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原告歐雪鳳與被告羅定市寶晟房地產開發有限公司（以下簡稱“寶晟公司”）商品房預約合同糾紛一案，本院于2019年4月12日立案后，被告寶晟公司于2019年5月13日向本院提出反訴，經審查，被告寶晟公司的反訴符合法律規定，本院依法受理其反訴，并依法適用簡易程序，于2019年6月6日對本訴和反訴公開開庭進行了合并審理。原告（反訴被告）歐雪鳳及其委托訴訟代理人李志強、梁海章，被告（反訴原告）寶晟公司的委托訴訟代理人朱靖、梁勁鋒到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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本訴原告歐雪鳳向本院提出訴訟請求：1.判令解除原告與被告之間簽訂的《××樓宇認購書》；2.判令被告返還原告支付的定金20000元、首期購房款179774元（房屋物業維修資金及其他費用6474元）共199774元；3.判令被告向原告支付上述款項的利息（以中國人民銀行同期同類貸款基準利率為基礎，從原告支付之日起計至清償之日止），暫計至起訴之日為5894.17元；4.判令被告承擔本案的律師費用13000元；5.本案的訴訟費用由被告承擔。 庭審中，本訴原告變更其第二項訴訟請求為：判令被告雙倍返還定金40000元、首期購房款179774元（房屋物業維修資金及其他費用6474元）共219774元。 事實和理由：2018年8月份，原告到××樓盤看樓，經覃杰（被告寶晟公司的員工）介紹，了解到××樓盤可以幫購房客戶在交付25%的首付款后辦理銀行按揭支付剩余房款。經被告的多次承諾，原告于8月21日與被告寶晟公司簽訂一份《××樓宇認購書》，約定由原告以最終實價人民幣802396元（原售價為人民幣894272元）認購被告寶晟公司位于××編號為××幢××號單位，該單位建筑面積為115.80平方米，套內面積為95.22平方米。原告于2018年8月21日向被告寶晟公司交付定金20000元，被告向原告開具了編號為Ｎｏ2231247的收據一張，收據載明“今收到客戶：歐雪鳳，電話××××××××請于／年／月／日前親臨××接待中心簽署《認購書》注：逾期發展商有權將此單元另行發售”，上面有經手人簽名以及被告寶晟公司財務專用章的蓋章。原告于2018年8月30日向被告交付首期購房款人民幣179774元，被告寶晟公司向原告開具了編號為Ｎｏ2938672的收據，收據載明“今收到客戶歐雪鳳電話××××××××交來購××商住小區××座××房首期購房款壹拾柒萬玖仟柒佰柒拾肆元”，上面有經手人簽名以及被告寶晟公司財務專用章的蓋章。原告于2018年11月30日向被告交付房屋物業維修資金及其他費用6474元，被告寶晟公司向原告開具編號為Ｎｏ2316824的收據，收據載明“今收到客戶歐雪鳳電話××交來購××商住小區××座××房，房屋物業維修資金及其他費用，注：費用多退少補、不計息退還”，上面有經手人簽名以及被告寶晟公司財務專用章的蓋章。2018年12月26日，覃杰（被告寶晟公司員工）明確告知原告，由于原告的征信報告顯示有住房貸款（首付）都是要三成的，并明確要求原告補足三成的首付，否則無法辦理銀行按揭。原告與被告寶晟公司于2018年8月21日簽訂的《××樓宇認購書》約定支付25%首期購房款后，剩余房款的支付方式為銀行按揭。原告按約定履行了支付定金、支付25%的首期購房款以及配合辦理銀行按揭等義務，但因為被告承諾支付2.5成的首期購房款違反人民銀行有關住房貸款的首付不低于三成的強制性規定，導致原告無法辦理銀行按揭。原告明確表示自己無力支付三成的首付款，多次要求被告返還定金20000元、首期購房款179774元以及房屋物業維修資金及其他費用6474元，但均遭到被告的拒絕。原告認為，因被告在沒有確認原告人民銀行的征信報告的前提下，承諾交付2.5成的首期購房款可以幫原告辦理銀行按揭，原告基于誠實信用原則向被告交付了定金20000元、首期購房款179774元以及房屋物業維修資金及其他費用6474元，但因違反人民銀行有關住房貸款的首付不低于三成的強制性規定，原告無法辦理銀行按揭，致使合同無法繼續履行，被告的行為構成了根本違約。故原告特提起訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求。 為證明自己的主張，本訴原告向本院提交以下證據：1.原告身份證復印件、企業信用信息公示報告，證明原、被告的訴訟主體資格；2.××樓宇認購書，證明原告與被告于2018年8月21日簽訂認購書，存在商品房買賣預約合同關系；3.微信照片，證明2018年8月27日被告向原告夫婦承諾首期支付25%購房款，剩余購房款辦理銀行按揭；4.銀行按揭所需資料，證明被告違反第7點規定，在沒有為客戶查詢銀行征信報告的前提下收取原告的25%首期購房款；5.收據、興業銀行回單，證明被告收取了原告定金20000元、首期購房款179774元以及房屋物業維修資金及其他費用6474元；6.微信號截圖、微信聊天記錄截圖、微信圖片，證明原告與被告的員工覃杰為商品房進行洽商事宜，因被告做出不真實的承諾，違反人民銀行有關辦理銀行按揭的強制性規定導致合同無法履行；7.郵政快遞單復印件兩份，證明被告拒收原告有關要求解約以及退款的函告；8.委托合同、律師費發票三張，證明原告聘請律師維護其權益支付了13000元的律師費。 本訴被告寶晟公司辯稱：一、原告無權單方解除《××樓宇認購書》（以下簡稱《認購書》）。第一、被告不存在違約行為。認定是否存在違約行為的依據是合同的明確約定。《認購書》對涉案商品房的總房價、支付方式以及后續手續等作出明確的約定，是雙方的真實意思表示，合法有效。該《認購書》并未約定被告對原告是否可以辦理貸款、實際可以獲取的貸款金額多少等負有審查的義務，所謂的被告違約責任根本無從談起。第二、原告能否辦理銀行貸款、實際可以獲取的貸款金額，由銀行根據貸款人的綜合條件（包括但不限于征信、收入狀況以及是否首次購房）進行內部審查并決定是否發放貸款以及發放的金額。如前所述，對于原告貸款申請是否獲得銀行批準及實際發放的貸款金額是否與貸款申請一致，被告不負有審查義務，如原告因個人綜合情況未獲銀行貸款批準，其后果只能由原告自行承擔。此外，原告至今仍然拒絕簽訂商品房買賣合同和辦理貸款手續，未經銀行審查，原告何以斷定“原告無法辦理銀行按揭”？同時，原告亦未提供任何證據證明其確實無法辦理銀行按揭。第三、本案不存在銷售人員誤導原告或向原告作出虛假承諾的情況。首先，原告提供的證據材料不能證明銷售人員作出過只支付25%的首期購房款即可辦妥并獲得剩余75%購房款金額貸款的承諾，銷售人員只是提供參考意見；其次，銷售人員提供的參考意見并未違反人民銀行的有關規定。《人民銀行、銀監會關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》第一條明確規定：“在不實施‘限購’措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%”，故對于首次購房，銀行根據實際情況有權確定最低首付款比例為25%。上述文件于2015年9月24日發布，屬于公開政策文件，原告對于其能否以25%的首付比例辦理貸款應當有充分的預見。原告作為完全民事行為能力人，對于購房這一重大交易，不可能僅憑銷售人員的參考意見就斷定其能以25%的首付款辦理貸款。第四，即使原告無法辦理貸款，也不會導致《認購書》的目的無法實現。根據《認購書》的約定，原告同意以一次性付款方式、銀行按揭貸款或公積金按揭付款方式等支付方式支付購房款，即無論是通過一次性支付的方式還是以貸款的方式支付購房款，原告均予以認可。如原告確實無法辦理貸款，其理應一次性向被告付清購房款。據此，原告實際上能否通過貸款方式支付購房款，從來都不是雙方繼續履行《認購書》的障礙，更不是原告據以拒絕履行《認購書》約定的義務甚至提出解除《認購書》、退回相關款項的理由。第五，原告提出解除《認購書》、要求被告退款的真正理由，并非因為能否按25%的首期款辦理貸款的問題，而是原告配偶需要償還賭債或用于賭博。原告提供的微信記錄（2018年9月8日）表明，早于銷售人員提出其征信問題之日（2018年12月26日），原告配偶曾提出解除《認購書》并退回相關款項。至于后續的溝通內容，原告卻刻意隱瞞。被告提供的后續聊天記錄可以清楚地反映出原告要求退款的真正目的。第六，本案不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、二十三條以“不可歸責于雙方當事人的事由”為由解除商品房預約合同的規定。雙方至今未能簽訂正式的《商品房買賣合同》以及補充協議，責任完全在于原告，原告在沒有任何根據的情況下，無視《認購書》中多種付款方式的約定，自認為無法辦理貸款而拒絕履行《認購書》約定的簽約義務，已構成根本違約，應根據《認購書》的約定承擔違約責任。二、原告無權單方解除《認購書》，自然無權要求被告退還定金（履約保證金）、首期購房款及物業維修基金并支付利息。三、原告關于律師費的訴訟請求應予以駁回。1.《認購書》中關于請求支付律師費的權利，專屬于被告，《認購書》并未約定原告有權向被告主張律師費，原告該項請求從根本上缺乏合同依據。2.退一步講，即使法院認為雙方均有權主張律師費，原告該項訴訟請求成立的前提是被告存在違約行為，顯然，該前提不存在。本案糾紛發生的原因完全在于原告，原告無正當理由拒不履行《認購書》約定的義務，屬違約方，其反而要求作為守約方的被告支付律師費，其訴訟請求顯然毫無事實和法律依據且于理不合。四、本訴原告所主張返還的定金實際上并非法律意義上的定金，××樓宇認購書并未明確約定雙方返還的內容，所謂的定金實際上只是履約保證金，不適用定金罰則，本訴原告要求雙倍返還沒有任何事實和法律依據。綜上所述，原告的訴訟請求依據不足，請求法院依法駁回其全部訴訟請求，以維護被告的合法權益。 本訴被告在本訴中提交證據如下：微信記錄（2018年9月10日），證明本訴原告提出解除《認購書》，要求本訴被告退款的真正理由，并非因為能否按25%的首期款辦理貸款的問題，而是本訴原告配偶需要償還賭債或用于賭博。 反訴原告寶晟公司向本院提出反訴請求：1.判令解除反訴原告與反訴被告簽訂的《××樓宇認購書》；2.判令反訴被告向反訴原告支付違約金（以802396元為本金，從2018年8月28日起按每日0.05%的標準計至《××樓宇認購書》解除之日，暫計至2019年5月13日為103910.282元）；3.判令反訴被告交付的20000元定金（履約保證金）歸反訴原告所有；4.判令反訴被告向反訴原告支付律師費10000元；5.判令反訴原告從反訴被告已支付的179774元購房款中直接扣減第二、第四項訴訟請求的金額及反訴原告向法院繳納的訴訟費用；6.本訴及反訴的全部訴訟費用均由反訴被告承擔。 事實和理由：2018年8月21日，反訴原告與反訴被告簽訂了《××樓宇認購書》，約定反訴被告向反訴原告購買反訴原告開發的位于羅定市××自編號為××幢××號單位，總房款為802396元。認購書第2條明確約定：1、反訴被告應在認購書簽訂之日起7天內付清首期款／全款，并與反訴原告簽訂正式《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協議》；2、反訴被告逾期履行上述義務的，每逾期一天按總房款萬分之五向反訴原告支付違約金。逾期超過5天的，反訴原告有權單方解除認購書、沒收履約保證金并要求反訴被告支付反訴原告為主張權利而產生的包括但不限于訴訟費、律師費等全部費用及損失（反訴原告有權在反訴被告已支付的購房款中直接扣減）。自認購書簽訂之日起至今反訴被告仍未與反訴原告簽訂正式的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協議》，也未向反訴原告付清房款，反訴被告已違反認購書第2條的約定，構成根本性違約，應根據認購書的約定承擔違約責任。為維護反訴原告的合法權益，特提起反訴，懇請法院依法判決。 反訴原告為證明其反訴主張向本院提交以下證據:1.民事委托代理合同以及廣東增值稅普通發票，共同證明反訴原告為向反訴被告主張權利而支出了律師費10000元。2.認購書，即本訴原告提交的證據2，證明雙方的商品房預約關系以及歐雪鳳支付購房款及簽訂正式的房屋買賣合同的期限及相應的逾期履行的法律后果。 反訴被告歐雪鳳辯稱：一、反訴被告沒有構成違約。《××樓宇認購書》約定：“乙方已交甲方的購房定金為購房款的一部分，乙方必須按照雙方約定的付款方式7天內付清首期款／全款，并按甲方要求與甲方簽訂正式的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協議》……”，但是按照《銀行按揭所需資料》第7點載明：“個人征信報告（登錄中國人民銀行征信中心網站利用“問題驗證”查詢）（帶身份證查看有無貸款、有無不良記錄）（身份證復印件）（原件）（簽商品房買賣合同時必須出示）（公司明確規定：沒有征信報告的不能簽合同，客戶付定金時銷售就應該幫客戶查征信，方便我們為客戶做好簽合同的準備）”，那就是說，反訴被告于當時并不具備簽合同的資格。第一步：7天內付清首期款／全款；第二步：銷售并沒有在7天內幫業主查征信，出征信報告；第三步：簽訂正式的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協議》。1.反訴被告已經按照《××樓宇認購書》的約定，于2018年8月21日向反訴原告交付定金20000元，于2018年8月30日向被告交付首期購房款人民幣179774元。但是由于銷售沒有及時為反訴被告一方查詢征信致使反訴被告無法與反訴原告簽訂正式的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協議》。反訴被告交付定金以及首期房款后，銷售并沒有在7天內幫反訴被告查征信，而反訴原告在反訴被告沒有征信報告的前提下，三番四次催促反訴被告簽合同，指責反訴被告違約，其實是違反“公司明確規定：沒有征信報告的不能簽合同”的規定。也就是說，銷售幫查征信，然后反訴被告有征信報告，其才能與反訴原告簽訂正式的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協議》。但是反訴原告的銷售于2018年12月26日才微信明確告知反訴被告征信報告顯示“有住房房貸的，首期付款都是要三成的”，明顯已經違反了反訴原告方向反訴被告方出示的《銀行按揭所需資料》要先幫客戶查征信然后才正式簽合同的規定。2.反訴被告征信報告顯示要三成首期付款才能辦理銀行按揭這個事實不會因為反訴被告由于回家生孩子等客觀原因遲延與反訴原告一方簽合同而改變。本案中反訴被告不存在違約問題，是由于客觀原因致使合同目的不能實現。依據《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》（銀發【2016】26號）的規定“居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款……對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整不低于30%。”2018年12月26日下午16時，反訴原告方通過微信明確告知反訴被告的征信需要三成首付才能辦理銀行按揭，要求反訴被告補足三成首付款。反訴原告一方顯然是存在過失的，只是不停地催促反訴被告簽合同，但忽略了反訴被告購買第二套且面積超過90平米的房產需要不低于三成的首付款才能辦理銀行按揭的客觀事實。3.反訴被告沒有及時與反訴原告一方簽合同是由于不可抗力的客觀原因，并非故意遲延簽約。反訴被告跟銷售確認過，其因為要生孩子，沒辦法和反訴原告一方簽約。反訴原告的銷售人員明確給了反訴被告履行簽約的期限，要求反訴被告于2019年4月1日前履行簽訂合同的義務。綜上所述，反訴被告沒有構成違約，其無法與反訴原告簽訂正式的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協議》的最根本原因是反訴被告征信報告顯示要三成首期付款才能辦理銀行按揭這個客觀事實，致使合同目的無法實現。二、反訴原告提起反訴的律師費不應該由反訴被告支付，理由如下：1.反訴被告沒有構成違約，其無法與反訴原告簽訂正式的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協議》是因為客觀原因致使合同無法履行，所以反訴原告要求反訴被告支付違約金和律師費沒有事實和法律依據。2.相反，是因為反訴原告一方沒有按照《銀行按揭所需資料》的規定，其銷售于2018年12月26日才明確告知反訴被告，要補足三成首付才能辦理銀行按揭貸款。反訴原告強行要求反訴被告補足三成首付后才與其簽訂正式的購房合同是屬于對認購書的約定作了實質性的變更，其對此存在明顯的過失，從簽約程序來看，反訴原告一方屬于違約。 反訴被告在反訴中沒有證據提交。 綜合原、被告訴辯、質證，對經原、被告雙方質證無異議的證據，本院予以采信。對雙方質證有異議的證據，本院將綜合本案案情及其他證據佐證情況進行認定。 本院經審理認定事實如下：寶晟公司是位于羅定市××的房地產開發商。2018年8月21日，歐雪鳳作為乙方與寶晟公司作為甲方，雙方簽訂了《××樓宇認購書》，約定乙方認購甲方位于××自編號××幢××號單位，該物業建筑面積115.8平方米，套內面積95.22平方米。乙方認購該物業總價為人民幣894272元，最終實價為人民幣802396元。甲乙雙方約定付款方式為：1.一次性付款方式；2.銀行按揭付款方式；3.公積金按揭付款方式。備注：按揭銀行由甲方酌情安排，乙方須按甲方規定時間內向有關銀行辦理按揭手續或付清余款。甲乙雙方同時約定：1.甲方已向乙方出示雙方將簽署的正式《商品房買賣合同》示范文本及補充協議，項目重要提示和甲方出具的購房須知。乙方已看到并理解上述文本、協議、提示和須知，且無異議。2.乙方已交甲方的購房定金為購房款的一部分，乙方必須按雙方約定的付款方式7天內付清首期款／全款，并按甲方要求與甲方簽訂正式《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協議》，若乙方逾期未按甲方要求付清首期款／全款，及與甲方簽訂正式的《商品房買賣合同》，甲方有權要求乙方每延期一日按總房款的萬分之五支付延期辦理相關手續的違約金。若延期超過五天，則甲方有權單方面解除本《樓宇認購書》，甲方無須事先通知乙方，有權單方面將上述該物業收回另行出售，乙方已付甲方的購房定金不予退回，且甲方可向乙方追償因處理過程中發生的訴訟費用、律師費等全部費用與損失，違約金及前述費用甲方有權直接從乙方已付購房款中扣減。3.在甲乙雙方簽訂正式《商品房買賣合同》前，如遇不可抗力之意外，甲方有權撤銷本《樓宇認購書》，此時，甲方除把乙方已付購房定金及房款退回給乙方外，不再負擔其它任何責任。4.本《樓宇認購書》生效后，若乙方提出解除的，乙方已付甲方的購房定金不予退回。 上述認購書簽訂后，歐雪鳳即向寶晟公司支付了定金20000元。 2018年8月27日，寶晟公司銷售人員覃杰向歐雪鳳出具了“置業計劃”，“置業計劃”上載明總房價894272元；付款方式為銀行按揭：首期支付25%，首期款193300元，余下支付75%，貸款額57.7萬元，并辦理銀行按揭；物業維修基金3474元。后經寶晟公司銷售人員覃杰同意，歐雪鳳可延遲10天付清首期款。 2018年8月30日原告向被告支付了購房款179774元。2018年11月30日原告向被告支付了房屋物業維修資金及其他費用6474元。 2019年4月12日，歐雪鳳訴至本院，稱寶晟公司要求其補足三成首付，其明確表示無能力支付三成首付，要求寶晟公司返還定金及首期購房款、房屋物業維修資金及其他費用遭拒，遂成訟

一、解除本訴原告（反訴被告）歐雪鳳與本訴被告（反訴原告）羅定市寶晟房地產開發有限公司于2018年8月21日簽訂的《××樓宇認購書》。 二、由本訴被告羅定市寶晟房地產開發有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內向本訴原告歐雪鳳返還購房款、房屋物業維修資金及其他費用共179774元及支付該款項的利息（利息以179774元為本金按中國人民銀行公布的同期同類貸款基準利率從2019年4月12日起計至該款項返還完畢之日止）。 三、反訴被告歐雪鳳已支付的購房定金20000元歸反訴原告羅定市寶晟房地產開發有限公司所有。 四、駁回本訴原告歐雪鳳的其他訴訟請求。 五、駁回反訴原告羅定市寶晟房地產開發有限公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本訴案件受理費2290元（原告已預交），由本訴原告歐雪鳳負擔407元，本訴被告羅定市寶晟房地產開發有限公司負擔1883元；反訴案件受理費1489元（反訴原告已預交），由反訴原告羅定市寶晟房地產開發有限公司負擔1267元，反訴被告歐雪鳳負擔222元。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省云浮市中級人民法院

審判員陳志蘋 二〇一九年六月二十七日 書記員陳芷黎

2019-06-27