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上訴人洛陽大瑞農業生態開發有限公司（以下簡稱大瑞公司）因與被上訴人洛陽地久物業有限公司（以下簡稱地久物業公司）、原審被告王惠芳、王萍、魏軍民合同糾紛一案，不服河南省洛陽高新技術產業開發區人民法院（2020）豫0391民初1678號民事判決，向本院提出上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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大瑞公司上訴請求：1.撤銷河南省洛陽高新技術產業開發區人民法院（2020）豫0391民初1678號民事判決，改判駁回地久物業公司的全部訴訟請求；2.本案一、二審訴訟費用由地久物業公司承擔。事實與理由：1.周山花卉市場和周山瑞園項目并非同一項目，一審判決認定涉案停車場系周山花卉市場項目屬于認定事實錯誤。大瑞公司與地久物業公司簽訂的停車場承包經營服務協議，明確了涉案停車場系周山瑞園園區的項目，并非周山花卉市場。2.大瑞公司并未違約，大瑞公司所開發的項目系高新區管委會的招商引資項目，項目開發合法有效。2014年4月25日，該項目已經通過高新區的備案確認，2015年7月28日，洛陽巿財政局及洛陽巿林業局向大瑞公司發放了林業生態圈建設獎補資金。2017年11月21日，高新區相關部門向大瑞公司出具了項目備案證明，占地330畝，其中包含田園風光觀賞區、農林作物、溫室大棚、農業生物科技研發中心、銷售培育基地、休閑體驗開心農場、鄉村特色休閑度假農莊、戶外教育運動基地、果林采摘體驗基地等。2018年5月25日，高新區管委會還向大瑞公司送達了督辦通知，要求大瑞公司在10月1日之前全部完工。雙方簽訂承包協議后，大瑞公司已經將停車場移交給地久物業公司管理和經營，地久物業公司自行安裝設備并投入使用，大瑞公司從來沒有阻止其經營停車場，地久物業公司在第一年租賃期內并未向大瑞公司主張過任何解除合同或者退還承包費，地久物業公司至今未將涉案停車場返還給大瑞公司。因此，大瑞公司不存在違約行為，地久物業公司停止經營與大瑞公司無關。3.地久物業公司并未變更訴訟請求，不應按照解除合同來判決。本案中即使一審法院向地久物業公司釋明是否要求解除合同后，地久物業公司仍然沒有變更訴訟請求，因此一審判決應當嚴格依據訴訟請求來裁判。既然地久物業公司訴訟請求中并沒有訴請解除合同，那么涉案合同至今并未解除，一審判決適用法律錯誤，依法應當予以糾正。4.一審判決退還合同損失即承包費和保證金并支付違約金，嚴重超出了地久物業公司的實際損失，違反了法律規定。即使地久物業公司在庭審中按照一審法院的釋明之下明確要求解除合同構成解除合同的通知，那么該解除合同的時間也是在2020年11月5日庭審之日，也是在合同履行2年之后才要求解除合同。本案中并不存在大瑞公司違約的情形，已經履行過的承包期所繳納的承包費不應退還。地久物業公司并沒有立即要求解除與大瑞公司之間的合同，而是在2年之后才要求解除合同，沒有采取措施及時解除合同防止損失的擴大。大瑞公司在一審庭審中已經將30萬元的承包費去向明確舉證證明，30萬元承包費已經用于支付了涉案土地的地租，因地久物業公司怠于行使自己的權利，沒有及時主張損失，造成大瑞公司也無法向出租方主張相應的權利。一審法院適用《中華人民共和國合同法》第一百零七條，但是在判決中既判決了違約金20萬元又判決了所謂的承包金損失218630.14元、履約保證金3萬元，遠遠超出了地久物業公司的實際損失即履約保證金3萬元，嚴重違反了上述法律規定。另外，一審判決中魏軍民向法庭提交了有關大瑞公司與其他當事人就花卉市場項目合同糾紛的判決書，該判決書認定違法用地判決合同無效，那么本案卻認定違法用地卻判決合同有效，屬于在一個法院中同案不同判，也應當予以改判。 地久物業公司辯稱，1.一審判決認定事實正確，合法有據，應當予以維持，案涉停車場不管屬于大瑞公司的周山瑞園項目還是屬于周山花卉市場項目，都不影響本案性質。政府通告中均明確案涉停車場屬于“農地非農化”范圍，且案涉停車場因此被政府強制拆除的。另大瑞公司的周山瑞園項目與周山花卉市場項目區分并不明確，時常項目混同。大瑞公司占用耕地，公安已經立案，并對前期建設進行拆除準備工作。2.根據《停車場承包經營服務協議》第四項權利與義務中第1條、第4條約定，案涉停車場因大瑞公司的違法被強制拆除。地久物業公司根本無法經營。3.大瑞公司無法履行義務，根本違約行為致使地久物業不能實現合同目的，符合法定解除的條件。地久物業公司知道非法之事后即要求解除合同，返還租金、保證金及賠償損失。庭審中再次明確，要求的是解除合同后的返還及賠償損失。一審判決合法有據。4.地久物業公司為履行與大瑞公司的合同所受的損失遠超過了違約金的數額。一審判決認定的大瑞公司支付地久物業公司20萬違約金，遠低于地久物業公司因《停車場承包經營服務協議》所受的實際損失，且合理合法。2018年9月28日，地久物業公司與多成科技簽訂《周山花卉市場智能化安防系統工程供貨及施工安裝合同》后，地久物業公司支付貨款85965元，2018年11月9日地久物業公司向多成科技支付了6萬元工程預付款，且大部分進行了安裝合同標的為297967元，尚欠付尾款被強制拆除的設備四埋線、攝像頭經強拆已經損壞，部分零散部件拉走，但均無處使用，成為廢棄物。2018年10月27日地久物業公司與河南金桐文化傳播有限公司簽訂《智能道閘安裝合同》，合同標的36000元。多成科技、金桐文化傳播已經根據合同履行了相應的義務，地久物業公司除已支付的145965元之外，還講將被追償188002元。即預計損失333967元。5.一審判決中認定應扣除部分管理費是錯誤的，地久物業公司至今未接到周山瑞園正式營業的書面通知，大瑞公司應返還管理費30萬元。但基于地久物業公司已經涉多起訴訟，列入被執行人員黑名單，故而沒有上訴。目前為止，地久物業公司未收到大瑞公司正式營業的書面通知。根據《停車場承包經營服務協議》第二條約定，大瑞公司應退還地久物業全部承包租金30萬元。 王惠芳、王萍、魏軍民未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯意見。 地久物業公司向一審法院起訴請求：1.判令大瑞公司返還地久物業公司承包費30萬元及合作履約服務保證金3萬元，并賠償地久物業公司違約金20萬元；2.判令王萍、魏軍民及王惠芳對以上債務在其出資限額內承擔補充清償責任；3.判令大瑞公司、王萍、魏軍民、王惠芳承擔本案的訴訟費用。 一審法院認定事實：2013年10月，大瑞公司與洛陽高新技術產業開發區孫旗屯鄉三山社區居民委員會（以下簡稱三山社區）簽訂一份土地租賃合同，三山社區將位于洛陽高新開發區瀛洲西路和周山路交叉口南側三山村山坡租賃給大瑞公司，總面積約260畝。后大瑞公司陸續在該地塊上搭建了溫室大棚、倉庫、窯洞、停車場和廣場等建筑物。2018年8月18日，大瑞公司（甲方）與地久物業公司（乙方）簽訂了一份《合作協議》，就甲方委托乙方對甲方周山瑞園園區提供物業管理服務、停車場管理等事宜訂立協議，其中第四條約定雙方簽訂《停車場經營服務協議》，乙方投入相關配套設施，進行經營管理，于協議簽訂當日向甲方繳納管理費用30萬元，年度繳費周期自花卉市場營業之日起開始計算（甲方的免費期不計算在內，可向后順延）。管理費用在合作經營期內，根據上一年營業收益情況，與甲方商議調整乙方所需繳納管理費用，乙方經營財務報表按常規核對時間向甲方遞交。第六條約定物業服務期限和停車場經營服務期限一致，均為五年，停車場管理費用根據議價每年重新簽訂一次。第八條約定本協議簽訂當日乙方向甲方繳納履約保證金3萬元整，于經營滿一年后退還。第九條約定甲乙雙方應遵守協議內容，任一方未履行協議內容視為違約，違約方應向另一方賠償違約金20萬元，并賠償因違約行為對另一方所造成損失的合理賠償金額。協議簽訂后，地久物業公司將停車場承包費30萬元及履約保證金3萬元轉賬支付至大瑞公司指定的王惠芳的個人銀行賬戶。2018年9月28日，地久物業公司與洛陽多成電子科技有限公司（以下簡稱多成公司）簽訂《周山花卉市場智能化安防系統工程供貨及施工安裝合同》，約定由多成公司承包周山花卉市場安防監控系統、停車場管理系統、交通設施及車位劃線等施工安裝工程。2018年10月9日，大瑞公司（甲方）與地久物業公司（乙方）簽訂了《停車場承包經營服務協議》，約定甲方將位于周山路與瀛洲路交叉口的大瑞公司周山瑞園園區的一二三號停車場（包含后續增設的停車場，如三四號停車場）承包給乙方進行經營管理。協議第二條約定承包經營期限為五年，自周山瑞園正式營業之日2018年10月10日起開始計算承包期限。第三條約定第一年乙方向甲方交付承包費用30萬元，交于甲方指定人員王惠芳賬戶。第四條約定甲方保證擁有周山瑞園園區停車場的完全自主權。乙方投入停車場合理的配套設施（監控系統、智能車牌識別系統、收費系統、道閘系統、設立相關標識標牌及石墩護欄、地面車位劃線）暫定金額共計268805元，竣工后以乙方提供安裝合同驗收為準。如甲方與乙方終止合作，甲方需補償乙方固定資產投資費用，每年按總金額的10%折舊計算。第五條約定，甲乙雙方應遵守協議內容，任何一方違反本協議，應向對方支付違約金20萬元，并賠償因違約方違約行為對另一方所造成損失的合理賠償金額。2018年10月27日，地久物業公司與河南金桐文化傳播有限公司（以下簡稱金桐公司）簽訂了一份《智能道閘安裝合同書》，約定金桐公司向地久物業公司免費提供兩臺道閘機用于周山瑞園主出入口。2018年11月9日，地久物業公司向多成公司支付了6萬元工程預付款，地久物業公司自認案涉停車場進行了部分設備安裝，并于2018年12月10日進行了調試驗收。2018年11月，洛陽高新開發區管委會發出通告，大瑞公司在周山森林公園范圍內三山社區集體土地上占用耕地建設花卉市場，破壞基本農田和一般耕地，已構成嚴重違法，責令停止營業并拆除花卉市場。大瑞公司及其法定代表人王萍因犯非法占用農用地罪，被依法追究刑事責任。案發后上述地塊內建設的溫室大棚、窯洞、停車場等已拆除。地久物業公司自認其停車場有關設備于2019年1月17日移走。又查明，大瑞公司注冊成立于2013年10月24日，注冊資本1000萬元，股東為王萍（持股90%）和案外人王惠芳（持股10%）。洛陽德尚聯合會計師事務所出具洛德會驗字（2013）第693號驗資報告，證明王萍繳納的出資900萬元和王惠芳繳納的出資100萬元已經存入工商銀行洛陽華山支行臨時存款賬戶（賬號17×××95）。2015年12月21日，股東變更為王萍（持股100%）一人。2017年4月1日，股東又變更為王萍（持股90%）和魏軍民（持股10%）。本案審理中，地久物業公司向該院申請責令大瑞公司提交2013年至2019年年度審計報告、資產負債表、資產損益表等證據。 一審法院認為，地久物業公司和大瑞公司于2018年8月18日簽訂的《合作協議》以及于2018年10月9日簽訂的《停車場承包經營服務協議》系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律法規的強制性規定，依法應為有效，雙方當事人均應依約履行。地久物業公司已經依照合同約定于2018年8月18日將2018年10月10日起始年度的停車場承包費30萬元及履約保證金3萬元支付給了大瑞公司，但是由于大瑞公司交由地久物業公司承包經營的周山瑞園系非法占用農用地所建設，直接導致包括案涉停車場在內的周山花卉市場于2018年11月被通告拆除，且此后周山花卉市場亦已經被實際拆除，雙方所簽訂的《合作協議》及《停車場承包經營服務協議》已經無法繼續履行，違約責任在于大瑞公司。地久物業公司雖然沒有證據證明其在起訴前向大瑞公司發出過解除合同通知，但地久物業公司在本案審理過程中已經明確作出解除上述兩份合同的意思表示，該意思表示亦已經到達大瑞公司?，F地久物業公司請求大瑞公司返還承包費和履約保證金，并承擔違約金20萬元，合法合約，該院應予支持。但是地久物業公司在案涉停車場上安裝有關設備的事實，及地久物業公司有關2018年12月10日仍在對案涉停車場設備進行調試驗收的自認，均表明大瑞公司已經向地久物業公司交付了停車場，地久物業公司亦實際使用了案涉停車場，故地久物業公司仍應支付實際使用期間的承包費，地久物業公司自認其于2019年1月17日移走了停車場有關設備，2018年10月10日至2019年1月17日期間的承包費應為81369.86元，計得大瑞公司應予返還的承包金應為218630.14元。關于王萍、王惠芳和魏軍民是否抽逃出資的問題。洛陽德尚聯合會計師事務所出具洛德會驗字（2013）第693號驗資報告表明王萍和王惠芳作為公司設立時的股東已經實繳出資到位，魏軍民系受讓股權成為大瑞公司的股東，此后大瑞公司并未增資擴股，故魏軍民不符合抽逃出資的條件。在地久物業公司沒有提交任何線索或證據初步證明股東可能抽逃出資的情況下，地久物業公司有關責令大瑞公司提交2013年至2019年年度審計報告、資產負債表、資產損益表等證據的申請，沒有法律依據，該院不予準許。地久物業公司有關股東抽逃出資的主張，該院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：一、大瑞公司向地久物業公司退還承包金218630.14元；二、大瑞公司向地久物業公司退還履約保證金30000元；三、大瑞公司向地久物業公司支付違約金200000元；四、以上第一至三項限本判決生效之日起十五日履行完畢；五、駁回地久物業公司其他訴訟請求。如果未按該判決指定的期間履行給付金錢義務，則應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費9100元，由地久物業公司負擔1398元，由大瑞公司負擔7702元。 本院二審期間，當事人沒有提交新的證據，本院對一審法院認定的事實予以確認

一、維持河南省洛陽高新技術產業開發區人民法院（2020）豫0391民初1678號民事判決第一、二項； 二、撤銷河南省洛陽高新技術產業開發區人民法院（2020）豫0391民初1678號民事判決第三、五項； 三、變更河南省洛陽高新技術產業開發區人民法院（2020）豫0391民初1678號民事判決第四項為：“以上第一至二項限本判決生效之日起十五日內履行完畢”； 四、洛陽大瑞農業生態開發有限公司于本判決生效之日起十日內賠償洛陽地久物業有限公司損失10萬元； 五、駁回洛陽地久物業有限公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，則應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 一審案件受理費9100元，由地久物業公司負擔4465元，由大瑞公司負擔4635元。二審案件受理費8029元，由洛陽大瑞生態農業開發有限公司負擔5000元，由洛陽地久物業有限公司負擔3029元。 本判決為終審判決

審判長蘇曉明 審判員楊元卿 審判員付愛麗 二〇二一年五月六日 法官助理傅藝林 書記員楊伯釗

2021-06-10