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原告中國郵政集團公司北京市大興區分公司（以下簡稱：郵政大興公司）與被告杜金剛租賃合同糾紛一案，本院于2016年1月7日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告郵政大興公司的委托訴訟代理人任超、苗蓓、被告杜金剛及其委托訴訟代理人劉琳到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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郵政大興公司向本院提出訴訟請求：1.確認郵政大興公司與杜金剛簽訂的北京郵政局房屋出租合同于2015年11月11日解除；2.杜金剛按合同約定返還涉訴租賃房屋；3.杜金剛給付自2015年5月1日起至2015年11月11日租金及2015年11月12日起至2017年1月6日止的房屋占用費共計937623元；4.杜金剛給付違約金1467205.75元；5.杜金剛給付水電費、物業費及空調費等費用283786.37元；6.杜金剛支付免租期租金303333.33元（自2012年10月1日起至2013年4月30日）；7.杜金剛支付租賃房屋的押金136500元，并不予返還；8.訴訟費用由杜金剛承擔。事實和理由：郵政大興公司與杜金剛之間于2012年10月1日，簽訂了北京郵政房屋出租合同，2013年7月23日簽訂了水晶之星四層食堂延長免租期補充協議。雙方在出租合同及補充協議中對租賃期限、免租期、租金、支付時間、押金、水電費、物業費、空調費等其他費用及違約責任等做出了約定。但自2015年6月29日杜金剛補足2015年4月30日之前的租金后，無正當理由拒絕支付房屋租金，同時拖欠押金、水電費、物業費、空調費等其他相關費用。2015年11月9日，郵政大興公司發律師函要求杜金剛于簽收律師函30日內全部遷出租賃場地并交清所欠款項。杜金剛于2015年11月11日簽收后未交任何款項，其的行為已違反合同約定及合同法、物權法等相關規定。為維護郵政大興公司的合法權益，故訴至本院。 杜金剛辯稱：不同意郵政大興公司的訴訟請求。未收到郵政大興公司的律師函，不認可其律師函中解除合同的日期。郵政大興公司封存房屋后通過協商的方式返還過一些錢。免租期是雙方合同的約定，郵政大興公司不能改變免租的情形。水電費、物業費及空調費不屬于租賃合同糾紛的審理范圍，應另案起訴。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。根據當事人的陳述及相應證據，本院認定的事實如下： 2012年8月29日，北京市大興區郵政局（以下簡稱：大興區郵政局）向杜金剛發布了房屋公開招租邀請函，邀請其參與大興區郵政局水晶之星大廈四層食堂的招租競標活動。2012年8月31日，大興區郵政局發布了招租通告。同日，經海峽拍賣行拍賣師主持，確定杜金剛為招租活動的招投標成交人。 2012年10月1日，，大興區郵政局與杜金剛簽訂了北京郵政房屋出租合同，約定大興區郵政局將位于北京市大興區濱河街27號的水晶之星大廈四層食堂共計1355.73平方米租給杜金剛進行食堂服務及商業餐飲經營，租賃期限自2012年10月1日起至2018年9月30日止，免租期自2012年10月1日起至2012年11月30日止。合同約定，房屋押金為130000元，第一年、第二年租金均為520000元，第三年租金為546000元，第四年租金為573300元，第五年租金為602000元，第六年租金為632100元，租金按月支付，第一期自2012年12月1日起至2012年12月31日，租金43333元，自第二期開始杜金剛應于上一期租金到期之日前十日支付，免租期內免收租金但需交納物業管理費及其他費用，逾期交納租金和其他款項的，承租人應按逾期天數向出租人交納違約滯納金，滯納金按交款額每日千分之五計算。對于裝修事宜，合同約定，如果承租人計劃對租賃標的進行裝修，應至少提前一周向出租人提交裝修施工方案，經出租人審核書面同意并取得政府相關部門（如消防等）對施工圖紙的書面審批同意意見后方可進行施工，由此發生的工程費用及對承租人增設附加的室內裝修、設備等的一切費用，不論其賬單上的戶名及名義如何，均應由承租人負擔。對于租賃期間相關費用，合同約定，出租人應自行承擔以下費用：水、電費，煤氣費，供暖費，物業管理費，衛生費，電話費、停車費，上述費用按月交納，承租人應按照出租人提供的相關費用賬目，在出租人發出相關付款通知書后10日內將上述費用交付出租人。合同約定，出租人應保證租賃標的可供承租人正常使用，由于出租人或其代理人、雇用人的故意行為或過失行為，給承租人造成損失時，出租人必須賠償承租人的一切損失。合同補充條款約定承租人按照出租人提出的職工食堂要求和標準，向出租人提供職工用餐和公務餐服務。承租人自行辦理執照、消防、衛生等開業必備證照，郵政大興公司不負責辦理，可適當協辦。物業費、空調費、水電燃氣費等相關費用執行水晶之星大廈相關費用和國家電力、水務、燃氣公司等管理部分收取標準。 2013年7月23日，大興區郵政局與杜金剛簽訂了水晶之星四層食堂延長免租期補充協議，約定因控制施工，營業執照辦理過程中手續繁瑣，水晶之星大廈房產權屬證明、電梯改造等一系列問題的影響，經雙方商議，將免租期延長至2013年4月30日，即自2013年5月1日起交納租金，水晶四層食堂物業費與租賃期同步交納。 2014年12月30日，北京郵政公司企業發展與科技部向大興區郵政局簽發了關于大興水晶之星物業費等問題的批復。批復第二條為：“根據合同規定，開發公司應為我公司辦理并交付置換房屋的土地證和房產證，我方才搬離。但自2012年大興區局搬遷到水晶之星至今開發公司未兌現承諾。為保證我公司財產不受損失，老局房騰退必須在拿到新局房房產證和土地證之后。因此，支持你局在老局房堅守的意見，并請你局督促開發公司盡快辦理土地證和房產證。” 2015年1月7日，大興區郵政局與北京嘉麟物業管理有限公司（以下簡稱：嘉麟物業公司）簽訂了物業管理委托合同，約定委托嘉麟物業公司對樓內物業服務及共用設備設施進行管理，物業服務面積為8683.91平方米，物業服務時間自2015年1月1日起至2016年12月31日止。合同約定，物業服務費及空調費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準為物業費4.5元／平方米／月，空調費60元／平方米／年（地下Ｂ1、Ｂ2層不收取空調費）。 2015年4月23日，大興區郵政局更名為郵政大興公司。 2015年5月13日，杜金剛向大興區郵政局（郵政大興公司）提交了停業申請。停業原因為水晶之星四樓飯店拖欠大興區郵政局（郵政大興公司）房租及水電物業費一年有余。2015年5月14日，大興區郵政局（郵政大興公司）簽發了關于杜金剛遞交水晶之星四層飯店停業申請的回函。回函將2015年5月13日視為杜金剛停業日期。 2015年6月11日，郵政大興公司將涉案場地封存。 經查，郵政大興公司對涉案房屋的所有權來源于拆遷置換。 庭審中，郵政大興公司提供了涉案房屋的國有土地使用證復印件和房屋所有權證復印件。兩個復印件均為郵政大興公司置換協議的附件。國有土地使用證復印件顯示，土地使用者為北京方正房地產開發有限公司（以下簡稱：方正地產公司），用途為住宅、配套、非配套、地下車庫。房屋所有權證復印件顯示，房屋所有權人為方正地產公司，1-5層的設計用途為寫字樓。 據北京工商ｅ網通服務平臺的辦事指南顯示，有限責任公司工商登記的住所應為有房產證的合法建筑，且房產證上記載的用途應與注冊公司的使用用途一致。辦理執的住所使用證明為產權人簽字或蓋章的房產證復印件，產權人為單位的應加蓋公章。 杜金剛于2017年1月6日將涉案房屋騰退。其房屋租金交納至2015年4月30日。 案件審理過程中，郵政大興公司提交了物業費、空調費的計算說明。其與杜金剛協商實際租賃面積為1297.65平方米，自2013年5月1日起至2013年12月31日止，物業費、空調費為67131.7元，自2014年1月1日起至2014年5月31日止，物業費、空調費為79805.475元，自2014年6月1日起至2014年12月31日止，物業費、空調費為31792.425元，自2015年1月1日起，物業收費標準為每平方米4.5元／月，空調費為每年每平方米60元。2012年10月其至2015年5月12日止，郵政大興公司員工在涉案餐廳的消費情況為361715.50元

駁回中國郵政集團公司北京市大興區分公司的訴訟請求。 案件受理費21694元，由中國郵政集團公司北京市大興區分公司負擔（于本判決生效后七日內交納）。 如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期屆滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理

審判長楊怡 人民陪審員孫學高 人民陪審員高新發 二〇一七年十二月二十九日 書記員程飛

2017-12-29