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原告吳明進、常永梅與被告江門市江海區(qū)連海北路建設(shè)投資有限公司（以下簡稱連海公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年11月1日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告吳明進、常永梅共同的委托訴訟代理人黃志山、被告連海公司的委托訴訟代理人陳瑩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告吳明進、常永梅向本院提出訴訟請求：1.判令被告向原告支付逾期交樓期間的違約金69313.06元（違約金以491582元為本金，按日萬分之三，支付從2016年7月1日至房屋實際符合交房條件之日止，暫計至2017年10月13日為57301.02元）；2.判令由被告承擔本案訴訟費用及其他相關(guān)費用。事實和理由：原、被告簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定由原告購買被告位于江海區(qū)外海連海苑的商品房，并約定被告應(yīng)于2016年6月30日前將達到合同第九條、第十條約定的交付條件的商品房交付原告使用。合同簽訂后，原告依約向被告付清了全部購房款。但被告至今未取得買賣合同第九條約定的證明文件及測繪報告。被告遲延交付符合條件的房屋的行為，違反了合同約定，應(yīng)當承擔違約責任。 被告連海公司辯稱：一、因不可抗力及情勢變更，致涉案商品房無法在雙方約定的時間前達到交付條件，因此我司不存在違約的主觀意愿和客觀行為，依約無需承擔逾期交付的違約責任。涉案商品房所在小區(qū)“外海連海苑”為中國（江門）國際綠色光源博覽交易中心拆遷安置房，其開發(fā)資金全部為財政資金，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目存在根本區(qū)別，因此只要達到法定標準的項目配套的各項設(shè)施，必須依法完成公開招投標程序后，方可啟動建設(shè)。涉案商品房的相關(guān)配套設(shè)施在招投標過程中存在流標及相關(guān)設(shè)計改動，致《竣工驗收備案表》延誤，且“流標”及“相關(guān)設(shè)計改動”非我司主觀原因所致，依法屬不可抗力或情勢變更。首先，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2015年10月9日發(fā)布了建市［2015］154號《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問題的通知》，取消和修改了建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，致原來已經(jīng)通過招投標的建筑企業(yè)資質(zhì)或者正在招投標的企業(yè)資質(zhì)無法使用，導(dǎo)致我司須修改招標文件以及重新招投標。所以，因政策改動致涉案商品房的工期延誤，屬于不可抗力或情勢變更，不可完全歸責于我司。其次，2016年3月，涉案房產(chǎn)所在小區(qū)對ｌ＃、2＃公用配電站工程進行公開招標，因通過項目資格審查的公開招標的投標人不足五人，導(dǎo)致該工程招標失敗，并需要重新招標。2016年5月，因永久電工程的設(shè)計發(fā)生改動，須優(yōu)化調(diào)整后方可施工，所以涉案房產(chǎn)所在小區(qū)對ｌ＃、2＃公用配電站工程進行了二次招標，至2016年7月29日確定中標單位，最終該工程才能順利開工。再次，涉案小區(qū)各項水、電工程完工后，對應(yīng)的水、電驗收部門卻遲遲未對上述工程進行依法驗收，而《竣工驗收備案表》并非我司、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位則可出具，更多的須由行政單位予以配合辦理，但行政單位的辦理時間非我司一方可以控制，所以致涉案商品房交付條件無法達到的根本原因在于行政單位驗收延誤，直至2017年7月6日方完成涉案小區(qū)的竣工驗收工作，屬于不可抗力，不可歸責于我司。如上所述，我司并不存在主觀拖延的故意，上述住建部文件的因素和流標實屬不能預(yù)見的原因，我司在部分業(yè)主收房后為其長期免費提供水電，也盡力保障了業(yè)主的權(quán)益。同時，受不可抗力影響，致涉案商品房交付條件未能成就的，符合《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定的答辯人逾期交付免除責任情況，我司無須承擔逾期交付責任。二、原告主張的違約金計算標準，違反《商品房買賣合同（預(yù)售）》第十二條約定。因此，即使被告在本案存在違約，但我司在不同時間段內(nèi)所承擔的違約金計算基準是有區(qū)別的，其中自交付時間期限屆滿之次日起90日內(nèi)，被告須按照全部房價款萬分之二的違約金／日支付違約金，但自91日起，被告須按照全部房價款萬分之三的違約金／日支付違約金。而原告籠統(tǒng)按照日萬分之三計算全額違約金，明顯與合同約定不相符。三、原告知道涉案房屋未達到交付條件，在此情形下其同意并實際接收商品房，現(xiàn)又以涉案房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約責任的,應(yīng)予依法駁回。根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十二條規(guī)定，結(jié)合本案事實，原告已實際接收和使用涉案商品房，因此依法不應(yīng)支持其以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責任。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下： 2016年4月29日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同約定被告向原告預(yù)售江門市江海區(qū)ｘｘｘ，商品房總價款為491582元，原告應(yīng)于2016年4月29日前支付首期房價款人民幣101582元，余款人民幣390000元于2016年7月29日前向銀行申請貸款支付，被告應(yīng)當自2016年6月30日前交付該商品房給原告。該合同第九條約定：商品房交付條件為：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報告。該合同第十條約定：商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件：1、供水、排水：交付時供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接。使用自建設(shè)施供水的，供水的水質(zhì)符合國家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標準；2、供電：交付時納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電；3.供暖：交付時供熱系統(tǒng)符合供熱配建標準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)。如果在約定期限內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備未達到交付使用條件，雙方同意按照下列方式處理：詳見補充協(xié)議。該合同第十二條約定：逾期交付責任：除不可抗力外，被告未按照第十一條約定的時間將該商品房交付原告的，雙方同意按逾期時間，分別處理［（1）和（2）不作累積］：（1）逾期在90日之內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，被告按日計算向原告支付全部房價款萬分之二的違約金；（2）逾期超過90日后，原告有權(quán)解除合同。原告解除合同的，應(yīng)當書面通知被告。被告應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還原告已付全部房款（含已付貸款部分），并自原告付款之日起，按照4.35％計算給付利息；同時，被告按照全部房價款5％向原告支付違約金。原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告按日計算向原告支付全部房價款萬分之三的違約金。 簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》當日，雙方簽訂合同附件十二《補充協(xié)議》作為對《商品房買賣合同》的補充。該協(xié)議第四條第二點、第五點、第六點約定：房屋交付的標志是該商品房經(jīng)驗收合格后被告向原告移交鑰匙的當天或是買賣合同第十一條約定的最后交付時間，或被告向原告發(fā)出《交樓通知書》十日起視為交付，上述日期以較前者為準。該商品的風險自交付之日起轉(zhuǎn)移給原告；買賣合同及附件所述的裝飾、設(shè)備的標準為雙方就該商品房的裝飾、設(shè)備所達成的一致意見，但并非該商品房的交付條件，該商品房的唯一交付條件為取得竣工驗收備案表及房屋測繪報告，達到該交付條件后，原告應(yīng)當按照約定時間及時辦理收樓手續(xù)，若出現(xiàn)《住宅質(zhì)量保證書》中的質(zhì)量問題，均屬質(zhì)量保修范圍，不影響該商品房的交付，被告應(yīng)按照買賣合同承擔保修責任。如原告以此問題為由拒收該商品房，則視為由于原告原因未能按時交付；無論該商品房是否達到交付使用條件被告都可向原告寄發(fā)收樓通知，原告按被告通知時間前來辦理收樓手續(xù)時該商品房符合交付條件即可，原告不得以被告在該商品房符合交付條件前即向其寄發(fā)收樓通知為由要求被告承擔延期交樓責任，也不得以此拒絕辦理收樓手續(xù)，否則視為由于原告原因未能按期交付等內(nèi)容。該協(xié)議第十二條約定：本協(xié)議是買賣合同的組成部分，買賣合同之條款內(nèi)容與本協(xié)議不一致的，以本協(xié)議為準，本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力，自雙方簽訂之日起生效。雙方簽訂合同及補充協(xié)議后，原告向被告付清了全部購房款。 另查明，2016年9月28日，原告辦理了涉案房屋的收樓手續(xù)。 再查明，2015年6月25日，江門市房產(chǎn)測繪所對涉案房屋進行測繪并出具房地產(chǎn)測繪報告書。2016年4月15日，被告組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位對涉案房屋坐落的江門市江海ｘｘｘ住宅工程進行竣工驗收。2017年7月6日，江門市江海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水務(wù)局在上述住宅竣工驗收備案表上加蓋“工程竣工驗收備案專用章”，涉案房屋取得竣工驗收備案表

被告江門市江海區(qū)連海北路建設(shè)投資有限公司應(yīng)自本判決發(fā)生法律效力之日起十日支付逾期交樓違約金54713.08元給原告吳明進、常永梅。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 案件受理費1532元，減半收取計766元，由被告江門市江海區(qū)連海北路建設(shè)投資有限公司負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省江門市中級人民法院

審判員付智勇 二〇一七年十二月十九日 書記員徐楊

2017-12-19