為加強(qiáng)我市住宅小區(qū)公共收益管理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，提高政策制定的科學(xué)性和民主性，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭起草了《滄州市住宅小區(qū)公共收益管理規(guī)定(試行)》(征求意見稿)?，F(xiàn)面向社會公開征求意見，希望各界積極建言獻(xiàn)策。 ? ? 意見請?zhí)顚憽墩髑笠庖姳怼贩答佒拎]件：********登錄后查看***.***，郵件標(biāo)題請注明“公共收益管理辦法征求意見”字樣。 ? ? 電話：****-*******
征集日期：****年*月*日—****年*月*日
滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 ????
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滄州市住宅小區(qū)公共收益管理規(guī)定(試行)
(征求意見稿)
第一章??總 則
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????第一條??為規(guī)范我市住宅小區(qū)公共收益(以下簡稱公共收益)管理，維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。
????第二條??本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)公共收益管理。
第三條??本規(guī)定所稱公共收益，是指利用住宅小區(qū)業(yè)主專有部分以外的共有部分(含公用設(shè)施設(shè)備，以下簡稱住宅小區(qū)共有部分)開展生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等活動所產(chǎn)生的收益。具體包括：
(一)廣告收益。利用小區(qū)的出入口、大門、道閘、樓宇外墻、電梯、樓道等公共區(qū)域設(shè)置廣告位所獲得的收入。
(二)公共停車泊位收入。占用業(yè)主共有道路或場地產(chǎn)生的車輛停放使用費。
(三)場地租賃費
*.公共區(qū)域攤位租金。小區(qū)公共區(qū)域用于商家促銷、擺攤、設(shè)置快遞柜、自助售貨機(jī)等所收取的進(jìn)場費或租金；
*.通信基站、凈水機(jī)等設(shè)備占地費；
*.公共配套用房(設(shè)施)運營收入。屬于全體業(yè)主的游泳池(館)、健身室(館)、幼兒園、會所、便利店、衛(wèi)生站、菜市場、架空層等公共配套用房(設(shè)施)用于租賃或經(jīng)營所產(chǎn)生的收入。
(四)其他依法屬于全體業(yè)主的收入。
第四條??公共收益管理應(yīng)當(dāng)堅持公平公開、專戶存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。任何單位、個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。
第二章??職責(zé)分工
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????第五條??市級物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)會同有關(guān)部門研究制定公共收益管理相關(guān)政策，并監(jiān)督執(zhí)行。
第六條 ?縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)組織實施公共收益管理政策，指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會加強(qiáng)對公共收益政策執(zhí)行情況的日常監(jiān)管，并對相關(guān)政策執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
????第七條 ?市、縣級物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)按照科學(xué)合理、規(guī)范高效、公開透明的原則，制定、優(yōu)化公共收益工作流程，建立健全公共收益管理信息系統(tǒng)，逐步實現(xiàn)可通過互聯(lián)網(wǎng)、移動終端等信息化媒介完成公共收益即時歸集、管理、公示公開、信息查詢等便民服務(wù)功能。
????第八條??街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會負(fù)責(zé)開展公共收益政策執(zhí)行情況的日常監(jiān)管，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會規(guī)范公共收益管理行為，調(diào)處公共收益糾紛。
????第九條??物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范住宅小區(qū)公共收益經(jīng)營管理行為，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
第三章??公共收益的管理
第十條 ?利用住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)生的公共收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
????第十一條??公共收益按照住宅小區(qū)共有部分的權(quán)屬情況，可分為全體業(yè)主公共收益和部分業(yè)主公共收益。
????全體業(yè)主公共收益指利用全體業(yè)主共有部分獲取的收益，部分業(yè)主公共收益指利用部分業(yè)主共有部分獲取的收益。
????公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。
????第十二條 ?公共收益實行專戶管理，禁止與其他賬戶共用。
推行在維修資金歸集使用管理銀行開立公共收益專戶，方便資金管理，更好提供服務(wù)。開立后，應(yīng)將開立專戶信息報物業(yè)管理主管部門。
????未建立公共收益專戶的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)建專戶。
第十三條 ?為提升服務(wù)品質(zhì)、降低運營成本、提高收益水平，鼓勵由統(tǒng)一運營機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌開展住宅小區(qū)共有部分的投資與運營。
第四章 ?公共收益的使用
第十四條 ?業(yè)主所得公共收益部分，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第十五條??業(yè)主大會成立前，前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將公共收益以住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域為單位，單獨開戶設(shè)賬。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營管理事項，明確收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財務(wù)審計等內(nèi)容，其中：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理成本應(yīng)當(dāng)不得超過公共收益的**%，包括法定稅費、能耗、人工等；剩余部分作為業(yè)主共有所得收益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)生公共收益后，將業(yè)主所得公共收益即時補(bǔ)充維修資金專戶，并將公共收益合同、票據(jù)以及轉(zhuǎn)賬情況提交物業(yè)管理主管部門進(jìn)行賬務(wù)處理。
????第十六條??業(yè)主大會成立后，住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營、收益的使用和分配，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意，征求業(yè)主表決意見，形成業(yè)主共同決定后實施，并在物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約中作出約定。
決定利用共有部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，同時經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定公共收益的使用和管理有關(guān)事項的，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，同時經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會可自行經(jīng)營住宅小區(qū)共有部分，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定公共收益的分配比例。
????業(yè)主委員會自行經(jīng)營住宅小區(qū)共有部分的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會的指導(dǎo)下，建立公共收益管理制度，開設(shè)公共收益專戶。
????經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會賬戶的公共收益可以用于維修和更新、改造住宅小區(qū)共有部分以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費等公共開支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用、水電公攤費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出，涉及補(bǔ)充維修資金的，應(yīng)當(dāng)即時補(bǔ)充維修資金專戶。
????第十七條 ?依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)及《物業(yè)服務(wù)合同》，屬于物業(yè)服務(wù)費承擔(dān)的維修范圍，不得在公共收益中列支。
公共收益以現(xiàn)金、實物形式進(jìn)行分配的，需業(yè)主大會進(jìn)行表決。
第十八條 ?公共收益用于補(bǔ)充維修資金的，優(yōu)先補(bǔ)充至業(yè)主維修資金統(tǒng)籌賬戶。未建立維修資金制度以及不能分配到戶的，可根據(jù)實際情況，按物業(yè)管理區(qū)域、樓棟或單元將公共收益分配至業(yè)主維修資金專戶或統(tǒng)籌賬戶。
????第十九條??住宅小區(qū)共有部分委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的，委托經(jīng)營合同期限不得超過物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限；業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會經(jīng)營的，合同期限不得超過業(yè)主委員會任期。
第二十條 ?確定由業(yè)主委員會自行經(jīng)營住宅小區(qū)共有部分的，業(yè)主大會成立之日起**日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交公共收益及其經(jīng)營收支賬目，業(yè)主委員會有異議的，可委托有資質(zhì)的第三方審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計，費用從公共收益中列支。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、水電公攤費等為由拒絕移交。
????第二十一條??(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止或者上一屆業(yè)主委員會任期屆滿時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將公共收益及其經(jīng)營收支賬目等資料完整移交新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會可委托有資質(zhì)的第三方審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計，費用從公共收益中列支。未成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)確認(rèn)后，將公共收益及其經(jīng)營收支賬目移交居(村)民委員會代管。
????第二十二條 鼓勵有條件的業(yè)主大會、業(yè)主委員會引入代理記賬機(jī)構(gòu)每年實施公共收益的記賬工作。
第五章 ?公共收益的公示
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????第二十三條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示公共收益明細(xì)等有關(guān)情況。
????第二十四條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會簽訂公共收益經(jīng)營管理合同或者協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在簽訂之日起*日內(nèi)，將合同或者協(xié)議在住宅小區(qū)醒目位置公示，公示期不少于*日。其中：涉及補(bǔ)充維修資金的，應(yīng)將補(bǔ)充金額一并進(jìn)行公示。
第二十五條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少公示兩次公共收益實際收支情況，年初*月、年中*月分別公示一次，公示期不少于*個月。收支情況也可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。
????第二十六條??有關(guān)責(zé)任主體拒不公示公共收益的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報送屬地人民政府物業(yè)管理主管部門，并指導(dǎo)業(yè)主委員會或者業(yè)主代表對其收支情況進(jìn)行審核。
第六章??監(jiān)督管理
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????第二十七條??各縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門對不按規(guī)定公布、公示共有部分經(jīng)營收支情況，或者物業(yè)服務(wù)合同終止時拒不移交公共收益收支賬目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。對于拒不移交或者侵占公共收益等涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪的，移交當(dāng)?shù)毓膊块T處理。
????第二十八條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占、損壞住宅小區(qū)共有部分的，縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
????第二十九條??業(yè)主委員會拒不公布、公示公共收益收支情況，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)查證屬實的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；業(yè)主委員會拒不改正的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)證據(jù)移交至縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。
????第三十條??業(yè)主委員會任期屆滿，未按照規(guī)定進(jìn)行公共收益收支情況公示、清查、審計、移交的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)查證屬實的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；業(yè)主委員會拒不改正的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)證據(jù)移交至縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。
????第三十一條??業(yè)主委員會委員、自行管理住宅小區(qū)的機(jī)構(gòu)、代理記賬機(jī)構(gòu)有挪用、侵占公共收益或者其他違法違規(guī)行為的，依照《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)處理，涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪的，移交當(dāng)?shù)毓膊块T處理。
第七章 ?附 則
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????第三十二條??各縣(市、區(qū))可以根據(jù)實際出臺實施細(xì)則。
第三十三條??本規(guī)定自印發(fā)之日起施行，試行期兩年。
征求意見表
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《滄州市住宅小區(qū)公共收益管理規(guī)定(試行)》 |
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