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本院在執行四川錦陽數碼通信有限公司（以下簡稱錦陽數碼公司）、重慶渝蓉錦陽數碼通信有限公司（以下簡稱渝蓉數碼公司）申請執行重慶雨田房地產開發有限公司（以下簡稱雨田房地產公司）房屋租賃合同糾紛一案中，案外人重慶雨田物業管理有限公司（以下簡稱雨田物管公司）對執行因出租重慶市渝中區八一路Ｘ號雨田大廈第一層（架空層）188.76平方米房屋收取的租金250萬元提出書面異議。本院受理后，依法組成合議庭進行了聽證審查，現已審查終結

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案外人雨田物管公司稱，貴院作出的（2011）渝五中法民執字第223號《執行裁定書》所凍結的被執行人雨田房地產公司因出租重慶市渝中區八一路Ｘ號雨田大廈第一層（架空層）188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇處享有的第二期租金250萬元的權利人不是被執行人，而是屬于包括案外人在內的雨田大廈全體業主享有，由于該租金的共有特殊性以及雨田大廈沒有公共維修基金的客觀事實使該租金應當專項用于維護全體業主利益的房屋維修和物業管理等活動，不應作為被執行人雨田房地產公司的專屬應收賬款而被凍結；如果出租架空層的租金收益的原始權利人屬于雨田房地產公司，但雨田房地產公司已將其對承租人享有的租金債權轉移給了案外人，案外人系出租房屋的合法債權人，貴院不應凍結案外人享有的租金債權。 綜上所述，貴院裁定凍結的租金250萬元的債權人不是被執行人，而是案外人或包括案外人在內的雨田大廈的全體業主。案外人作為真實合法的權利人所享有的權利能夠排除執行。現請求解除對因出租重慶市渝中區八一路Ｘ號雨田大廈第一層（架空層）188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇處享有的第二期（自2018年9月5日至2019年9月4日止）租金250萬元的凍結措施，并中止執行該租金。 申請執行人答辯，案涉房屋的租金歸屬應當根據權屬證明文書進行認定，雨田大廈架空層產權登記在雨田房地產公司名下，該房屋出租收取的租金應屬雨田房地產公司的收益，案外人認為涉案租金的債權已轉移給案外人不能成立。被執行人未履行的債務高達5000多萬元，而執行法院只凍結了250萬元，屬于合理范圍。請求駁回案外人的異議請求。 本院查明，雨田房地產公司與錦陽數碼公司、渝蓉數碼公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2010年8月27日作出（2009）渝五中法民初字第263號判決，主要內容為：1、雨田房地產公司與錦陽數碼公司簽訂的房屋租賃合同和租賃協議于2007年4月6日解除；2、由雨田房地產公司返還錦陽數碼公司多支付的房屋租金3709686.32元，此款于判決發生法律效力之日起十日內付清；3、由雨田房地產公司賠償錦陽數碼公司違約損失49998070元，此款于判決發生法律效力之日起十日內付清;4、由雨田房地產公司返還錦陽數碼公司履約保證金140萬元，此款于判決發生法律效力之日起十日內付清。該判決發生法律效力后，雨田房地產公司未履行義務，錦陽數碼公司、渝蓉數碼公司向本院申請強制執行。 在執行過程中，本院于2018年8月8日作出（2011）渝五中法民初字第223號執行裁定書，裁定：凍結被執行人雨田房地產公司因出租重慶市渝中區八一路Ｘ號雨田大廈第一層（架空層）188.76平方米房屋在承租人處李合奎、林勇處享有的第二期（自2018年9月5日至2019年9月4日）租金250萬元，凍結期限為3年，即從2018年8月8日起至2021年8月7日止，凍結期間不得進行支付。同日，本院向承租人李合奎、林勇發出協助執行通知書。 另查明，被執行人雨田房地產公司系雨田大廈的開發商，2003年5月9日，雨田大廈房屋面積分戶匯總表載明：雨田大廈產權面積合計為46128.77平方米，其中第一層為架空層，套內面積為188.76平方米，分攤面積為0，產權面積為188.76平方米。2003年11月20日的房屋所有權證（房權證100字第100ＸＸＸ號）載明房屋所有權人為雨田房地產公司,房屋坐落重慶市渝中區八一路177號，建筑面積46128.77平方米。 本院于2013年12月19日作出（2012）渝五中法執監字第607號執行裁定書，該裁定書認為重慶市第一中級人民法院（2008）渝一中法刑終字第331號刑事裁定書已認定本院將重慶市渝中區八一路Ｘ號第一層188.76平方米委托司法拍賣并裁定過戶給劉某某、張某某系原執行承辦人的違法行為所作出的，理應撤銷。遂裁定撤銷對重慶市渝中區八一路Ｘ號第一層188.76平方米房屋的司法拍賣，重慶市渝中區八一路Ｘ號第一層188.76平方米房屋恢復在雨田房地產公司名下。 再查明，2017年3月28日，出租方雨田房地產公司（甲方）與承租方李合奎、林勇（乙方）、出租方雨田物管公司（丙方）簽訂了《重慶“雨田”大廈寫字樓租賃合同》，合同主要約定：甲方同意出租，乙方同意承租雨田大廈第平街層（架空層內），承租面積為188.76平方米，甲方對所出租的房屋依法享有出租權，承租期自2017年9月5日至2022年9月4日止。承租費為250萬元／年，按年為一期足額支付。由于甲方尚欠丙方物管費，乙方將應支付給甲方的租金直接支付給丙方，以補交甲方所欠丙方之欠款，丙方同意。 還查明，雨田物管公司系重慶市渝中區八一路Ｘ號雨田大廈的物業管理公司，其中雨田大廈第十四層1號（建筑面積295.81平方米）、2號（建筑面積295.81平方米）、4號（建筑面積296.14平方米），第二十三層2號（建筑面積175.59平方米）、3號（建筑面積259.04平方米）、第二十四層整層（建筑面積1146.8平方米）的房屋產權系登記在雨田物管公司名下，上述房屋建筑面積合計2469.19平方米。 異議審查中，雨田物管公司陳述雨田大廈未成立業主委員會

一、中止對重慶市渝中區八一路Ｘ號雨田大廈第一層（架空層）188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇處的第二期（自2018年9月5日至2019年9月4日）租金中的133820元的執行。 二、駁回案外人重慶雨田物業管理有限公司的其他異議請求。 案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，應當依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自本裁定送達之日起十五日內向本院提起訴訟

審判長胡蓉 審判員朱敏 審判員余梅 二〇一九年四月二十三日 書記員吳婭

2019-04-23