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原告鄧仕榮、陸永新與被告江門市江海區(qū)連海北路建設(shè)投資有限公司（以下簡稱連海公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年12月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告鄧仕榮、陸永新共同的委托訴訟代理人王方強(qiáng)、被告連海公司的委托訴訟代理人陳瑩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告鄧仕榮、陸永新向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告向原告支付逾期交付驗(yàn)收合格及附屬設(shè)備符合條件的商品房的違約金36622元（違約金以448803元為本金，按日萬分之三，支付從2016年10月7日至2017年7月6日止）；2.判令由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用。事實(shí)和理由：原、被告簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定由原告購買被告位于江海區(qū)外海連海苑的商品房，并約定被告應(yīng)于2016年10月7日交付商品房。合同簽訂后，原告依約向被告付清了全部購房款。但被告至今沒能將驗(yàn)收合格及附屬設(shè)備符合條件的商品房交付原告。按照合同約定，被告未能按期支付，買房可以要求賣方繼續(xù)賣方履行合同的前提下，另外要求賣方支付違約金，違約金是以購房款的萬分之三為日違約金自合同約定的交房時(shí)間計(jì)算至實(shí)際交樓之日。 被告連海公司辯稱：一、因不可抗力及情勢變更，致涉案商品房無法在雙方約定的時(shí)間前達(dá)到交付條件，因此我司不存在違約的主觀意愿和客觀行為，依約無需承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。涉案商品房所在小區(qū)“外海連海苑”為中國（江門）國際綠色光源博覽交易中心拆遷安置房，其開發(fā)資金全部為財(cái)政資金，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在根本區(qū)別，因此只要達(dá)到法定標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目配套的各項(xiàng)設(shè)施，必須依法完成公開招投標(biāo)程序后，方可啟動(dòng)建設(shè)。涉案商品房的相關(guān)配套設(shè)施在招投標(biāo)過程中存在流標(biāo)及相關(guān)設(shè)計(jì)改動(dòng)，致《竣工驗(yàn)收備案表》延誤，且“流標(biāo)”及“相關(guān)設(shè)計(jì)改動(dòng)”非我司主觀原因所致，依法屬不可抗力或情勢變更。首先，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2015年10月9日發(fā)布了建市［2015］154號(hào)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問題的通知》，取消和修改了建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，致原來已經(jīng)通過招投標(biāo)的建筑企業(yè)資質(zhì)或者正在招投標(biāo)的企業(yè)資質(zhì)無法使用，導(dǎo)致我司須修改招標(biāo)文件以及重新招投標(biāo)。所以，因政策改動(dòng)致涉案商品房的工期延誤，屬于不可抗力或情勢變更，不可完全歸責(zé)于我司。其次，2016年3月，涉案房產(chǎn)所在小區(qū)對(duì)ｌ＃、2＃公用配電站工程進(jìn)行公開招標(biāo)，因通過項(xiàng)目資格審查的公開招標(biāo)的投標(biāo)人不足五人，導(dǎo)致該工程招標(biāo)失敗，并需要重新招標(biāo)。2016年5月，因永久電工程的設(shè)計(jì)發(fā)生改動(dòng)，須優(yōu)化調(diào)整后方可施工，所以涉案房產(chǎn)所在小區(qū)對(duì)ｌ＃、2＃公用配電站工程進(jìn)行了二次招標(biāo)，至2016年7月29日確定中標(biāo)單位，最終該工程才能順利開工。再次，涉案小區(qū)各項(xiàng)水、電工程完工后，對(duì)應(yīng)的水、電驗(yàn)收部門卻遲遲未對(duì)上述工程進(jìn)行依法驗(yàn)收，而《竣工驗(yàn)收備案表》并非我司、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位則可出具，更多的須由行政單位予以配合辦理，但行政單位的辦理時(shí)間非我司一方可以控制，所以致涉案商品房交付條件無法達(dá)到的根本原因在于行政單位驗(yàn)收延誤，直至2017年7月6日方完成涉案小區(qū)的竣工驗(yàn)收工作，屬于不可抗力，不可歸責(zé)于我司。如上所述，我司并不存在主觀拖延的故意，上述住建部文件的因素和流標(biāo)實(shí)屬不能預(yù)見的原因，我司在部分業(yè)主收房后為其長期免費(fèi)提供水電，也盡力保障了業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)，受不可抗力影響，致涉案商品房交付條件未能成就的，符合《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定的答辯人逾期交付免除責(zé)任情況，我司無須承擔(dān)逾期交付責(zé)任。二、原告主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，違反《商品房買賣合同（預(yù)售）》第十二條約定。因此，即使被告在本案存在違約，但我司在不同時(shí)間段內(nèi)所承擔(dān)的違約金計(jì)算基準(zhǔn)是有區(qū)別的，其中自交付時(shí)間期限屆滿之次日起90日內(nèi)，被告須按照全部房價(jià)款萬分之二的違約金／日支付違約金，但自91日起，被告須按照全部房價(jià)款萬分之三的違約金／日支付違約金。而原告籠統(tǒng)按照日萬分之三計(jì)算全額違約金，明顯與合同約定不相符。三、原告知道涉案房屋未達(dá)到交付條件，在此情形下其同意并實(shí)際接收商品房，現(xiàn)又以涉案房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的,應(yīng)予依法駁回。根據(jù)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十二條規(guī)定，結(jié)合本案事實(shí)，原告已實(shí)際接收和使用涉案商品房，因此依法不應(yīng)支持其以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任。 當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下： 2016年6月7日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同約定被告向原告預(yù)售江門市江海區(qū)ｘｘｘ，商品房總價(jià)款為448803元，原告應(yīng)于2016年6月7日前支付首期房價(jià)款人民幣89803元，余款人民幣359000元于2016年9月7日前向銀行申請(qǐng)貸款支付，被告應(yīng)當(dāng)自2016年10月7日前交付該商品房給原告。該合同第九條約定：商品房交付條件為：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報(bào)告。該合同第十條約定：商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件：1、供水、排水：交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接。使用自建設(shè)施供水的，供水的水質(zhì)符合國家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；2、供電：交付時(shí)納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電；3.供暖：交付時(shí)供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)。如果在約定期限內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備未達(dá)到交付使用條件，雙方同意按照下列方式處理：詳見補(bǔ)充協(xié)議。該合同第十二條約定：逾期交付責(zé)任：除不可抗力外，被告未按照第十一條約定的時(shí)間將該商品房交付原告的，雙方同意按逾期時(shí)間，分別處理［（1）和（2）不作累積］：（1）逾期在90日之內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，被告按日計(jì)算向原告支付全部房價(jià)款萬分之二的違約金；（2）逾期超過90日后，原告有權(quán)解除合同。原告解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知被告。被告應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還原告已付全部房款（含已付貸款部分），并自原告付款之日起，按照4.35％計(jì)算給付利息；同時(shí)，被告按照全部房價(jià)款5％向原告支付違約金。原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告按日計(jì)算向原告支付全部房價(jià)款萬分之三的違約金。 簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》當(dāng)日，雙方簽訂合同附件十二《補(bǔ)充協(xié)議》作為對(duì)《商品房買賣合同》的補(bǔ)充。該協(xié)議第四條第二點(diǎn)、第五點(diǎn)、第六點(diǎn)約定：房屋交付的標(biāo)志是該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格后被告向原告移交鑰匙的當(dāng)天或是買賣合同第十一條約定的最后交付時(shí)間，或被告向原告發(fā)出《交樓通知書》十日起視為交付，上述日期以較前者為準(zhǔn)。該商品的風(fēng)險(xiǎn)自交付之日起轉(zhuǎn)移給原告；買賣合同及附件所述的裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)為雙方就該商品房的裝飾、設(shè)備所達(dá)成的一致意見，但并非該商品房的交付條件，該商品房的唯一交付條件為取得竣工驗(yàn)收備案表及房屋測繪報(bào)告，達(dá)到該交付條件后，原告應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間及時(shí)辦理收樓手續(xù)，若出現(xiàn)《住宅質(zhì)量保證書》中的質(zhì)量問題，均屬質(zhì)量保修范圍，不影響該商品房的交付，被告應(yīng)按照買賣合同承擔(dān)保修責(zé)任。如原告以此問題為由拒收該商品房，則視為由于原告原因未能按時(shí)交付；無論該商品房是否達(dá)到交付使用條件被告都可向原告寄發(fā)收樓通知，原告按被告通知時(shí)間前來辦理收樓手續(xù)時(shí)該商品房符合交付條件即可，原告不得以被告在該商品房符合交付條件前即向其寄發(fā)收樓通知為由要求被告承擔(dān)延期交樓責(zé)任，也不得以此拒絕辦理收樓手續(xù)，否則視為由于原告原因未能按期交付等內(nèi)容。該協(xié)議第十二條約定：本協(xié)議是買賣合同的組成部分，買賣合同之條款內(nèi)容與本協(xié)議不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)，本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力，自雙方簽訂之日起生效。雙方簽訂合同及補(bǔ)充協(xié)議后，原告向被告付清了全部購房款。 另查明，2016年12月14日，原告辦理了涉案房屋的收樓手續(xù)。 再查明，2015年6月25日，江門市房產(chǎn)測繪所對(duì)涉案房屋進(jìn)行測繪并出具房地產(chǎn)測繪報(bào)告書。2016年4月15日，被告組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位對(duì)涉案房屋坐落的江門市江海ｘｘｘ住宅工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。2017年7月6日，江門市江海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水務(wù)局在上述住宅竣工驗(yàn)收備案表上加蓋“工程竣工驗(yàn)收備案專用章”，涉案房屋取得竣工驗(yàn)收備案表

被告江門市江海區(qū)連海北路建設(shè)投資有限公司應(yīng)自本判決發(fā)生法律效力之日起十日支付逾期交樓違約金36622元給原告鄧仕榮、陸永新。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 案件受理費(fèi)716元，減半收取計(jì)358元，由被告江門市江海區(qū)連海北路建設(shè)投資有限公司負(fù)擔(dān)。 如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省江門市中級(jí)人民法院

審判員付智勇 二〇一七年十二月二十三日 書記員徐楊

2017-12-23