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原告邱海珍訴被告廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司拍賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，于2014年9月10日第一次公開開庭進行了審理。原告邱海珍的委托代理人何寬軍，兩被告的委托代理人饒熠到庭參加訴訟。于2014年12月9日第二次公開開庭進行了審理。原告邱海珍的委托代理人何寬軍，兩被告的委托代理人歐陽永飛到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告訴稱，2014年4月8日，兩被告在佛山日報刊登聯合拍賣公告，公告內容為于2014年4月23日上午10點30分在佛山市高明區高明大道595號二樓拍賣廳舉行拍賣會，公開拍賣包括位于佛山市高明區環城路169號1、2梯首層房產（拍賣公告標的序號2）、佛山市高明區環城路169號22座東座（3、4）號首層房產（拍賣公告標的序號4）在內的五處房產。原告于2014年4月20日前后看到該拍賣公告，并有意向競買佛山市高明區環城路169號1、2梯首層房產（拍賣公告標的序號2）及佛山市高明區環城路169號22座東座（3、4）號首層房產（拍賣公告標的序號4）其中之一，由于已經過了標的預約展示時間，原告于是自行查看了該標的，并決定參與競買。原告按照拍賣公告的指引于2014年4月22日向被告廣東國錘拍賣有限公司支付了競買保620000元。2014年4月23日上午，拍賣會如期舉行，原告也到達佛山市高明區高明大道595號二樓拍賣廳參與競買。在拍賣前，原告要求查看拍賣標的的詳細資料，被告工作人員于是展示了拍賣標的的評估報告，評估報告中有拍賣標的的詳細信息，原告除查看擬競買標的的評估報告外，也查看了其他標的物的評估報告。拍賣開始后，由于原告有意向競買的佛山市高明區環城路169號22座東座（3、4）號首層房產競價激烈，參考價為3108600元，結果以7700000元成交，原告未能競得。拍賣公告標的序號3的佛山市高明區環城路169號首層二層（西座）房產（即本案成交房產）及拍賣序號5的標的物因為無人競價流拍。然后，被告拍賣師繼續推介拍賣公告標的序號3的佛山市高明區環城路169號首層二（西座）房產，并表示馬上會舉行第二輪競價。由于原告閱讀被告提供的編號為：佛京盛評字（2013）-1139號的房地產估價報告時發現該評估報告記載該房產首層建筑面積為676.76平方米，二層面積為204.49平方米（評估報告第34頁和38頁）；考慮到首層面積有676.76平方米，原告產生了競買意向，于是參與了競價，并以8000000元競得。當日，原、被告簽訂了佛山市高明區環城路169號首層二層（西座）房產的成交確認書。2014年4月24日，原告自行對拍賣標的物進行了現場查看，發現首層鋪位有兩卡鎖門無法查看，于是向被告提出開鎖查看的要求。4月26日，被告派人到現場開門，經過現場查看，發現實地面積和676.76平方米有較大的差距，原告提出質疑；被告經過核實也確認評估報告記載面積有誤。后原告自行測量，發現首層面積僅僅有300多平方米。另外，原告發現該標的物還存在房產證記載面積與現場實際面積也不相符的情形。原告認為，原告之所以以8000000元競得本案訟爭的標的物，是基于對標的物首層面積676.76平方米，二層204.49平方米的認知，而這一認知是被告提供的資料失實造成的；原告和被告的交易的訂立是基于原告對標的物的重大誤解，故根據《合同法》第五十四條之規定，原告有權請求人民法院撤銷本案所涉成交確書。請求判令：一、撤銷原、被告于2014年4月23日簽訂的《拍賣成交確認書》；二、被告返還保證金620000元；三、本案訴訟費用由被告承擔。 原告在訴訟中舉證如下： 1、原告身份證1份，證明原告訴訟主體資格； 2、被告工商登記資料1份，證明被告訴訟主體資格； 3、2014年4月8日佛山日報聯合拍賣公告1份，證明被告于2014年4月8日發布的拍賣公告的內容； 4、中國工商銀行個人業務憑證1份，證明原告按照拍賣公告要求向被告交納了拍賣保證金； 5、被告于2014年4月23日出具的資料展示證明1份，證明被告于2014年4月23日向原告展示了編號為佛京盛評字（2013）-1139號，估價項目為高明縣高明鎮（現為佛山市高明區）環城路169號首層貳層（西座）商鋪房地產處置價值評估的《房地產估價報告》，該資料展示只是在拍賣之前展示； 6、編號為佛京盛評字（2013）-1139號《房地產估價報告》（節選）1份，證明佛京盛評字（2013）-1139號房地產估價報告記載該房產首層建筑面積為676.76平方米，二層面積為204.49平方米（評估報告第34頁和38頁）； 7、拍賣成交確認書1份，證明原告以8000000元競得本案標的，并簽訂了拍賣成交確認書。 8、被告于2014年4月23日出具的資料展示證明1份，證明被告于2014年4月23日向原告展示了編號為佛京盛評字（2013）-1141號，估價項目為高明縣高明鎮（現為佛山市高明區）環城路169號22座東座（3、4）號首層商鋪房地產處置價值評估的《房地產估價報告》，該資料展示只是在拍賣之前展示。 經質證，兩被告對證據真實性沒有異議，對證據內容有異議。對證據4，認為原告交保證金不是為了競買涉案房產，而是臨時改變了主意，在原告的訴訟中也提到，雙方對此是沒有爭議的；對證據5、6中房地產評估報告，首先不是拍賣資料，兩被告不是將此評估報告作為拍賣依據，至于要展示給原告看是因為原告的強烈要求，但聲明不作為資料；對原告認為重大的誤解，被告不存在過錯，也沒有誤導原告，原告存在重大過失，不構成法律上及民法上的所謂重大誤解。 兩被告辯稱，一、拍賣人依法拍賣，程序合法。拍賣人是以房屋所有權證和標的實物為依據進行拍賣的。涉案的佛京盛評字（2013）-1139號房地產評估報告并非拍賣資料，拍賣人并未誤導原告。原告自行放棄實地勘查拍賣標的即參加拍賣并舉牌應價，應對自己的競買行為和由此產生的風險承擔法律后果。1、拍賣人依法發布了拍賣公告，載明了涉案標的的房屋所有權證號、證載建筑面積、是否帶租約拍賣、參考價和保證金。拍賣人還在公告中明確說明：“公告所標示的面積僅供參考，實際面積以辦理產權轉移時房地產管理部門核定的為準。”這說明拍賣人是以房屋所有權證和標的物實物為依據進行拍賣的，拍賣人提供的拍賣資料并不包含涉案之佛京盛評字（2013）-1139號房地產評估報告。2、原告與拍賣人在《競買協議》中確認：“拍賣人及其工作人員對拍賣標的所作的介紹與評價均為參考性意見，不構成對拍賣標的的任何擔保。競買人已完全知悉拍賣人對拍賣標的的真偽或品質不承擔瑕疵擔保責任。競買人有權自行實地勘察拍賣標的和認真查閱拍賣人提供的拍賣標的相關材料，競買人自繳納競買保證金或辦理競買手續后視為已完全了解和認可拍賣標的現狀（數量、質量、瑕疵、包括沒有發現的潛在瑕疵），對拍賣標的無異議，并對自己的競買行為承擔法律責任。”3、拍賣人依法對拍賣標的進行了展示，在《拍賣規則和注意事項》之標的展示及聲明中明確說明：“①拍賣人按標的物的現狀拍賣，拍賣資料僅供參考，拍賣人不承擔拍賣標的物資料（包括但不限于權屬登記情況、租賃情況和權益、欠費等）與現狀或實際情況存在不符的責任，拍賣標的物的資料與實際情況不符的，成交價均不作調整。拍賣人及其工作人員對標的物所作的介紹、評價均為參考性意見，拍賣人對標的物的真偽或者品質不承擔瑕疵擔保責任。競買人應在拍賣人公告的時間、地點查閱拍賣標的的資料，在展示期內，看物看樣、實地考察，并在拍賣前自行向相關管理部門或有關權利人詳細了解標的物的情況、權屬登記情況、租賃情況、權益、欠繳的費用（水費、電費、倉租費、物業管理費、土地閑置費、土地出讓金等）及競買資格或限制條件，對拍賣標的物的現狀、瑕疵、風險等有明確的認識后方可參與競買。競買人在拍賣會上報價、舉牌、應價等行為即視作認可標的物的現狀和已完全了解標的物情況，愿意接受本拍賣條件并承擔由此引起的一切法律責任及風險。②拍賣不動產公告、證載或登記的面積僅供參考，拍賣人不承擔拍賣標的公告的面積與實際面積存在差異的責任，實際面積以辦理產權轉移時房地產管理部門核定的面積為準。不動產拍賣公告面積與實際面積有差異的，成交價均不作調整”。因此，原告自行放棄實地勘查拍賣標的即參加拍賣并舉牌應價，應對自己的競買行為和由此產生的風險承擔法律后果。4、關于佛京盛評字（2013）-1139號房地產評估報告。首先，拍賣法第28條規定：“委托人有權確定拍賣標的的保留價并要求拍賣人保密。拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，并根據評估結果確定拍賣標的的保留價”。因此，評估報告的作用僅供委托人在確定拍賣標的保留價時參考。本案中，評估報告并不是拍賣資料，更不是提供給原告作為競買的依據。其次，佛京盛評字（2013）-1139號房地產評估報告的第二項“本報告使用的限制條件”的第1款聲明：“本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得用于其他用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。”其三，佛京盛評字（2013）-1139號房地產評估報告中并未述及委托人等具有保密義務，因此，委托人將評估報告提供給拍賣人和拍賣人應原告要求將評估報告出示給原告的行為都不違反法律與相關合約。二、拍賣人在整個拍賣過程中無任何過錯，而原告具有重大過失，本案并不構成民法上的重大誤解，原告無權請求撤銷拍賣成交確認書，拍賣成交確認書應予繼續履行。《最高人民法院關于貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見（試行）》第71條規定：“行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解”。《中華人民共和國合同法》第54條規定，因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。但是，無論是在法理上還是在司法實踐中，如果表意人具有故意或重大過失，則不能按誤解處理。任何人都應當對其故意行為負責，如果表意人在訂約時故意保留其真實的意志，或者故意與對方訂立看似與實際不符的合同，或者明知自己已對合同發生誤解而仍然與對方訂立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所產生的效果，在此情況下并不存在意思表示不真實的問題，因此不能按重大誤解處理。本案中，原告臨時決定參與競買涉案房地產，在拍賣人明確向原告提示注意事項和風險后，原告自行放棄實地勘查拍賣標的，并在《競買協議》中確認對拍賣標的無異議，對自己的競買行為承擔法律責任。三、原告應對涉案房地產的實際面積（首層、二層）以及實際面積與房屋所有權證的證載面積的差異承擔舉證責任。以上第一、第二點答辯意見是拍賣人在假設涉案房地產的實際面積（首層、二層）如原告所述以及實際面積與房屋所有權證的證載面積存在較大差異的前提下提出的。事實上，涉案房地產的房屋所有權證上并未記載首層、二層的面積究竟各是多少，拍賣人在進行實地勘查時根本無法目測出涉案房地產的總面積和首層、二層面積究竟是多少。而涉案房地產的實際面積（首層、二層）究竟是多少以及實際面積與證載面積究竟存在多大差異，這是本案的基本事實，原告應對此承擔舉證責任，否則應承擔舉證不能的法律后果。綜上所述，拍賣人認為，原告應對涉案房地產的實際面積（首層、二層）以及實際面積與房屋所有權證的證載面積的差異承擔舉證責任，否則應承擔舉證不能的法律后果。即使原告對涉案房地產面積差異的陳述屬實，原告的主張也不成立。拍賣人依法拍賣，程序合法。拍賣人是以房屋所有權證和標的實物為依據進行拍賣的。涉案的房地產評估報告并非拍賣資料，拍賣人并未誤導原告。原告自行放棄實地勘查拍賣標的即參加拍賣并舉牌應價，應對自己的競買行為和由此產生的風險承擔法律后果。拍賣人在整個拍賣過程中無任何過錯，而原告具有重大過失，本案并不構成民法上的重大誤解，原告無權請求撤銷拍賣成交確認書，拍賣成交確認書應予繼續履行。請貴院查明事實，依法駁回原告的訴訟請求。 兩被告在訴訟中舉證如下： 1、組織機構代碼證2份； 2、法定代表人身份證明2份； 3、黃彩芳身份證1份； 證據1-3證明被告的訴訟主體資格。 4、房屋所有權證1份； 5、委托人組織機構代碼證1份； 6、委托人事業單位法人證書1份； 7、委托人法定代表人身份證1份； 8、房地產委托拍賣合同1份； 9、廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司聯合拍賣公告2份； 10、競買協議1份； 11、廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司拍賣規則和注意事項1份； 12、廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司聯合拍賣會拍賣標的清單1份； 13、廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司聯合拍賣會拍賣筆錄1份； 14、、拍賣成交確認書1份； 15、邱海珍身份證1份； 16、催交拍賣價款通知書1份； 證據4-16證明被告根據拍賣法的規定依法受托拍賣涉案標的物。被告是按涉案標的物的房屋所有權證和實物現狀進行拍賣。被告不存在過錯，也沒有誤導原告。原告存在重大過失，本案不構成民法上的所謂重大誤解，原告無權撤銷拍賣成交確認書。 經質證，原告對證據1-3沒有異議；對證據4，沒有看到原件，因此對證據4的真實性由法院認定，同時該房屋所有權證并沒有作為拍賣資料向原告方展示；對證據5-8沒有異議；對證據9拍賣公告兩份的真實性沒有異議，證明內容有異議，認為：第一、該場拍賣會涉及五組七處房產；第二、拍賣公告要求按照公告的金額交納對應標的物的保證金；第三、拍賣公告要求在2014年4月22日中午12時前支付保證金，并且在4月22日中午12時前到達高明區高明大道595號二樓辦理競拍手續，有時間及手續、保證金的限制；對證據10-12，真實性方面必須指出的是簽署日期2014年4月22日，該日期是由被告方事后填寫的，并且日期出現在合同的主文，拍賣規則、注意事項及清單的落款日期正常是由原告自己填寫的，但卻由被告事后填寫，證據完成的過程是不合法的，競買人在4月22日中午10點29分到銀行交完保證金，到指定地點辦理競買手續，而現場也有其他競買人辦理手續，原告到達指定地點已經是11時多，所以被告是基于時間倉促，將證據給原告簽名，并沒有給時間讓原告方閱讀，同時也沒有給原告一份，更加沒有向原告方解釋條款的意思，所以證據10-12的完成過程并不是按照正常的程序辦理的。在證明內容方面，原告認為不具有合法性，同時所有的條款都是格式條款，此格式條款是由被告事先擬定的，重復使用的，并不是雙方協商的結果，對于條款中所包含的競買人風險，并無特別加以提示或者說明，另外條款內容加重競買人責任，免除拍賣人責任，明顯對競買人不公平，所以原告認為證據10-12并不能證明被告向原告方盡到風險提示、競買規則告知、條款告知的責任；對證據13真實性沒有異議，對于其證明內容有異議，認為拍賣筆錄過于簡單，并沒有全部反映拍賣的過程。其次，拍賣筆錄并沒有反應出被告是否對競買人的競買資格進行過審查，既然被告的拍賣筆錄是反映過程的，因此必須具備上述的拍賣過程。被告在答辯中說原告存在重大過錯，原告認為被告的拍賣是不合法的。按照被告出示的證據拍賣規則及注意事項，必須在繳納保證金后獲得競買資格，而原告并沒有繳納保證金，因此原告不具備競買資格，是被告臨時批準所有競買人競拍本案所涉標的物的資格，令到本來沒有競買意向的原告參與了競買，而原告在臨時產生競買意向及臨時取得競買資格后，并沒有時間或者其他途徑了解標的物的信息；對證據14-16的真實性沒有異議。 案件受理后，本院調取的證據如下： 本院委托佛山市城市規劃勘測設計研究院作出的《佛山市高明區環城路169號首層、二層（西座）（現為高明區荷香路451號1座）房產面積測繪成果》、測量費發票各1份。 經質證，原告對證據三性沒有異議，認為此報告證明以下內容：第一、記載了首層、二層面積的分布；第二、對于首層面積417.75平方米，測量機構指出公共梯間21.1平方米不屬于首層需要使用的，所以首層是不需要參與該部分的分攤，當然更加不能將21.1平方米計入首層面積，因為包括首層、二層的梯間的分攤都沒有作計算；第三、測量結果證明了本案標的物首層面積為396.65平方米，所以證實了拍賣過程中出現的拍賣文件“評估報告”對于標的物的首層面積的記載出現了嚴重的錯誤而不是誤差，造成了原告的重大誤解；對測量費發票沒有異議。 經質證，兩被告對證據的三性沒有異議，認為該測繪成果記載的面積與被告提供的涉案房產證上記載的面積基本上是相符的，因此，被告不存在令原告出現誤解的情況；對測量費發票沒有異議。 本院對原、被告所舉證據及本院調取的證據認證如下： 兩被告對原告所舉證據1、2、3、4、5、6、7、8的真實性無異議，本院對其真實性予以確認。原告對兩被告所舉證據1、2、3、5、6、7、8無異議，本院予以確認。原告對兩被告所舉證據9、13、14、15、16的真實性無異議，本院對其真實性予以確認。原告對兩被告所舉證據4有異議，因該證據是復印件，兩被告沒有出示原件，故本院不予確認。原告對兩被告所舉證據10、11、12有異議，而證據10、11、12均有原告的簽字，故本院對其真實性予以確認。對本院委托佛山市城市規劃勘測設計研究院作出的《佛山市高明區環城路169號首層、二層（西座）（現為高明區荷香路451號1座）房產面積測繪成果》，本院予以采信；對測量費發票，本院予以確認。 經庭審后，本院對以下事實予以確認： 2014年4月1日，佛山市政府機關事務服務中心與被告廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司簽訂《房地產委托拍賣合同》，約定佛山市政府機關事務服務中心委托被告廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司拍賣多處房地產【包括位于佛山市高明區環城路169號東座（3、4）號首層房產、位于佛山市高明區環城路169號首層、二層（西座）房產】。2014年4月8日，被告廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司在《佛山日報》刊登聯合拍賣公告，定于2014年4月23日上午10點30分在佛山市高明區高明大道595號二樓拍賣廳舉行拍賣會，公開拍賣多處房地產【包括位于佛山市高明區環城路169號22座東座（3、4）號首層房產、位于佛山市高明區環城路169號首層、二層（西座）房產】。2014年4月22日，原告邱海珍與被告廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司簽訂《競買協議》，約定原告作為競買人參加兩被告作為拍賣人的上述拍賣會。2014年4月22日，原告向兩被告支付了保證金620000元，擬競買上述拍賣標的中的佛山市高明區環城路169號22座東座（3、4）號首層房產。2014年4月23日，上述拍賣會如期舉行，原告參與了競買，但未能競得佛山市高明區環城路169號22座東座（3、4）號首層房產。而上述拍賣標的中的佛山市高明區環城路169號首層、二層（西座）房產流拍，兩被告宣布舉行第二輪競價。兩被告向原告展示了該房產編號為佛京盛評字（2013）-1139號，估價項目為高明縣高明鎮（現為佛山市高明區）環城路169號首層貳層（西座）商鋪房地產處置價值評估的《房地產估價報告》（該《房地產估價報告》記載該房產首層建筑面積為676.76平方米，二層建筑面積為204.49平方米），并認可了原告參加該房產第二輪競買的資格。后原告參與了競買，并以8000000元競得。同日，原告與兩被告簽訂了《拍賣成交確認書》，約定原告在拍賣前已支付的競買保證金轉作履約保證金，原告在拍賣成交之日起10個工作日內付清余款7380000元。后原告到競得的房產查看，認為該房產的實際面積與兩被告拍賣時向其展示的《房地產估價報告》記載的該房產面積存在較大差距。遂引起糾紛，訴至本院。 另查，本院委托佛山市城市規劃勘測設計研究院對上述拍賣成交的位于佛山市高明區環城路169號首層、二層（西座）房產的面積進行了測量，該院作出《佛山市高明區環城路169號首層、二層（西座）（現為高明區荷香路451號1座）房產面積測繪成果》，經現場測繪，總建筑面積893.21平方米，其中首層建筑面積415.75平方米（含首層不使用，二層以上使用的公共梯間21.1平方米），二層建筑面積477.46平方米（含二層和二層以上使用的公共梯間25.34平方米）

一、撤銷原告邱海珍與被告廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司于2014年4月23日簽訂的《拍賣成交確認書》； 二、被告廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司應于本判決發生法律效力之日起十日內向原告邱海珍返還保證金620000元。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費10000元，適用簡易程序減半收取5000元，由被告廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司承擔。鑒定費10376元由被告廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司承擔，此款原告邱海珍已向鑒定機構支付，故由被告廣東國錘拍賣有限公司、佛山市捷順誠拍賣有限公司連同上述判決款項一并支付給原告邱海珍。 如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院

審判員歐志明 二〇一四年十二月十二日 書記員黎潔儀

2014-12-12