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原告海南旭晟房地產開發有限公司訴被告海南富南物業有限公司物業服務合同糾紛一案，本院于2016年4月19日立案受理，依法適用簡易程序公開開庭進行審理。原告海南旭晟房地產開發有限公司的委托代理人曾鈞亮，被告海南富南物業有限公司的委托代理人李瑞祥、黎俊飛到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告海南旭晟房地產開發有限公司訴稱，原告開發建設的位于海口市勝景西路5號的“御景名城”小區共有地面車位155個，這些地面車位經海口市規劃局核準，由原告出資建設，并經政府主管部門驗收通過，依法屬于原告所有，原告依法對這些車位享有處置權及收益權。2007年10月8日，原、被告簽訂《物業管理委托合同》，原告將“御景名城”小區委托于被告實行物業管理。該合同第二十條規定露天停車位的車輛停放服務費，由被告向車位使用人按每輛每月120元收取。2009年4月，被告進駐“御景名城”小區實施物業管理。截至2010年1月，原告向小區業主交房完畢，被告開始收取地面停車位的停車費。原告多次要求被告告知地面停車位的收費情況，并將屬于原告的車位收益交付給原告，配合原告做好地面停車位的管理工作。但被告以小區地面停車位屬于全體業主所有為由，拒不配合，拒絕簽訂新的管理委托協議，拒不交付屬于原告所有的車位收益，也拒不告知地面車位的出租情況及收益情況。被告收取停車費至今，將停車位的收益占位已有，嚴重侵害原告的權益。根據原告的不完全了解，按月租用的地面停車位大約為60個。另外，被告在其《復函》中稱其收費是按《關于海口市各類停車場車輛停放服務費標準的通知》的標準執行。該標準為90元／輛.月，原告對此給予認可。根據《關于海口市各類停車場車輛停放服務費標準的通知》中“城鎮住宅內自主車位的車輛停放服務費，根據該住宅區的物業服務管理登記標準，按停車位的面積乘該住宅區的物業服務等級標準計收”的規定，“御景名城”小區每個停車位為12.5平方，按小區物業收費標準為每月每平方米1.2元計算，對于已經出租的車位，被告作為物業管理者可收取每車位每月15元的物業服務費，其余車位收益應當交給原告。原告認為，根據“御景名城”小區規劃許可證所附的總平面圖，可以確定“御景名城”小區的地面停車位屬于建筑區劃內用于停放汽車的車位，是由規劃部門許可并由原告開發建設的。原告主張上述155個地面停車位的所有權，具有相應的規劃及建設依據，符合《中華人民共和國物權法》第七十四條的規定，原告依法相應享有“御景名城”小區內155個地面停車位的車位收益權。故原告提起訴訟，請求依法判決：1、被告立即將其所收取的“御景名城”小區內155個地面停車位的車位收益人民幣337500元交付給原告（車位收益＝實際出租車位60個×每月收益75元×75個月；從2010年1月1日計算至2016年3月31日至。）；2、本案的所有訴訟費用由被告承擔。 被告海南富南物業有限公司辯稱，一、被告依據合同約定，收取車輛停放服務費，受法律保護。2007年10月8日，被告與原告簽訂了《物業管理委托合同》并于2009年4月29日進入御景名城小區開展物業服務工作。依據合同的約定，原告委托的事項包括車輛停放服務，被告按照海口市物價部門核定的收費標準對小區業主停放的車輛收取車輛停放服務費。原、被告之間的合同內容真實、合法、有效，被告按照合同約定開展各項物業服務工作，履行了合同義務，應當受到法律的保護。二、原告主張御景名城小區內的車位、車庫所有權歸屬為其擁有，缺乏事實和法律依據。按照《物權法》第七十條、第七十三條、第七十四條和《海南經濟特區物業管理條例》第四十九條之規定內容，御景名城小區的車位、車庫屬于小區全體業主共有。根據物權法第七十條規定，地面露天車位無法分割滿足專有特性，只是對土地地表及其有限空間初步的利用，不具備建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋專有的基本特征，不能申領《房屋所有權證》。根據《物權法》第七十三條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。“御景名城”地面配套車位為公共綠化車位，《物權法》第七十四條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。這一款規定了車位、車庫使用的原則，即首先要用于滿足業主的需要。原因是：已經規劃好的車位、車庫是與房屋同時規劃建造的，屬于小區建設的一部分，其建造費用必然以建筑成本的形式計入業主的購房款中，業主在購房時既然已經為車位、車庫支付了相應的分攤費用，當然有權使用車位、車庫，開發商對已納入公共配套的停車位再次主張權益是重復計算，是對業主合法權益的侵害。而《海南經濟特區物業管理條例》第四十九條則更加明確地規定，已經由業主公攤的或者占用業主共有的道路或其他場地設置的車位、車庫，其所有權屬于全體業主共有，其收益亦屬于全體業主所有，其用途由業主共同決定。在原告提供的總平面圖、《商品房買賣合同》，以及業主已辦理的《中華人民共和國土地使用證》中，明確了御景名城的停車位是建設在業主所分攤的土地面積上的。就是說，御景小區內的車位、車庫建設占地面積由全體業主共同分攤，不存在原告預留規劃區域內的土地來建設車位、車庫的情況，并且在《商品房買賣合同》及《土地使用證》中也沒有明確規定車位、車庫歸原告所有。另外，必須明確的是，按照《物權法》第七十四條的規定，建筑區劃內，車位、車庫應當首先滿足業主的需要。這里的“首先”與“優先”不同，“優先”是指在同等的條件下，業主優先獲得，而“首先”是沒有設定限制條件的，即使是業主以外的人在出高價的情況下，開發商單位沒有首先滿足業主需要的也不能出售或出租。三、雙方并未約定被告將車庫、車位的收益向原告繳納。在雙方簽訂的《物業管理委托合同》及原告同小區業主訂立的《商品房買賣合同》中，均沒有對地面車位、車庫的收益處分作出約定，既然沒有設定合同約定，原告也就沒有權利要求被告將車輛停放服務費向其繳納。原告曾于2015年10月8日向被告發出《告知函》，主張車位、車庫的收益處分。對此，被告于2015年11月12日作出《復函》，同時將原告的《告知函》在小區內進行公告，小區全體業主對原告的行為深為不滿，并表示將通過有效方式來進行維權。四、被告收取車輛停放服務費，用于彌補物業服務費的不足，對保持小區各項物業服務工作的正常開展，更好地服務于小區全體業主有著重要作用。御景名城小區屬“候鳥型”的生活居住小區，常年業主的入住率達不到50%，在炎熱的夏季，居住率甚至達不到30%。而在長年的綠化養護、垃圾清運、公共設施設備的日常維護等物業服務工作中，需要較大的費用支出；同時，公共照明用電及公共綠化用水還存在著巨大的耗損，被告進入小區開展日常物業服務工作后，面臨著較大的成本壓力，正是有了部分停車服務費的收入，才在一定程度上緩解了小區管理處日常支出的壓力，使被告得以繼續在御景名城小區保持物業服務工作的正常開展，服務于小區的業主和住戶。綜上所述，原告的訴請沒有事實和法律依據，應依法駁回其訴訟請求。 經審理查明，原告海南旭晟房地產開發有限公司以出讓方式取得坐落于海口市海甸島白沙門村北側21785.83平方米的國有土地使用權［土地證號：海口市國用（2005）第004194號、海口市國用（2007）第004542號］，并開發建設了御景名城小區。該小區用地面積21785.64平方米，建筑總面積為26150平方米（其中住宅建筑面積為25312.64平方米，商鋪建筑面積837.36平方米），地下建筑面積3352.42平方米，建筑占地面積3596.53平方米，容積率1.2，建筑密度16.5%,綠化率41%，停車位190個（地上155個，地下22個）。 2007年10月8日，原告與被告海南富南物業有限公司簽訂了一份《物業委托管理合同》，約定原告將御景名城委托于被告實行物業管理，被告負責向業主和物業使用人收取物業管理費、公共設施設備維修養護費、車輛停放服務費，以及代收、代繳水費、電費、電梯電費、公共場所公用的電費等費用。雙方在合同中明確約定了各自的權利義務，以及物業管理費、車輛停放服務費、公共電梯電費、用戶生活水電費、商業用戶水電費的收費標準、房屋共用部位、共有設施、設備、公共場地的維修、養護費用的承擔等。但雙方在合同中未就地面停車位的收費如何處置進行約定。 2009年4月29日，被告進入御景名城小區負責物業管理服務，并依照《物業管理委托合同》約定的標準，對小區業主停放的車輛收取費用。在訴訟過程中，根據本院要求，被告提供了御景名城小區地面停車場的收費統計表，載明2010年1月1日至2016年4月期間該公司向小區業主收取的地面停車費用共計142955元，原告對此予以確認。 被告在訴訟過程中提交案外人韋某的《房產證》（海房字第ＨＫ251329號）和《國有土地使用證》［海口市國用（2015）第006871號］,以及案外人王某的《房產證》（海房字第ＨＫ251354號）和《國有土地使用權分割轉讓證明書》（編號：201012728）。以上證據載明：案外人韋某名下的御景名城Ａ1幢2單元1001房建筑面積為128.52平方米，分攤的土地面積為103.35平方米；案外人王某名下的御景名城Ａ2幢2單元702房建筑面積為145.28平方米，分割土地使用權面積為116.83平方米。被告認為小區業主已經按照其建筑面積分攤了小區的全部土地使用權面積，包含了地面停車場部分，已經計入房屋建筑成本由購房者支付，并就該小區地面停車場所占地面積是否已由小區業主平均分攤的事實，申請本院調查取證。被告申請取證的時間雖超出舉證期限，但因申請調取的相關材料涉及案件重要事實，本院依法調取相應證據。在本院向海口市國土資源信息化建設與宣教管理中心調取“御景名城”小區國有土地使用權分割情況的過程中，根據該中心電腦檔案顯示，該小區的國有土地使用權已由小區258戶業主分割受讓，該中心向本院提供原告原有的海口市國用（2005）第004194號、海口市國用（2007）第004542號《國有土地使用證》注銷件，并說明上述《國有土地使用證》已經注銷。 本院所確認的上述事實，有《物業管理委托合同》、《海口市房產銷售許可證》、海口市國用（2005）第004194號、海口市國用（2007）第004542號《國有土地使用權證》及其注銷件、《建設用地規劃許可證副本》、《中華人民共和國建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《房產證》、《國有土地使用權分割轉讓證明書》、御景名城小區地面停車費統計表以及當事人的陳述筆錄等在案為憑，這些證明材料經開庭質證并經本院審查，可以采信

駁回原告海南旭晟房地產開發有限公司的全部訴訟請求。 案件受理費3181元，由原告承擔（原告已預繳）。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于海南省海口市中級人民法院。 ｕ6ｙｌｓｐｃｑ19ｆｈ4ｏｑｗｘｏ案件唯一碼

審判員楊勇 二〇一六年七月十四日 法官助理王佩杰 書記員翁亞穗 速錄員鄭惠丹

2016-07-14