根據《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格聽證辦法》和《景谷傣族彝族自治縣林業和草原局關于舉行〈景谷傣族彝族自治縣國有用材林地租賃價格定價方案〉聽證會公告》(第*號)有關要求，推薦產生了聽證會參加人，經縣林草局資格審查，現將《景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格定價方案》聽證會舉行時間、地點、聽證內容、聽證會參加人名單及有關事項公告如下：
一、聽證會舉行時間和地點
聽證會定于****年*月**日(星期一)下午**:**，在縣林草局一樓會議室舉行。
二、聽證會內容
對景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格定價方案的可行性、必要性進行聽證。
三、聽證會聽證人
周朝春、周寧
四、聽證會主持人
周朝春
五、聽證方案提出人
金有成(兼記錄人)、陶源(兼記錄人)
六、聽證會參加人
(一)消費者**名：周光勝、康若春、蘇波、李貴才、張生、劉顯云、鄒高榮、羅梅、羅坤、刀文明、刀文進、李子平、唐劍、周新健、魯明華、王慶華、陳啟紅
(二)經營者*名：劉維慶、黃屹、周強
(三)利益相關方*名：劉仕宏、周華
(四)領域專家、學者*名：刀黎榮、馬有文、陶志章、李葵、周美麗
(五)政府部門代表*名：徐亞南、李藝、祁安菊、黃斯超、陶玲
(六)旁聽者**名：何金丹、俸學勇、劉志宏、李倉、戴偉、邱龍容、袁春、劉坤、周俊濤、劉云瑞
七、其他有關事項
請聽證會參加人做好相關準備，保證按期參會，并提前**分鐘進入會場。
附件：*.景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格定價方案
*.景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格成本調查報告
景谷傣族彝族自治縣林業和草原局
****年*月*日
附件*
景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格定價方案
為進一步優化景谷國有人工商品林地資源配置，促進林業可持續發展，保障國有人工商品林地租賃市場公平、公正、公開，根據《中華人民共和國土地管理法》、《政府制定價格行為規則》、《政府制定價格聽證辦法》及相關政策規定，結合《景谷傣族彝族自治縣國有林場人工商品林調查報告》、《景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格定價方案成本調查報告》制定本方案：
一、項目名稱
景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格定價方案
二、方案編制依據
《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監審辦法》(國家發展改革委令第*號)、《政府制定價格行為規則》(國家發展改革委令第*號)、《國有林場管理辦法》、《云南省全民所有自然資源資產有償使用制度改革實施方案》、《云南省國有林場管理辦法》、《中共普洱市委辦公室 普洱市人民政府辦公室關于印發〈普洱市現代林業綜合改革實施意見〉的通知》(普辦發〔****〕**號)、《中共景谷傣族彝族自治縣委辦公室 景谷傣族彝族自治縣人民政府辦公室關于印發〈景谷傣族彝族自治縣林業綜合改革試點方案〉的通知》(景辦發〔****〕*號)等法律法規及政策。
三、定價方案制定程序
(一)制定成本調查工作方案
定價方案編制單位(景谷傣族彝族自治縣國有林場)按照有關法規和政策規定，制定成本審核工作方案，方案應包括日程安排、工作內容和步驟、所需材料等。
(二)審核
監審單位(景谷傣族彝族自治縣林業和草原局)對景谷傣族彝族自治縣國有林場提交的成本資料、成本測算數據進行審核。對資料不完整或資料內容不符合要求的，通知補充提供有關資料。所缺資料補充完善后，監審單位(景谷傣族彝族自治縣林業和草原局)再次對定價方案編制單位報送的成本數據及資料進行審核。
(三)實地調查
監審單位(景谷傣族彝族自治縣林業和草原局)對報送的成本報表等相關文件資料進行實地審核。
(四)意見反饋
監審單位(景谷傣族彝族自治縣林業和草原局)將成本核增或核減情況及成本調查結果書面告知定價方案編制單位(景谷傣族彝族自治縣國有林場)。
(五)異議答復
監審單位(景谷傣族彝族自治縣林業和草原局)對方案編制單位(景谷傣族彝族自治縣國有林場)提出的異議問題，進行再次審核，并做出合理解釋。
(六)編制成本調查報告
景谷傣族彝族自治縣國有林場編制《景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃定價方案成本調查報告》，提交景谷傣族彝族自治縣林業和草原局，作為定價材料。
(七)價格聽證
依據《政府制定價格聽證辦法》景谷傣族彝族自治縣林業和草原局組織召開聽證會。聽證代表比例按消費者人數不少于聽證會參加人總數的五分之二構成，聽證結果公示*日后報景谷傣族彝族自治縣人民政府審議。
四、被監審單位基本情況
(一)基本情況
景谷傣族彝族自治縣國有林場成立于****年**月，為景谷傣族彝族自治縣林業和草原局下設的公益一類副科級事業單位，現有在編在崗人員**名，管理崗人員*名，林業專業技術人員**名。林場下設民樂、景谷、鳳山、永平、威遠、益智、半坡、勐班、碧安*個國有林管護站。林場林地總面積***.**萬畝，其中：有林地面積***.**萬畝，森林覆蓋率**.**%，其中：有林地覆蓋率**.**%，國家特別規定灌木林地覆蓋率*.**%，活立木總蓄積********立方米。
(二)原收費價格
為完善和理順國有林地內人工造林歷史遺留問題，確保國有森林資源資產不流失、保值增值，同時造林業主(個人、企業)投資利益不受損失，景谷傣族彝族自治縣國有林場自****年起，根據《景谷傣族彝族自治縣人民政府關于印發〈完善和理順國有林地內有關耕地及人工造林等歷史遺留問題處理建議〉的通知》(景政發〔****〕**號)、《景谷傣族彝族自治縣人民政府關于印發〈完善和理順國有林地內人工造林林木權屬確認工作〉實施方案》(景政發〔****〕**號)，對處理歷史遺留問題提出了解決措施，具體為：業主在國有林地內插花耕地上種植的人工林，在其確認其種植范圍內經營權證記載的面積以外為國有林地的前提下，以合作經營的方式經營管理該林地，從開始投資造林時間起計算，以每畝每年**元的標準收取國有林地租金，合作經營期限至****年**月**日止。造林業主與國有林場簽訂《林地合作經營合同》，明確林地使用權、林木所有權，由國有林場出具《林木權屬證明》，以《林木權屬證明》依法申請辦理林木采伐手續。
五、成本核算的原則和主要內容
(一)成本測算原則
成本調查遵循合法性、相關性、合理性原則。
*.合法性原則。計入成本費用必須符合《中華人民共和國森林法》、《云南省林地管理條例》等有關法律、行政法規的規定。
*.相關性原則。計入成本的費用，應與林地經營活動相關，不相關的費用一律不計入成本。
*.合理性原則。影響定價成本的主要技術、經濟指標應符合行業技術標準要求。
(二)林地租賃價格核算內容
本次測算的國有林地租賃建設成本由種苗成本、肥料成本、勞動力成本、其他直接成本、林業企業年正常利潤等構成。
通過成本核算計算出合理的年林地租賃價格，并通過與景谷歷史林地租賃市場價格相比較，制定出較為合理的年林地租賃價格。
六、成本核定情況
采用市價倒算法測算林地租賃費
本次測算按優勢樹種桉樹為測算標準，根據景谷桉樹種植歷史數據分析，設定輪伐期為*年。
(一)計算主伐時每畝毛收益
*.畝出材量
景谷桉樹年均生長量*.**立方米/畝，本次測算按年生長量計算，五年期蓄積量為*.**×*=*.**立方米/畝，綜合出材率為**%，出材率按經濟材(≧*厘米)**%出材率計為*.****立方米/畝，小徑材(<*厘米)出材率**%計為*.****立方米/畝。
*.確定木材單位售價
評估人員對景谷現有原木收購價詢價確定原木價格為經濟材(≧*厘米)***.**元/立方米，小徑材(<*厘米)***.**元/立方米。
*.主伐時每畝毛收益
每畝毛收益=木材出材量×木材單位售價
=*.****×***.**+*.****×***.**
=****.**元/畝
(二)經營管理成本
| 成本類別 |
細分項目 |
金額(元/畝) |
說明 |
| 基礎設施 |
道路維修(****米/千畝) |
**.** |
推土機挖路*元/米 |
| 種苗與栽種 |
幼苗(***株/畝) |
***.** |
單價*.*元/株 |
| 栽種人工(煉山、挖穴等) |
***.** |
保證成活率**% |
| 基肥(過磷酸鈣+復合肥) |
**.** |
*.*公斤/株，單價*.*元/公斤 |
| 管理成本 |
追肥與撫育(*次/年)計*年 |
***.** |
撫育人工**元/次，每年*次，共計*年，追肥每年一次，共*年，每次復合肥*****/畝，追肥人工費**元/畝 |
| 病蟲害防治 |
**.** |
白蟻防治為主*年 |
| 采伐運輸 |
伐木作業設計費 |
**.** |
按*元/立方米計算 |
| 砍伐人工 |
***.* |
按***元/立方米計算 |
| 短途運輸(**公里以內) |
***.** |
按*.*元/公里/立方米，**公里計 |
| 合計 |
|
****.** |
|
(三)計算林業企業年正常利潤
木材經營利潤率參考《企業績效評價國內標準值(****)》，取林業營業收入利潤率優秀值確定。
| 項目 |
優秀值 |
良好值 |
中等值 |
較低值 |
較差值 |
| 一、盈利回報指標 |
|
|
|
|
|
| 凈資產收益率(%) |
*.* |
*.* |
*.* |
-*.* |
-*.* |
| 營業收入利潤率(%) |
**.* |
*.* |
*.* |
-**.* |
-**.* |
| 總資產報酬率(%) |
*.* |
*.* |
*.* |
-*.* |
-*.* |
| 盈余現金保障倍數 |
*.* |
*.* |
*.* |
-*.* |
-*.* |
| 二、資產運營指標 |
|
|
|
|
|
| 總資產周轉率(%) |
*.* |
*.* |
*.* |
*.* |
*.* |
| 應收賬款周轉率(%) |
**.* |
*.* |
*.* |
*.* |
*.* |
| 流動資產周轉率(%) |
*.* |
*.* |
*.* |
*.* |
*.* |
| 兩金站流動資產比重(%) |
*.* |
**.* |
**.* |
**.* |
**.* |
| 三、風險防控指標 |
|
|
|
|
|
| 資產負債率(%) |
**.* |
**.* |
**.* |
**.* |
**.* |
| 現金流動負債比率(%) |
**.* |
*.* |
*.* |
-*.* |
-*.* |
| 帶息負債比率(%) |
**.* |
**.* |
**.* |
**.* |
**.* |
| 已獲利息倍數 |
*.* |
*.* |
*.* |
-*.* |
-*.* |
利潤率=**.*%
林業企業*個輪伐正常利潤=主伐時每畝毛收益×利潤率
=****.**×**.*%
=***.**元/畝
(四)計算林地年租金
*.計算剩余價值(林地)
剩余價值(林地)=主伐時每畝毛收益-經營管理成本-企業*個輪伐期正常利潤
=****.**-****.**-***.**
=***.**元
*.計算林地年租金
林地年租金=剩余價值(林地)÷輪伐期
=***.**÷*.**
=**.**元/畝/年
七、林地年租金調查結論
(一)每畝成本投入產出測算調查結果
通過市價倒算法測算，以種植桉樹為例，一個輪伐期內(*年)，測算得出每畝林地的租金應為**.**元/畝/年。
(二)近年景谷林地租賃價格情況
*.****年**月國有林場公開競拍的登錄后查看*.*萬畝“基地外”造林地使用權成交價**元/畝/年。
*.****年**月國有林場公開競拍股份公司*.*萬畝“基地外”造林地使用權成交價***元/畝/年。
*.據調查****年景谷轄區內集體、個人林地的租賃價格**—***元/畝/年。
通過市場調查，****年至****年景谷林地租金價格在**元至***元/畝/年的區間范圍。造成地租不同的原因主要受林地所處位置造成的造林成本和運輸成本影響。
(三)林地年租金確定
通過市價倒算法測算林地地租為**.**元/畝/年，通過市場租金調查的林地租金在**至***元/畝/年，為有效經營國有資產，確保國有資產保值增值，同時為了鼓勵種植者林木生產經營的積極性，根據土地屬性及前期利用情況，對國有人工商品林租賃分兩種類型擬定收費標準：一是種植者無權證，種植在國有林地范圍的人工商品林地。該部分林地參照近年來招租情況，以登錄后查看、登錄后查看基地外國有林地招租為依據，林地租金收取標準定為**元/畝/年；二是種植者持土地承包合同書，但種植范圍超出證本面積的人工商品林地，且超出范圍權屬為國有。為解決林木權屬與林地權屬之間的矛盾，化解插花在國有林地范圍內種植的人工林采伐歷史難題，在確保國有森林資源資產保值增值的前提下，本著“尊重歷史，照顧現實”的原則，經平衡各方利益，將收費標準區劃為兩個階段：以農村土地二輪承包合同書記載的面積為準，二輪承包合同書記載的面積范圍上種植的林木按非林地政策處理，二輪承包合同書記載的面積范圍以外所種植的，明確為國有林地，以租賃的方式經營管理該林地，租賃期從投資種植時間起計算，****年**月**日以前投資種植且未交過租賃費用的，仍參照《景谷傣族彝族自治縣人民政府關于印發〈完善和理順國有林地內有關耕地及人工造林等歷史遺留問題處理建議〉的通知》(景政發〔****〕**號)、《景谷傣族彝族自治縣人民政府關于印發〈完善和理順國有林地內人工造林林木權屬確認工作〉實施方案》(景政發〔****〕**號)按照**元/畝/年收取租金，****年*月*日起按照**元/畝/年標準收取租金。
八、其他需要說明的事項
(一)本次調查嚴格按照國家和省有關文件規定的要求進行，充分考慮正常的合理費用，對不符合進入成本或無相關依據的數據予以剔除。
(二)成本測算的基礎數據由景谷傣族彝族自治縣國有林場提供，數據的真實性、完整性由景谷傣族彝族自治縣國有林場負責。
(三)成本監審機構和工作人員與被測算單位無任何利害關系，也與單位相關人員無利害關系。
(四)此成本測算報告只適用于這次制定縣國有林地租賃價格定價方案，成本監審機構及業主不得將測算報告用于其他任何目的。
九、生態保護與可持續經營要求
(一)承租人必須簽署承諾書，承諾：
*.采伐后補植率≥**%；
*.遵守縣級采伐限額指標；
(二)違反上述承諾的，納入林業信用“黑名單”并解除租賃合同。
十、施行日期與有效期
本方案自公布之日起**日后施行，方案公布后**日內，由景谷傣族彝族自治縣人民政府按《云南省行政規范性文件管理辦法》第三十二條，向景谷傣族彝族自治縣人大常委會和普洱市人民政府備案。
附件*
景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格
定價方案成本調查報告
調查單位：景谷傣族彝族自治縣林業和草原局
被調查單位：景谷傣族彝族自治縣國有林場
調查時間：****年*月**日
前 言
景谷傣族彝族自治縣(以下簡稱“景谷縣”)是坐落在祖國西南邊陲的一塊綠色寶地，是國內一類林區縣，云南省第二林業大縣，森林資源得天獨厚，全縣國土面積****平方公里，森林面積***.*萬畝，森林覆蓋率**.**%，活立木蓄積量****.*萬立方米，喬木林單位面積蓄積***.**立方米/公頃。按權屬統計：有國有森林面積***.**萬畝，蓄積****.**萬立方米；集體森林面積***.**萬畝，蓄積****.**萬立方米。按起源統計：有天然森林面積***.**萬畝，蓄積****.**萬立方米；人工商品用材林***.**萬畝，蓄積****.**萬立方米。森林、人工林面積和森林蓄積量均居普洱市第一位。景谷傣族彝族自治縣國有林地面積廣闊，以思茅松為主要優勢樹種，兼具生態保護與經濟效益雙重功能。
為切實加強對國有森林資源的管理，處理國有林內歷史遺留的人工造林問題，景谷縣委、縣政府通過制定實施《完善和理順國有林地內有關耕地及人工造林等歷史遺留問題處理建議的通知》(景政發〔****〕**號)《完善和理順國有林地內人工造林林木權屬確認工作實施方案》(景政發〔****〕**號)方案明確在****至****年**月**日期間通過“合作經營”方式，解決國有林地內有關耕地、國有林地內人工造林采伐等歷史問題，目前因與林農、企業“合作經營”約定日期到期，為持續深化解決國有林地內有關耕地、國有林地內人工造林采伐等歷史問題，擬定新一輪的國有林地租賃價格，景谷縣林草局于****年*月對景谷縣國有林場上報的《景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格定價方案》成本進行調查，并出具成本調查報告。
景谷傣族彝族自治縣林業和草原局
****年*月
景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格成本調查報告
一、調查背景與目的
為規范國有林地租賃市場，解決歷史遺留權屬糾紛，優化資源配置，保障國有資產保值增值，同時銜接全國森林可持續經營試點要求，本報告基于成本核算與市場調研，對《景谷傣族彝族自治縣國有林地租賃價格定價方案》成本進行調查。
二、調查依據
《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監審辦法》(國家發展改革委令第*號)、《政府制定價格行為規則》(國家發展改革委令第*號)、《國有林場管理辦法》、《云南省全民所有自然資源資產有償使用制度改革實施方案》、《云南省國有林場管理辦法》、《中共普洱市委辦公室 普洱市人民政府辦公室關于印發〈普洱市現代林業綜合改革實施意見〉的通知》(普辦發〔****〕**號)、《中共景谷傣族彝族自治縣委辦公室 景谷傣族彝族自治縣人民政府辦公室關于印發〈景谷傣族彝族自治縣林業綜合改革試點方案〉的通知》(景辦發〔****〕*號)等法律法規規章。
三、基本情況
(一)景谷縣國有林場資源概況
林地總面積***.**萬畝，森林覆蓋率**.**%，活立木蓄積****.**萬立方米。
(二)歷史租金政策
景谷傣族彝族自治縣國有林場自****年起，《景谷傣族彝族自治縣人民政府關于印發〈完善和理順國有林地內有關耕地及人工造林等歷史遺留問題處理建議〉的通知》(景政發〔****〕**號)、《景谷傣族彝族自治縣人民政府關于印發〈完善和理順國有林地內人工造林林木權屬確認工作〉實施方案》(景政發〔****〕**號)對處理歷史遺留問題提出了解決措施，具體措施為：業主在國有林地內插花耕地上種植的人工林，在確認其種植范圍內經營權證記載的面積以外為國有林地的前提下，以合作經營的方式經營管理該林地，從開始投資造林時間起計算，以每畝每年**元的標準收取國有林地租金，合作經營期限至****年**月**日止。造林業主與國有林場簽訂《林地合作經營合同》，明確林地使用權、林木所有權，由國有林場出具《林木權屬證明》，以《林木權屬證明》依法申請辦理林木采伐手續。
四、成本測算方法與價格建議
(一)測算原則與方法
合法性、相關性、合理性原則，僅計入與林地經營直接相關的成本。
市價倒算法測算(以桉樹為例)
| 項目 |
金額(元/畝) |
說明 |
| 主伐毛收益 |
****.** |
輪伐期*年，畝出材量*.***3，綜合出材率**%(經濟材*.*****3×***元；小徑材*.*****3×***元) |
| 造林與管護成本 |
****.** |
含種苗(***元)、栽種人工(***元)、肥料(**.*元)、追肥與撫育(***元)等 |
| 林業企業合理利潤 |
***.** |
按營收利潤率**.*% (參照****年林業企業優秀值) |
| 林地剩余價值 |
***.** |
毛收益-成本-利潤 (*,***.**-*,***.**-***.**) |
| 理論年租金 |
**.** |
剩余價值÷輪伐期(***.**÷*) |
(二)市場租金對比
| 類型 |
價格(元/畝/年) |
案例 |
| 國有林地(競拍) |
**-*** |
****年云景公司*.*萬畝(**元)； ****年股份公司*.*萬畝(***元) |
| 集體/個人林地 |
**-*** |
****年市場調查均價 |
| 理論成本租金 |
**.** |
桉樹輪伐期倒算結果 |
(三)價格建議
本方案基于成本核算與市場均衡原則，采用分類定價機制：
國有林地：**元/畝/年(貼近市場競爭價)；
業主持插花在國有林地內耕地證，種植面積超出持證面積的人工林：**元/畝/年(過渡性定價)。
| 林地類型 |
定價(元/畝/年) |
依據 |
| 國有林地 |
** |
接近市場競拍底價(**—***元)，保障國有資產收益 |
| 插花耕地人工林 |
** |
高于理論成本(**.**元)，但低于市場價，兼顧歷史問題化解與經營者積極性 |
五、配套措施建議
(一)強化權屬管理
利用***技術精準落界，建立權屬數據庫，消除“一地兩證”問題。
(二)銜接可持續經營
租賃合同納入森林可持續經營試點要求，明確采伐、補植等生態條款。
(三)動態監管機制
追溯租金收繳與林地使用情況，嚴懲違規擴墾、欠租行為。
(四)過渡期安排
****年底合作經營到期后，插花地租金逐步向市場價靠攏，避免國有資產流失。
編制說明：本報告數據由縣國有林場提供，經實地審核確認，符合成本監審規范，僅用于本次定價決策。
