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原告郭建波、凡新瑜與被告佛山市三水高富地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“高富公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年3月20日立案受理，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告郭建波、凡新瑜，被告高富公司的委托訴訟代理人周波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告郭建波、凡新瑜向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，并退還全部房款1413252元；2.判令被告承擔(dān)違約責(zé)任退還利息，以全部房款1413252元為基數(shù)，自2017年4月22日起至還清房貸之日止，按合同約定不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率4.75%的四倍，暫計至起訴日利息為400449.4元；3.判令被告以合同約定全部房款的1%支付違約金14132.52元；4.判令被告退還代辦不動產(chǎn)權(quán)證費700元；5.判令被告退還服務(wù)費300元；6.判令被告退還契稅20189.3元；7.判令被告退還印花稅及印花稅票59元；8.判令被告退還物業(yè)管理維修基金14132.52元；9.判令被告支付原告為了房屋買賣糾紛事宜處理數(shù)次往返于增城區(qū)至御江南之間所支出的交通費1000元、誤工費5800元及精神損失費1500元，共計8300元；10.本案全部訴訟費用由被告承擔(dān)。事實與理由：原、被告于2017年6月1日在雙方真實意思表示、誠實信用的原則下簽訂了《商品房買賣合同》，并約定于2018年10月31日交付房屋使用。原告于2018年10月21日依約收樓，發(fā)現(xiàn)被告于2018年7月30日做出了《御江南國際社區(qū)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案變更申請》進(jìn)行了規(guī)劃變更，卻未依合同約定在變更確定之日起10日內(nèi)書面通知送達(dá)原告，并且不斷催促原告收樓，未告知規(guī)劃變更事實，同時，被告還故意隱瞞規(guī)劃變更的重要信息，未盡告知義務(wù)，存在合同詐騙和違約，違背誠實信用原則，故依據(jù)《商品房買賣合同》第十四條約定，向法院起訴提出解除合同等訴請。 被告高富公司辯稱，原告提出的訴訟請求無事實依據(jù)。一、涉案房屋的規(guī)劃總平面圖是江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園，茶香園、杜鵑園二期Ｂ區(qū)規(guī)劃平面圖，也是經(jīng)原告與答辯人確認(rèn)簽名蓋章之后約定在合同中的，在該項目建設(shè)過程中答辯人是嚴(yán)格按照該規(guī)劃圖進(jìn)行施工建設(shè)的，沒有進(jìn)行過規(guī)劃變更，并且在2018年10月30日通過規(guī)劃驗收和項目竣工備案。二、原告所稱的規(guī)劃變更是指2018年7月30日審批通過的御江南分區(qū)設(shè)計容量圖，該容量圖并非是合同約定的規(guī)劃圖，其調(diào)整的內(nèi)容未涉及到涉案商品房的規(guī)劃許可內(nèi)容。通過兩份規(guī)劃圖的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可以知道涉案房屋的規(guī)劃許可內(nèi)容并未變更。三、御江南社區(qū)作為大型樓盤為分期開發(fā)項目，各期的建設(shè)是分開獨立報建的，每期的規(guī)劃報建都不會改變正在建設(shè)或已經(jīng)建設(shè)完畢項目的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。目前御江南也有5000多戶業(yè)主，最早入住的為2009年，如果按照原告主張的其他未開發(fā)項目的變更都與其有關(guān)的話那么整個御江南5000多戶業(yè)主一旦遇到房價下降都會來主張解除合同，不但影響交易安全而且會無限加重開發(fā)商的責(zé)任。綜合以上，答辯人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定完成房屋的建設(shè)及交付，沒有違反合同第14條的約定進(jìn)行規(guī)劃變更。答辯人不存在違約行為，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。被告高富公司庭后補(bǔ)充答辯意見：一、根據(jù)《商品房買賣合同》第十四條約定，只有對涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可的內(nèi)容進(jìn)行了變更，答辯人才有義務(wù)書面告知原告。2018年7月30日審批通過的御江南分區(qū)設(shè)計容量圖并非涉案商品房規(guī)劃許可的內(nèi)容，該商品房規(guī)劃許可內(nèi)容為商品房買賣合同附件一的房屋分層分戶圖和建設(shè)工程規(guī)劃方案總平面圖，通過該圖與2018年7月30日審批通過的御江南分區(qū)設(shè)計容量圖的各項技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行對比，可以明確涉案商品房規(guī)劃許可內(nèi)容并未變更，而且涉案商品房已按該規(guī)劃許可的條件通過規(guī)劃竣工驗收，這一事實人民法院可以向佛山市國土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局核實。另一方面，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人”，由此規(guī)定可知，規(guī)劃變更后導(dǎo)致商品房的“結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化的”四種情形和影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才應(yīng)當(dāng)書面通知買受人。2018年7月30日審批通過的御江南分區(qū)設(shè)計容量規(guī)劃圖并未對涉案商品房的上述條件造成影響，且原告也未提供證據(jù)證明該商品房質(zhì)量及使用功能受到影響。二、2018年7月30日審批通過的御江南分區(qū)設(shè)計容量規(guī)劃圖中“木棉崗、石山崗”地塊合并開發(fā)，并未影響涉案商品房的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，此地塊不屬于涉案商品房規(guī)劃開發(fā)建設(shè)范圍，而是御江南片區(qū)中其他還未開發(fā)報建項目的地塊。三、商業(yè)面積的調(diào)整與涉案商品房規(guī)劃許可證許可的內(nèi)容無關(guān)，該商品房規(guī)劃許可證許可內(nèi)容并沒有商業(yè)面積。2018年7月30日審批通過的御江南分區(qū)設(shè)計容量規(guī)劃圖并不是報建施工的規(guī)劃圖，該容量圖是控制御江南片區(qū)的未開發(fā)報建區(qū)域的開發(fā)密度的，它并沒有具體確定的建筑體，要開發(fā)建設(shè)某期項目時，是要單獨提交該項目的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖。容量圖的商業(yè)面積只是一個數(shù)字，并沒有具體商業(yè)體及分布位置，且調(diào)整商業(yè)面積的范圍還是未開發(fā)報建項目，已建設(shè)或正在建設(shè)的項目是沒有調(diào)整的。四、原告所稱御江南片區(qū)所有項目都與其有關(guān)，是沒有事實依據(jù)的。御江南片區(qū)為分期開發(fā)項目，每一期的開發(fā)都是單獨報建的，都有各自開發(fā)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，涉案商品房的建設(shè)依據(jù)是合同中規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容，是附件一建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖，該圖有明確經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。御江南片區(qū)現(xiàn)已交付超5000戶業(yè)主，有獨立別墅區(qū)、聯(lián)排別墅區(qū)、高層洋房區(qū)、商業(yè)區(qū)，都是獨立報建開發(fā)的項目，按照原告邏輯，獨立別墅區(qū)里的設(shè)施也與其有關(guān)，這明顯不符合常理，相當(dāng)于無限放大原告權(quán)利，對答辯人來說有失公平。御江南片區(qū)經(jīng)過十年分期開發(fā)，已形成穩(wěn)定的社會關(guān)系，在不影響已交付使用商品房的質(zhì)量及使用功能的情況下，如果未開發(fā)項目的規(guī)劃都與已交付使用業(yè)主有關(guān)，當(dāng)遇到房價下跌時，已交付的5000戶業(yè)主都以此行使合同解除權(quán)，會嚴(yán)重破壞已形成的穩(wěn)定社會關(guān)系，不利于交易安全。綜上，審批通過的御江南分區(qū)設(shè)計容量規(guī)劃圖并沒有對涉案商品房的規(guī)劃許可證規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行變更，沒有影響該商品房的質(zhì)量和使用功能，答辯人不存在違約行為，懇請法院查明事實，依法維護(hù)答辯人合法權(quán)益。 本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求提交了證據(jù)。 原告郭建波、凡新瑜在訴訟中提交以下證據(jù)： 1.商品房買賣合同（預(yù)售）及合同補(bǔ)充協(xié)議（預(yù)售），證明雙方的商品買賣合同是有效的。根據(jù)合同第六章第14條、第二章第一條第2點的約定分別對具體的規(guī)劃變更作了明確的約定，對商品房項目核準(zhǔn)名稱、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號及建筑工程施工許可證號作了明確的約定，補(bǔ)充協(xié)議證明原告跟整個御江南社區(qū)相關(guān)利益的； 2.關(guān)于申請御江南國際社區(qū)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃變更行政審批結(jié)果告知書的復(fù)函、信訪事項受理告知書（佛自然資三信受【2019】1號），證明御江南國際社區(qū)項目開發(fā)商在2018年7月1日經(jīng)政府部門批準(zhǔn)作了規(guī)劃變更，但是并未按照合同的要求書面告知原告。本次規(guī)劃變更的涉及御江南項目的所有商業(yè)配套，影響了所有分區(qū)開發(fā)的地塊，并非被告所述的并未變更的情況； 3.照片一張，證明御江南國際社區(qū)在2018年7月1日通過審核規(guī)劃變更，特別指出項目的商業(yè)面積調(diào)整； 4.御江南配套宣傳單張，證明該宣傳描述御江南國際社區(qū)商業(yè)配套，有購物中心、步行街、商業(yè)廣場及大型超市等； 5.增值稅普通發(fā)票（購房發(fā)票）、稅收完稅證明（印花稅）、印花稅票銷售憑證（印花稅票）、稅收完稅證明（契稅），證明相關(guān)費用原告已經(jīng)繳清； 6.御江南.國際社區(qū)收房通知書，證明原告已經(jīng)收到收房通知書； 7.物業(yè)管理維修基金賬戶、物業(yè)管理維修基金繳款通知書，證明原告已繳清物業(yè)管理維修基金費用； 8.委托辦理不動產(chǎn)登記告知書、收據(jù)兩張，證明原告已繳納不動產(chǎn)權(quán)登記證委托代辦費用及服務(wù)費； 9.中國銀行股份有限公司個人一手住房貸款合同、銀行貸款返款明細(xì)、中國銀行借款借據(jù)，證明涉案房屋存在貸款及相關(guān)的貸款依據(jù)； 10.ＰＯＳ機(jī)刷卡單四張、收據(jù)兩張，證明原告給付房款情況； 11.視頻一份，證明原告購買的是整個御江南社區(qū)的配套設(shè)施，現(xiàn)被告對整個社區(qū)配套進(jìn)行規(guī)劃修改，但未履行告知義務(wù)； 12.解除購房合同通知書，證明原告向被告發(fā)出通知解除涉案合同。 被告高富公司在訴訟中提交以下證據(jù)： 1.商品房買賣合同，證明涉案房屋合同約定的規(guī)劃總平面圖是江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)規(guī)劃總平面圖，被告是按此規(guī)劃圖進(jìn)行建設(shè)施工，在建設(shè)過程中并無進(jìn)行過規(guī)劃變更； 2.御江南分區(qū)設(shè)計容量規(guī)劃圖，證明江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)規(guī)劃總平面圖的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與御江南分區(qū)設(shè)計容量規(guī)劃圖中的紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一致，即涉案房屋的規(guī)劃總平面圖沒有進(jìn)行規(guī)劃變更； 3.證明兩份（加蓋檔案館公章的復(fù)印件），證明工程編號江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)為現(xiàn)編門牌廣東省佛山市三水區(qū)西南街道金泉大道3號御江南國際社區(qū)十八區(qū)（即商品房買賣合同地址）； 4.竣工驗收備案表兩份（一份是4號樓、6號樓及地下室；另一份是5號樓、7號樓及地下室），證明涉案房屋已經(jīng)在2018年10月30日通過工程綜合竣工聯(lián)合驗收，取得工程驗收備案表。 本院依職權(quán)調(diào)取以下證據(jù)： 1.通過佛山市自然資源局三水分局公示平臺調(diào)取了涉案御江南國際社區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審核批后公告； 2.佛山市自然資源局三水分局針對本院就涉案規(guī)劃問題的詢函進(jìn)行的復(fù)函。 本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審查，原告提交的證據(jù)1、2、5、6、7、8、9，被告對其真實性、合法性均無異議，本院確認(rèn)其真實性、合法性；證據(jù)3、4、11均來源不明，對其真實性，本院不予采信；證據(jù)10、12，均系原件，對其真實性，本院予以確認(rèn)采信。被告提交的證據(jù)1的真實性、合法性，原告無異議，本院予以確認(rèn)采信；證據(jù)2，該圖與佛山市自然資源局三水分局經(jīng)審批后公示信息一致，對其真實性、合法性，本院予以采信；證據(jù)3、4均來源、形式合法，對其真實性、合法性，本院確認(rèn)采信。本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)1，原、被告均無異議，本院予以確認(rèn)；證據(jù)2，系具備規(guī)劃許可管理職能的佛山市自然資源局三水分局針對本院就涉案規(guī)劃的問題進(jìn)行的復(fù)函，且該局亦是雙方爭議集中點的御江南分區(qū)設(shè)計容量規(guī)劃圖的審批機(jī)關(guān)，故該局對涉案規(guī)劃問題的回復(fù)，其真實性、合法性及與本案關(guān)聯(lián)性本院均予以確認(rèn)采信。 結(jié)合本院采信的證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述，本院認(rèn)定事實如下： 2017年6月1日，原告郭建波、凡新瑜（買受人）與被告高富公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》一份，約定由原告購買被告開發(fā)建設(shè)的位于佛山市三水區(qū)西南街道金泉大道3號御江南國際社區(qū)十八區(qū)46座3101號房，該房預(yù)測建筑面積共143.12平方米，總價款為1413252元，該商品房規(guī)劃用途為住宅。其中合同第一條項目建設(shè)依據(jù)第2點約定，出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在佛山市三水區(qū)西南街道江南新區(qū)1／2號地塊宗地3上建設(shè)的商品房項目核準(zhǔn)名稱為御江南國際社區(qū)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為440607201500286。合同第十四條規(guī)劃變更約定，出賣人應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。雙方簽訂合同后，涉及商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照4.35%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計算給付利息；同時，出賣人按照全部房價款的1%向買受人支付違約金。合同附件一為房屋平面圖，其中第2項為建設(shè)工程規(guī)劃方案總平面圖，該圖項目名稱為江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)，該圖列明總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，包括規(guī)劃凈用地面積、規(guī)劃總建筑面積、容積率、綠地率、住宅配套車位等規(guī)劃項目具體指標(biāo)，原、被告雙方均在該規(guī)劃總平面圖上簽名、蓋章予以確認(rèn)。 上述合同簽訂后，原告向被告繳納了購房款合計1413252元（其中貸款方式支付980000元），向稅務(wù)部門繳納了印花票稅10元、契稅20189.3元，亦繳納了管理維修基金14132.52元，另為辦理不動產(chǎn)權(quán)證向佛山市三水普華美居物業(yè)管理有限公司繳納代辦費700元、向廣東引力律師事務(wù)所繳納服務(wù)費300元。 涉案房屋所在的江南新區(qū)二期紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)5＃、7＃樓及地下室（該5＃、7＃樓現(xiàn)編門牌為廣東省佛山市三水區(qū)西南街道金泉大道3號御江南國際社區(qū)十八區(qū)46座、48座）于2018年10月30日經(jīng)竣工驗收備案。 另查明，2018年6月19日，被告向佛山市自然資源局三水分局提交了御江南修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的變更申請，該局于2018年7月30日決定同意變更并進(jìn)行了批后公告，變更內(nèi)容為：一、按相關(guān)批復(fù)文件江南新區(qū)1／2號地塊與“木棉崗、石山崗”地塊合并開發(fā)，本次項目總用地面積調(diào)整為2907433.20平方米，可建設(shè)用地面積為2479964.00平方米；二、項目分期范圍調(diào)整，各分期區(qū)域相應(yīng)調(diào)整，相應(yīng)調(diào)整分期各分期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；三、項目總的商業(yè)面積調(diào)整為92854.53平方米；四、增加分期示意圖、地塊示意圖、開發(fā)情況示意圖、開發(fā)情況明細(xì)表、地塊設(shè)計條件，項目名稱由江南新區(qū)1／2號地塊分區(qū)設(shè)計容量規(guī)劃圖修改為御江南分區(qū)設(shè)計容量規(guī)劃圖；五、設(shè)計單位由深圳藝洲建筑工程設(shè)計有限公司變更為梁黃顧建筑設(shè)計（深圳）有限公司。 本院就涉案相關(guān)規(guī)劃問題詢函佛山市自然資源局三水分局，并取得回復(fù)，具體如下： 問題一：《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第一條第2點約定的440607201500286號建設(shè)工程規(guī)劃許可證涉及的具體范圍？該范圍是否指附件一第2項建設(shè)工程規(guī)劃方案總平面圖所指的江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)范圍？還是指御江南國際社區(qū)全部范圍？ 回復(fù)：編號“建字第440607201500286號”的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項目名稱為“江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)5＃、7＃樓”，該建設(shè)工程規(guī)劃許可證的許可范圍僅為該建筑單體的內(nèi)容，并不包含江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)的其他建筑單體的內(nèi)容。 問題二：已經(jīng)審批通過的御江南修建性詳細(xì)規(guī)劃方案是否涉及或改變了440607201500286號建設(shè)工程規(guī)劃許可證或合同附件一第2項建設(shè)工程規(guī)劃方案總平面圖所指的江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)范圍內(nèi)的規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容？ 回復(fù)：于2018年7月30日審批通過的御江南修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，相關(guān)變更內(nèi)容不改變440607201500286號建設(shè)工程規(guī)劃許可證所涉及的規(guī)劃內(nèi)容，不改變合同附件一第2項建設(shè)工程規(guī)劃方案總平面圖所指的江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)范圍內(nèi)的規(guī)劃內(nèi)容。 問題三：已經(jīng)審批通過的御江南修建性詳細(xì)規(guī)劃方案未對已建設(shè)完成的江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)范圍內(nèi)的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行變更是否屬實？而相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未作變更可否理解為規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容未作變更？ 回復(fù)：江南新區(qū)二期工程紫荊園、牡丹園、茶香園、杜鵑園二期（Ｂ）區(qū)規(guī)劃方案中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)無變更

駁回原告郭建波、凡新瑜的訴訟請求。 案件受理費減半收取即10822元（該款原告已預(yù)交），由原告郭建波、凡新瑜負(fù)擔(dān)。 如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院

審判員周緒陽 二〇一九年六月十日 書記員陳惠玲

2019-06-10