一同簽訂,合同時(shí)間為2009年1月1日至2023年12月31日;對(duì)于商鋪?zhàn)饨?,本次簽訂的合同只約定未來(lái)五年的租賃價(jià)格;考慮到全球金融海嘯的影響,未來(lái)五年(2009年1月1日-2013年12月31日)102號(hào)、105號(hào)、2樓A區(qū)、2樓B區(qū)商鋪按目前的租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,其中102號(hào)、105號(hào)商鋪分別為每月每平方米人民幣121.275元和人民幣220.50元;乙方所使用的水費(fèi)、電費(fèi),由某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代收代繳;如乙方拖欠租金及其它費(fèi)用一個(gè)月以上,按每日萬(wàn)分之五收取滯納金,拖欠兩個(gè)月以上,視同乙方單方面終止合同,并由乙方承擔(dān)違約責(zé)任;合同終止時(shí),乙方有權(quán)取回乙方所有的機(jī)器設(shè)備,但不得拆除固定裝修,雙方交付后,乙方在房?jī)?nèi)所有物品視為放棄所有權(quán),由甲方自行處置;本合同與合同號(hào)分別為深(羅)1316899、深(羅)1332295、深(羅)1332296等三個(gè)合同構(gòu)成不可分割的一個(gè)整體,同時(shí)生效同時(shí)終止;該補(bǔ)充條款還約定其它一些權(quán)利義務(wù)。上述合同及補(bǔ)充條款簽訂后,某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司將涉案房產(chǎn)交付給承租人,并由深圳某門(mén)診部實(shí)際使用至今,某公司亦于2011年12月31日向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司出具還款計(jì)劃書(shū),確認(rèn)欠繳租金和管理費(fèi)的事實(shí)并提出還款計(jì)劃。三、對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的租金和管理費(fèi),未超過(guò)合同約定標(biāo)準(zhǔn),且某公司確認(rèn)未繳納;對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的收視費(fèi),某公司確認(rèn)該金額,且認(rèn)可應(yīng)由某公司向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司繳納,某公司亦確認(rèn)未予繳納;對(duì)于廣告費(fèi),某公司確認(rèn)廣告位租賃使用及管理協(xié)議約定的小廣告位由其使用且之前就該廣告位每月支付廣告費(fèi)人民幣1000元,某公司未確認(rèn)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的欠繳廣告費(fèi)金額,但亦未提供證據(jù)證明某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的廣告確已繳納。某公司對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的滯納金的起算時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)均無(wú)異議。
某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司訴至原審法院,請(qǐng)求判令:1、終止某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與某公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)租賃合同書(shū)》(合同號(hào):深羅131689);2、某公司、深圳某門(mén)診部連帶支付自2011年2月至10月、2012年3月至5月的管理費(fèi)40289.44元、收視費(fèi)326.97元、廣告費(fèi)11677.42元;連帶支付自2011年2月至10月、2012年3月至5月的租金本金319735.31元、滯納金49109.24元;3、某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司無(wú)需將已收的租賃保證金50602元、水電費(fèi)押金2000元退還某公司;4、某公司立即將所租場(chǎng)地交還給某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。
原審法院認(rèn)為,某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與某公司簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》及補(bǔ)充條款系合同當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,且內(nèi)容未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,為有效合同,各方均應(yīng)嚴(yán)格履行;深圳某門(mén)診部作為涉案房產(chǎn)的實(shí)際使用人即實(shí)際承租人,應(yīng)當(dāng)與某公司一同承擔(dān)承租人的義務(wù)。對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的租金和管理費(fèi),未超過(guò)合同約定標(biāo)準(zhǔn),且某公司確認(rèn)未繳納,某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司該兩項(xiàng)主張,原審法院予以支持;對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的收視費(fèi),某公司對(duì)其金額及應(yīng)由其向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司繳納不持異議,其亦確認(rèn)未予繳納,某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司該項(xiàng)主張,原審法院予以支持;對(duì)于廣告費(fèi),某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司確認(rèn)系雙方廣告位租賃使用及管理協(xié)議約定的兩個(gè)廣告位中的小廣告位,某公司確認(rèn)該小廣告位由其使用且之前就該廣告位每月支付廣告費(fèi)人民幣1000元,其未確認(rèn)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的廣告費(fèi)金額,但未提供證據(jù)證明某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張的廣告確已繳納,對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司該項(xiàng)主張,原審法院亦予以支持。某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張上述欠繳費(fèi)用的滯納金從每期欠款應(yīng)繳當(dāng)月11日起算按每日萬(wàn)分之五支付至實(shí)際清償之日止,某公司、深圳某門(mén)診部對(duì)該起算時(shí)間及計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)均無(wú)異議,對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的滯納金主張,原審法院予以支持,截至2012年5月1日滯納金為人民幣47434.94元,其后續(xù)計(jì);對(duì)于超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)的滯納金主張,原審法院不予支持。某公司、深圳某門(mén)診部拖延支付租金長(zhǎng)達(dá)數(shù)月,構(gòu)成違約,符合合同約定的解除條件,某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司要求終止履行涉案租賃合同,并要求某公司、深圳某門(mén)診部將所租場(chǎng)地交還某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司,依據(jù)充分,應(yīng)予支持;同時(shí),因某公司、深圳某門(mén)診部的違約行為符合合同約定的不予退還租賃保證金的條件,某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張沒(méi)收租賃保證金人民幣50602元,依據(jù)充分,原審法院予以支持;某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張沒(méi)收水電費(fèi)押金人民幣2000元,合同未約定何種情形下可以沒(méi)收,故對(duì)某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司該項(xiàng)請(qǐng)求,缺乏合同和法律依據(jù),原審法院不予支持;對(duì)該水電費(fèi)押金人民幣2000元,某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主張如不能沒(méi)收則抵扣租金,某公司、深圳某門(mén)診部對(duì)此亦無(wú)異議,予以準(zhǔn)許,抵扣該水電費(fèi)押金后,某公司、深圳某門(mén)診部就本案應(yīng)支付租金為人民幣319735.31-2000=317735.31元。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條之規(guī)定,判決:一、某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與某公司簽訂的深(羅)1316898號(hào)《房地產(chǎn)租賃合同》終止履行。二、某公司、深圳某門(mén)診部應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司返還涉案房產(chǎn)(深圳市羅湖區(qū)嘉賓路某大廈102)。三、某公司、深圳某門(mén)診部應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司支付涉案房產(chǎn)租金人民幣317735.31元、管理費(fèi)人民幣40289.44元、收視費(fèi)人民幣326.97元、廣告費(fèi)人民幣11677.42元;并按每日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付滯納金至實(shí)際清償之日(截至2012年5月1日為人民幣47434.94元)。四、某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司無(wú)需向某公司、深圳某門(mén)診部返還租賃保證金人民幣50602元。五、駁回某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣4204元,由某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)人民幣471元,某公司、深圳某門(mén)診部負(fù)擔(dān)人民幣3733元。
上訴人不服原審判決,向本院提起上訴,請(qǐng)求判令:1、撤銷(xiāo)(2012)深羅法民三初字第725號(hào)民事判決之第四項(xiàng):被上訴人無(wú)需向上訴人退還租賃保證金人民幣172036元人民幣;2、被上訴人承擔(dān)上訴費(fèi)用。二審?fù)徶?,上訴人將其上訴請(qǐng)求第一項(xiàng)變更為:原審判決第三項(xiàng)中滯納金標(biāo)準(zhǔn)按照人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算,滯納金的截止期限計(jì)算至2012年5月1日止。其上訴所依據(jù)的事實(shí)與理由為:一、上訴人因?yàn)榻?jīng)營(yíng)虧損及財(cái)務(wù)人員離職造成財(cái)務(wù)困難,一時(shí)無(wú)法運(yùn)作導(dǎo)致欠租,但是上訴人一直保持積極聯(lián)系、積極協(xié)商還款計(jì)劃,因此上訴人并非惡意欠租,且上訴人逾期付款實(shí)際上并未造成上訴人除利息之外的損失?!吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)合同法解釋二》第二十九條及《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》均堅(jiān)持以補(bǔ)償性為主的違約金限制,請(qǐng)求按照人民銀行同期貸款利率計(jì)算滯納金。二、關(guān)于滯納金的計(jì)付期限,上訴人拖欠租金是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員離職經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致,在對(duì)賬確認(rèn)前,雖然舉證責(zé)任在上訴人,但是在賬目不清楚的情況下,雙方均有對(duì)賬義務(wù),因此滯納金的期限應(yīng)當(dāng)截止至2012年5月1日。若按照原審判決的滯納金計(jì)算期限,滯納金將超越本金,亦不符合公平原則。
被上訴人口頭答辯稱,雙方簽訂的合同未違反法律禁止性的規(guī)定,是合法有效的,因此應(yīng)當(dāng)按照合同約定計(jì)算滯納金。同時(shí)根據(jù)合同約定,若上訴人提前解約,則租賃保證金不予退還。此外,被上訴人租賃的房屋未收到租金,存在很大損失,上訴人認(rèn)為按照人民銀行同期利率計(jì)算滯納金可以補(bǔ)償被上訴人的損失,缺乏依據(jù),不應(yīng)支持。
原審被告口頭述稱,原審判決對(duì)月租金數(shù)額認(rèn)定無(wú)誤。租金等費(fèi)用的滯納金過(guò)高,請(qǐng)求按照人民銀行同期利率下調(diào)滯納金。此外,原審判決的責(zé)任主體認(rèn)定有誤,因?yàn)椤渡钲谑蟹康禺a(chǎn)租賃合同書(shū)》1316898號(hào)的承租人乙方是某公司,根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相對(duì)性的原則,被上訴人應(yīng)當(dāng)向某公司主張租金。
原審法院查明的事實(shí)清楚,本院予以確認(rèn)
判決結(jié)果
一、維持廣東省深圳市羅湖區(qū)人民法院(2012)深羅法民三初字第725號(hào)民事判決第一、二、四、五項(xiàng);
二、變更廣東省深圳市羅湖區(qū)人民法院(2012)深羅法民三初字第725號(hào)民事判決第三項(xiàng)為:某公司、深圳某門(mén)診部應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司支付涉案房產(chǎn)租金人民幣317735.31元、管理費(fèi)人民幣40289.44元、收視費(fèi)人民幣326.97元、廣告費(fèi)人民幣11677.42元;及按每日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)支付至2012年5月1日的滯納金人民幣47434.94元。
本案二審案件受理費(fèi)人民幣3740.72元,由上訴人負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決
合議庭
審判長(zhǎng)俞紅
代理審判員路德虎
代理審判員許瑩姣
二〇一二年十二月四日
書(shū)記員(兼)李開(kāi)宇
判決日期
2012-12-04