上杭縣人民法院
關于變賣上杭縣二環路南側、天和嘉園東側地段(名晟大廈)在建房地產的公告
上杭縣人民法院將于****年**月*日**時至****年**月**日**時期間(競價周期與延時除外)在淘寶網司法拍賣網絡平臺上進行公開變賣活動(法院賬戶名：上杭縣人民法院，法院主頁網址：登錄后查看)，現公告如下：
一、變賣標的：上杭縣二環路南側、天和嘉園東側地段(名晟大廈)在建房地產
估價對象地上建筑面積合計****.**㎡(其中店面建筑面積***.**㎡；商場建筑面積****.**㎡、辦公建筑面積****.**㎡、物業用房、公用等建筑面積**.**㎡)、地下室建筑面積合計****.**㎡，共有情況為單獨所有；土地使用權面積****.*㎡。土地使用權證號：上杭縣國用(****)第****號，權利人為登錄后查看，權利類型為國有建設用地使用權，權利性質為出讓，用途為批發零售用地(兼商務金融用地)，終止日期為****年*月**日。估價對象于****年開始建設，后陸續建設，于****年停工至今，主體工程已完工，外墻裝飾已完工、鋁合金窗已安裝，內墻已完成水泥粉刷、室內水電管網已布設，門、給排水、通風、消防等工程項目尚未完工，一直停工至今。
評估價：****.**萬元，起拍價：****.****萬元，變賣預繳款：****.****萬元，保證金：***萬元(含在變賣預繳款內無需另付)，增價幅度：*萬元。
特別說明、重要提醒：
*.拍賣房地產狀況以實物現狀為準，房地產為登錄后查看所有。該房地產目前空置，拍賣成交之后，交付時間以實際為準。
*.該拍賣房地產屬在建工程，除大樓主體結構及外立面已完工外，其余地面綠地、地上車位及地下室等均未配建，此前地下室積水嚴重，評估前已組織排空。目前尚未竣工驗收，僅辦理土地證，尚未辦理產權證，后續辦理權證相關事宜，請自行咨詢相關部門。
*.買受人應具備房地產開發企業資質。
*.根據《國有建設用地使用權出讓合同》約定，項目建成后，買受人須將在面的第一、二層面積無償提供給上杭縣臨城鎮城北社區上吳屋組，并負責辦理好“兩證”手續。項目建成后，為便于買受人出入該大樓，經城北社區上吳屋組代表會議同意，大樓底層約***平方米供買受人出入電梯及消防樓梯所用。
*.經咨詢國家稅務局總局上杭縣稅務局，登錄后查看未查詢到有欠繳稅費情況，已被納稅系統自動認定為非正常戶。“名晟大廈”如司法拍賣將涉及以下稅費，計算如下：
轉移方：增值稅---按成交金額換算成不含稅金額的*%；城市維護建設稅--按增值稅額的*%；教育費附加--按增值稅額的*%；地方教育費附加--按增值稅額的*%；企業所得稅--按成交金額不含增值稅部分的*.*%；印花稅--按成交金額的*.**%；土地增值稅--按成交金額不含增值稅部分扣除取得土地使用權所支付的金額(需提供出讓金票據)、舊房及建筑物的評估價格(需提供重置成本法的評估報告)和與轉讓房地產有關稅金后的增值額，按適用稅率計算。根據《國家稅務總局龍巖市稅務局關于單位何個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告》(****第*號)，對納稅人辦理土地增值稅申報時，既未提供評估價格，按規定實行核定征收。對單位的舊房及建筑物被人民法院執行，以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的，核定征收率為*%。
承受方：印花稅---按成交金額的*.**%；契稅---按成交金額不含增值稅部分的*%。
具體要繳納的稅費需按實際成交情況進行核算。
*.經咨詢上杭縣自然資源局，若該項目已建部分各項指標完全符合已審定的建筑設計方案文本和建設工程規劃許可的情況下，買受人競拍后，可無需辦理工程規劃許可證變更手續，按原審定建設設計方案繼續施工建設，完工后向上杭縣自然資源局申辦竣工規劃條件核實與土地核驗事項時直接憑競拍手續同步變更項目業主單位給與規劃條件核實，也可憑競拍相關手續先變更建設工程規劃許可證后，再按要求繼續建設。若已建部分各項指標與原審定的建筑設計方案文本和建設工程規劃許可證規定的不符，需整改至符合要求后，方可給與變更項目建設單位。
*.經我院委托國信工程技術(福建)有限公司鑒定，依據國標《民用建筑可靠性鑒定標準》(*******-****)，該建筑鑒定單元安全性等級可定為***級，即該建筑安全性略低于本標準對***級的要求，尚不顯著影響整體承載。在目前的使用情況下，該建筑現有主體結構使用性等級評定為***級，即使用性略低于本標準對***級的規定，尚不顯著影響整體使用功能。該建筑可靠性等級評定為Ⅱ級，即該建筑可靠性略低于本標準對Ⅰ級的規定，尚不顯著影響整體承載功能和使用功能。該建筑框架柱、框梁實際配筋值均基本大于其計算配筋值，均基本滿足要求。具體情況詳見鑒定報告。
*.根據《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《總平圖》等記載總建筑面積****.*平方米，計容建筑面積****.*平方米，容積率*.**；另經登錄后查看出具的《房屋現狀測量報告書》記載該項目總建筑面積****.**平方米，計容建筑面積****.**平方米，容積率*.**，兩者不相一致，現狀為超容積率建設。超容積率建設可能導致辦理產權證的手續更為復雜，需要額外提交相關的說明、整改方案或補交費用等材料，以滿足規劃和審批要求，可能需要補交土地出讓金或相關費用。測繪報告顯示因該項目為在建工程，地下室各個設備房未建設完整而不予分攤；屋頂沒有標注功能的柱廊面積為**.**㎡也不予分攤；故本次分攤后的面積僅供現狀評估使用，不作為產權面積使用，今后產權面積由竣工后的房產進行實測及有關部門審核后確定。具體情況詳見評估報告、現狀測量報告。
*.本標的競買人競買成功后，相關過戶、轉讓稅費依照相關法律法規的規定，由買賣雙方各自承擔，賣方所承擔的稅費由買受人墊付，墊付后在規定時間內憑單據向法院申請予以返還。
**.該標的過戶過程中可能產生較高的稅費問題，購買前請買受人詳細咨詢當地稅務部門。
**.競買人應當在競拍前自行向相關職能部門充分了解咨詢限購、過戶等相關政策。競買人申請參與競拍的，視為承諾具備購房資格、符合相應過戶等政策及自愿承擔法律后果。若因限購、過戶等政策導致撤拍、悔拍、過戶受限等情況，競買人應承擔相應法律后果，包括但不限于沒收保證金、罰款、拘留等。
本院在變賣公告及須知中均對本次變賣的稅款、費用承擔方式明確表明，參與競買視為接受該稅款、費用承擔規則，若在競拍后又以不接受該規則提出異議的，本院將視為故意阻礙拍賣、拖延執行行為，并將據此對相應行為人予以罰款、拘留。
請競買人在變賣前必須仔細閱讀變賣公告和變賣須知，認真研究查看所競買標的物的實際情況，并請親臨展示現場，實地看樣，未看樣的競買人視為對本標的實物現狀的確認，慎重決定競買行為，競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解，并接受標的物的現狀和一切已知及未知的瑕疵。變賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還。
二、競買人條件：買受人應具備房地產開發企業資質。如參與競買人未開設淘寶賬戶，可委托代理人(具備完全民事行為能力的自然人)進行，但須在競買開始前向上杭縣人民法院辦理委托手續(委托人為自然人：須委托人和委托代理人攜帶身份證及復印件，來本院現場辦理委托手續；委托人為組織機構：須委托代理人攜帶組織機構營業執照副本及復印件、委托代理人身份證及復印件、單位公章，來本院現場辦理委托手續)；競買成功后，競買人(法定代表人、其他組織的負責人)須與委托代理人一同到上杭縣人民法院辦理交接手續。如委托手續不全，競買活動認定為委托代理人的個人行為。委托手續應于變賣開始前三個工作日向本院提交合法有效的證明，資格經法院確認后方能進行委托。因不符合條件參加競買的，由競買人自行承擔相應的法律責任。
三、咨詢、展示看樣的時間與方式：自本公告發布之日起至變賣結束前接受咨詢(雙休日、節假日休息)，本院已委托本次變賣的唯一司法拍賣輔助機構：登錄后查看在變賣期間對上述標的的相關信息進行咨詢、組織看樣及拍賣輔助工作。所有變賣過程與地方中介、其他機構無任何關系，請各意向購買人對以競拍咨詢、引領看樣名義進行的收費行為提高警惕，以免造成損失。特別提示：該公司提供的相關信息由該公司負責并承擔責任，一切答復內容不代表法院立場，僅供競買人參考，競買人也可以向本院及辦理權證等相關職能部門了解、核實。看樣時間根據預約情況統一安排，聯系人：李女士(聯系電話：***********)。
四、變賣方式：
*.網絡司法變賣期為**天，如有競買人在**天內變賣期中的任一時間出價，則變賣自動進入到**小時競價倒計時；**小時競價周期內，其他變賣報名用戶可加價參與競買，競價結束前*分鐘內如有人出價，則系統自動向后延時*分鐘(循環往復至最后*分鐘內無人出價)。
*.競買人需要先報名繳納等同于標的物變賣價全款金額的變賣預繳款，才能取得變賣參與資格；至少一人報名且出價不低于變賣價，方可成交。
五、特別提醒：標的物以實物現狀為準，本院不承擔本標的瑕疵保證。有意者請親自實地看樣，未看樣的競買人視為對本標的實物現狀的確認，責任自負。變賣法院不負責戶口的遷入、遷出事宜，如對戶口有特殊需求，請競買人自行征詢當地公安機關戶籍管理部門了解。
變賣標的物具體情況與產權登記不一致的，以產權登記為準。變賣標的物上若有違章，不代表本院對違章行為的認可，買受人應自覺遵守相關法律，接受相關部門的依法處理。
如果遇所變賣的變賣標的物因特殊原因無法移交等，法院有權撤銷變賣，且凡法院撤銷變賣的，僅退回變賣款，但不計付利息，不賠償其他經濟損失。
六、變賣成交買受人付清全部價款后，憑法院出具的執行裁定書、協助執行通知書及變賣成交確認書自行到相關管理部門辦理標的物權屬變更手續。變賣財產產權轉移產生的稅費由買賣雙方按照法律、行政法規規定承擔。但依法應由標的物原產權人繳納的相關稅費須由買受人先行墊付，買受人墊付后憑稅務部門出具的標的物已納稅費票據，自本院向買受人送達過戶裁定書之日起十五個工作日內(特殊情況除外)向法院申請退還已墊付的本次交易產生的稅費。逾期不申請退還稅費的，視為買受人自愿承擔該部分稅費，本院將及時分配拍(變)賣款，不再向買受人退還該部分稅費。有關稅費數額、買受人承擔稅費的票據開具等問題請自行向當地的稅務、房管、規劃和自然資源等相關部門了解。對可能存在的影響標的使用的水、電、氣、物業管理等欠費及未明確繳費義務人的費用由買受人自行協商解決。
七、對上述標的權屬有異議者，請于變賣開始前三個工作日與本院聯系。
八、與本標的物有關人員(案件當事人、擔保物權人、優先購買權人等)均可參加競拍，不參加競拍的請關注本次變賣活動的整個過程。
九、本標的物優先購買權人相關說明：無。
十、競買人報名參與變賣時，網拍系統將通過競買人支付寶賬戶凍結相應資金作為應繳的變賣預繳款，變賣結束后未能競得者凍結的變賣預繳款自動解凍退回，凍結期間不計利息。本標的物競得者原凍結的變賣預繳款自動轉入法院指定賬戶。
十一、如果成交價等于變賣預繳款，則無需另外支付余款；如果成交價高于變賣預繳款，高出部分的變賣余款請于變賣成交后七天內繳納，可通過銀行付款或者支付寶網上支付，詳細請咨詢法院：
*.銀行付款方式：銀行匯款到法院指定賬戶
(戶名：上杭縣人民法院，開戶銀行：登錄后查看：**** **** **** **** ******)
*.支付寶網上付款方式：登錄我的淘寶-我的拍賣支付。付款教程：
登錄后查看
*.拍賣未成交的，競買人通過網絡報名繳納凍結的保證金自動解凍，凍結期間不計利息。
十二、司法變賣因標的物本身價值，其變賣預繳款、成交價格相對較高的。競買人參與競拍，支付變賣預繳款及余款可能會碰到當天限額無法支付的情況，請競買人根據自身情況選擇網上充值銀行。各大銀行充值和支付的限額情況可上網查詢，網址：
***.******.***/******/******/**-**********.***?****=**-**-*****-********#**
十三、依照法釋〔****〕**號《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，競買人成功競得網拍標的物后，淘寶網拍平臺將生成相應《司法拍賣/變賣網絡競價成功確認書》，確認書中載明實際買受人姓名、網拍競買號信息。
競買人在變賣競價前請務必再仔細閱讀本院發布的變賣須知。
咨詢電話：***********(登錄后查看)
經辦法官：巫法官(工作時間：上午*:**-**：**，下午**：**-**:**)****-*******
法院監督電話：****-*******
淘寶技術咨詢電話：***-***-****
福建省上杭縣人民法院
二〇二五年十月二十二日
