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原告陳帶娣訴被告廣州銀行股份有限公司（簡稱廣州銀行）及第三人張涌、翼云（廣州）環保能源有限公司（簡稱翼云環保公司）、黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強、廣州市翼云互聯網服務有限責任公司（簡稱翼云互聯網公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告陳帶娣的委托代理人楊繼周、許丹純，被告廣州銀行的委托代理人倪曉亮、蘇玲，第三人張涌，第三人翼云環保公司、黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強、翼云互聯網公司的共同委托代理人黃秋敏到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告陳帶娣訴稱：上世紀90年代，楊某、何某（楊某之妻）曾向廣州市東華西街城市信用社（簡稱“城市信用社”，現已變更為廣州銀行股份有限公司，即本案被告）借款350000元。此后，由于該借款合同糾紛，廣州市東山區人民法院（現為廣州市越秀區人民法院）作出（1994）東法經初字第472號民事判決書，責令借款人限期向城市信用社清償債務，但楊某二人未能按期償還借款。城市信用社于1995年依據已發生法律效力的民事判決書向廣州市東山區人民法院申請強制執行，要求被執行人楊某二人清償借款本金350000元及利息、一審訴訟費及執行費8307元。后經調解，雙方當事人同意將楊某名下的座落在廣州市海珠區ｘ號房屋（涉案房產）來沖抵楊某所欠款項。1995年11月21日廣州市東山區人民法院出具《民事裁定書》，裁定涉案房屋產權歸城市信用社所有，后城市信用社整體變更為廣州銀行股份有限公司，這是被告享有涉案房屋所有權的經過。2019年3月原告與第三人張涌簽訂《資產包權益團購合同》（簡稱團購合同），約定原告委托第三人以第三人自己的名義參與競拍涉案房屋成功后，涉案房屋的所有權益歸原告所有，第三人協助辦理過戶登記手續。這是原告通過合同方式享有涉案房屋所有權的依據。雖然法院裁定涉案房屋歸城市信用社所有，但由于其是金融經營單位，若大批量將催收借款抵債的房產過戶到自己名下，無疑變成了房產交易機構，與銀行經營業務相悖。所以，被告至今未將涉案房屋過戶至自己名下。現被告根據國務院關于盤活國有資產的相關規定，通過公開拍賣形式將涉案房屋轉讓給原告，原告有權享有所有權。現被告不協助原告辦理過戶登記手續導致涉案房屋約定所有權與物權效力分離，導致原告無法對涉案房屋行使完整的、真正的物權。被告協助原告將約定所有權與物權效力合二為一是被告法定附隨義務，不因約定而免除。楊某經法院裁定將涉案房產抵債給被告，具有法律效力。根據《物權法》第十五條規定，被告通過拍賣方式將涉案房屋轉讓給原告，涉案房屋所有權的變更自合同成立時生效，雖涉案房產未辦理物權變更登記，但不影響原告享有涉案房屋所有權的合同效力。同時，依據《物權法》第九條的規定，雖原告享有涉案房屋所有權的合同效力，但由于被告不協助，原告無法到現場按房管部門要求辦理過戶登記，未經登記，涉案房屋不發生物權效力，導致涉案房屋約定所有權與物權效力相分離，才導致原告無法對涉案房屋行使完整的、真正意義的物權。原告具有在廣州購房的資格，委托第三人競拍涉案房屋，通過合同方式受讓房屋未違反法律規定，原告據此享有的涉案房屋所有權應具有不動產物權完整的物權效力。由于被告原因，原告無法將涉案房屋過戶至自己名下，為維護自身合法權益，特提起訴訟，請求法院判令：1、廣州市海珠區ｘ號不動產產權歸原告所有；2、被告協助涂銷上址房屋的抵押（他項權證穗房他證字第××號）；3、被告及眾第三人協助將上址房屋過戶至原告名下。 被告廣州銀行辯稱：一、原告訴請包括兩個不同的法律關系，一是物權確認，二是房屋買賣，請法院依法確認法律關系。二、關于原告第3項訴請。1、根據轉讓協議約定，我方通過公開拍賣方式將包括涉案房屋在內的房產權益資產包按現狀有償轉讓給聯合體，我方應協助過戶義務僅是對聯合體，我方不承擔協助過戶至除聯合體之外的第三方義務，且我方協助義務僅限于提供必要性文件。如我方提供了現有所有支持性文件后仍不能達到過戶要求，我方不承擔責任。2、我方作為資產處置方與聯合體簽訂轉讓協議對原告與張涌簽訂的資產包團購合同不知情，也不可能知情。我方與原告之間沒有任何法律關系，我方不負有協助過戶至原告名下的義務。能否過戶至原告名下應由法院審查確定。如法院認為可以直接過戶至原告名下且作出相應判決，我方將予以配合。3、如法院判決我方協助原告辦理房產過戶手續，應當考慮相關稅務問題。根據合同約定，即便原告確實為涉案房屋實際購房人，涉案房屋的房產過戶手續也應先過戶給聯合體再由聯合體過戶給原告，如直接過戶給原告將會使兩次交易行為變成一次交易行為，無論是通過協助過戶，還是通過強制執行程序協助過戶，法院需考慮稅務機關是否認可該種方式，是否會在執行過程中稅務部門不予認可，而對判決執行產生影響。4、我方如確需協助原告辦理房產過戶手續，過戶至原告所產生的全部費用包括一切稅費應由原告自行承擔。根據轉讓協議第三條，聯合體將對應資產過戶至其名下所產生的所有費用均應由聯合體自行承擔。如我方需直接協助原告辦理房產過戶手續，過戶至原告所產生的全部費用應由原告自行承擔。三、關于涂銷抵押問題，因原告當庭增加該訴請，本代理人需庭后核實再提出答辯意見。 第三人張涌述稱：同意原告訴請。一、關于稅費問題，我方曾向稅務部門咨詢，廣州銀行僅需承擔前上一手交易買方稅費及賣出房屋的賣方稅費，僅占全部交易稅費的一部分，但可在稅務局約定全部稅費最終由買受人承擔。只要保證交納的文件的真實性，稅務部門會根據實際情況核實合并征收，不存在漏稅可能。二、廣州銀行主張要先過戶至聯合體再過戶給原告，不可行。資產包包括住宅、商鋪、宅基地，不可能將所有房產過戶至聯合體名下，通過原告與第三人的委托代理關系，我方完成本次交易是通過事先溝通和認可。三、在此前仲裁的六個案件中，仲裁庭也征求過廣州銀行意見，廣州銀行也沒有反對，已產生生效的仲裁裁決。 第三人翼云環保公司、黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強、翼云互聯網公司共同述稱：同意原告訴請。 經審理查明：1996年8月8日中國人民銀行批復同意廣州市城市合作銀行開業，廣州市城市信用合作社債權債務轉為該行債權債務。廣州市城市合作銀行先后改制為廣州市商業銀行股份有限公司（廣州市商業銀行）、廣州銀行股份有限公司（廣州銀行）。廣州市海珠區ｘ號房屋（住宅，建筑面積126.16平方米，簡稱涉案房屋）的登記權屬人為楊某，登記抵押權人為廣州市東華西街城市信用合作社。1995年廣州市東山區人民法院作出（1995）東法執字第568號《民事裁定書》，裁定涉案房屋歸廣州市東華西街城市信用合作社所有，沖抵被執行人楊某、何某（楊某之妻）欠款424259元等。 2019年5月7日，翼云互聯網公司、張涌、黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強、翼云環保公司（均系受讓方；以下統稱聯合體）與廣州銀行（轉讓方）、廣州產權交易所（交易機構）簽訂《成交確認書》（交易編號ＧＲ2018ＧＤ0000848-3），內容為：茲因廣州產權交易所受轉讓方委托，通過公開市場方式轉讓包括涉案房屋在內的85套房產權益，聯合體被確定為受讓方，現三方簽訂成交確認書共同確認，本次交易受讓方以52026080元受讓交易標的，受讓方承諾于簽訂本《成交確認書》之日內與轉讓方簽訂《轉讓協議》，并按《轉讓協議》約定支付交易價款，同時按約定支付交易服務費等。 同日，廣州銀行（出讓方／甲方）與聯合體（受讓方／乙方）簽訂《轉讓協議》，約定：甲方將甲方及其下屬機構持有的包括涉案房屋在內的85套房產（含涉案車位）權益資產包按現狀有償轉讓給乙方；該權益的轉讓對價為52026080元；該權益對應資產過戶至乙方的所有稅費，包括但不限于資產從第三方確權或過戶至甲方，以及從甲方確權或過戶到乙方等環節所涉及的一切稅、費、金全部由乙方承擔；交易標的對應房產及土地過戶的所有手續由乙方負責，甲方依有關規定協助據實提供其所能提供的必要支持性文件；甲方協助過戶義務僅指甲方為協助乙方辦理標的對應房產、土地至乙方名下的產權證手續而提供其現有所能提供的必要支持性文件，甲方不承擔協助過戶至除乙方之外的任何第三方的義務；如甲方現有的支持性文件仍不能達到過戶要求的，乙方應當自行解決相關問題，甲方不承擔任何責任；甲方在乙方付清交易價款之日起的15個工作日內把該權益對應資產的權證相關文件交付給乙方，該資產權證相關文件的交付即視為資產的交付；因法律法規、政策變化和交易標的相關法律瑕疵以及交易標的實體瑕疵問題，或乙方不滿足現行政策規定的受讓條件或其所提供的文件資料不能滿足現行政策要求而導致交易標的成交后，交易標的對應資產權屬不能過戶至乙方名下，使乙方不能全部或部分實現受讓交易標的權益和權利的，乙方應自行承擔所有相關的風險和損失，甲方及廣州產權交易所不承擔任何責任，乙方對此充分知悉且無異議等。 2019年5月28日，廣州銀行出具《收款收據》，確認收到廣東聯合產權交易中心有限公司上述85套房產權益資產包公開掛牌交易款52026080元。 原告另提供：1、落款時間2019年3月15日、甲方陳帶娣、乙方張涌簽訂的《資產包權益團購合同》。該合同載明：乙方及其他投資人組成的聯合體擬參與廣州銀行掛牌交易的前進路ｘ號之一夾層等85套房產權益資產包，甲方知悉上述情形，擬委托乙方購買該資產包中第82項資產權益即涉案房屋；甲方同意以424259元向廣州銀行購買目標房產，在乙方組成的聯合體以不超過起拍價115%的成交價競拍成功的前提下，本協議正式生效并繼續履行；涉案房屋所有權益歸甲方個人所有，乙方應在資產包成交后及時依照本協議為甲方辦理相關過戶登記手續等。2、張涌（甲方）、黃飛（乙方）、鄭燦烽（丙方）、邱良深（丁方）、林培春（戊方）、黃喜強（己方）、翼云環保公司（庚方）、翼云互聯網公司（辛方）簽訂的《資產權益確認協議》。該協議載明：協議八方已聯合受讓廣州銀行委托掛牌出售的前進路ｘ號之一夾層等85套房產權益資產包；本協議七方知悉甲方系受第三方委托購買涉案房屋；協議八方共同確認甲方為第三方所購房產的權益權益歸第三方所有，協議八方確認不對該房產主張權利；上述房產的過戶登記、物業交接等相關手續由甲方負責辦理。廣州銀行對上述證據均不予確認，張涌、翼云環保公司、黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強、翼云互聯網公司對上述證據無異議。 庭審中廣州銀行稱其已將涉案房屋交付給聯合體。陳帶娣及張涌、翼云環保公司、黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強、翼云互聯網公司均確認陳帶娣已拿到涉案房屋鑰匙。在本院2020年11月16日的庭詢中陳帶娣確認其已裝修入住，張涌、翼云環保公司、黃飛、鄭燦烽、邱良深、林培春、黃喜強、翼云互聯網公司對此予以確認。 本案中本院向廣州市規劃和自然資源局發函，要求該局協助調查涉案房屋是否存在查封、抵押等辦證障礙。該局復函稱：涉案房屋產權登記在楊某名下，登記抵押權人廣州市東華西街城市信用合作社，暫無抵押信息；目前我市住宅用房實行限購政策，建議你院根據相關要求，告知買受人持相關材料到我市不動產登記機構出具《購房資格證明》；該業未辦土地有償使用手續，發生司法處置過戶時需補辦出讓手續補交土地出讓金，建議你院在協執文書中注明買受人繳交土地出讓金義務；辦理轉移登記時需按規定繳交交易稅費，稅費問題建議你院征詢稅務部門意見；由于改業目前存在抵押情況，建議你院向我局送達協助執行過戶文書時，在協執文書中明確對房屋抵押權的處理意見并附上相關民事判決書等。 陳帶娣提供2020年11月9日廣州市不動產登記中心出具的《購房資格證明》，證實其本人具備廣州市限購區域內的購房資格。陳帶娣另作出《承諾函》，自愿承擔涉案房屋過戶至其名下需補繳的土地出讓金，自愿承擔過戶登記所有契稅

一、自本判決發生法律效力之日起10日內，被告廣州銀行股份有限公司協助原告陳帶娣到廣州市房管部門辦理廣州市海珠區石溪村路蠔殼洲東五巷2號房屋的抵押權涂銷手續。 二、被告廣州銀行股份有限公司履行完上述第一項義務之日起5日內，協助原告陳帶娣到廣州市房管部門辦理上述房屋的產權過戶手續（過戶時應補交的土地出讓金及全部交易稅費由原告陳帶娣負擔）。 三、駁回原告陳帶娣的其他訴訟請求。 本案受理費7664元，由原告陳帶娣負擔7464元，被告廣州銀行股份有限公司負擔200元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院

審判長李新程 人民陪審員王剛 人民陪審員張獻收 二〇二〇年十一月二十日 書記員梁怡筠

2021-10-08