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上訴人西安華中通訊廣場有限公司（以下簡稱華中通訊公司）因與被上訴人中國郵政集團公司西安市分公司（以下簡稱郵政西安公司）租賃合同糾紛一案，不服西安市新城區人民法院（2019）陜0102民初9757號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。現已審理終結

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華中通訊公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回郵政西安公司的訴訟請求或將本案發回重審；2.本案一、二審訴訟費由郵政西安公司承擔。事實和理由：一、一審法院未裁定中止本案訴訟，程序錯誤。2019年8月13日，華中通訊公司起訴涉案房屋租賃權的拍賣人陜西國衡拍賣有限公司，請求：1.撤銷國衡公司與金鐘大廈1-3層房屋租賃權竟得人簽署的拍賣成交確認書；2.判決國衡公司于2019年7月23日實施的金鐘大廈1-3層房屋（即涉案房屋）租賃權拍賣行為無效。同日，西安市碑林區人民法院立案受理。本案一審中，華中通訊公司于2019年11月21日向一審法院申請中止訴訟，理由是鑒于該案的審理結果——是否撤銷國衡公司與涉案房屋租賃權競得人簽署的拍賣成交確認書和是否判決國衡公司于2019年7月23日實施的涉案房屋租賃權拍賣行為無效，與本案中《房屋租賃合同》是否繼續有效及本案郵政西安公司的訴訟請求緊密相關。一審法院認為本案無須以該案的審理結果為依據明顯錯誤。該案中，如華中通訊公司的請求得到人民法院支持，則郵政西安公司的訴訟請求即喪失事實基礎——涉案房屋租賃權被案外人竟得，其負有向案外人交付涉案房屋的義務；華中通訊公司2019年7月4日《承諾書》即喪失履行的前提，即華中通訊公司所承諾的“未拍賣成功，按照預告知函中要求及時搬離并返還租賃房屋”不再具備可履行性。華中通訊公司與郵政西安公司于2018年12月6日簽訂的《房屋租賃合同》將繼續保持有效狀態，直到該《房屋租賃合同》被依法終止或解除。該案的審判結果可能導致一審法院的判決喪失事實基礎：一審法院判決第二項中的租金標準5650000／年，即來源于上述拍賣的成交價，無論是拍賣成交確認書被撤銷還是該次拍賣行為被判決無效，均導致一審判決第二項喪失事實基礎。二、一審法院判決華中通訊公司按5650000／年的租金標準向郵政西安公司支付房屋占有使用費顯失公平。華中通訊公司與郵政西安公司2018年12月6日簽訂的《房屋租賃合同》是一年期租賃合同，租賃期限自2018年5月至2019年4月30日，租金標準1875000元／年。到了2019年7月23日拍賣會上，相差不足3個月，涉案房屋的租賃權竟然以5650000元／年成交，明顯遠超其正常商業價值。華中通訊公司已經舉證證明該次拍賣存在的種種問題和華中通訊公司已經在先起訴尋求司法救濟的事實，一審法院以5650000元／年的標準判決華中通訊公司承擔相應的房屋占有使用費不公平。 郵政西安公司辯稱，一、一審法院繼續審理本案，不中止訴訟程序合法。首先，本案租賃合同已經到期，郵政西安公司有權隨時解除合同并要求華中通訊公司騰房。其次，涉案房屋已拍賣，華中通訊公司應按承諾書按期騰房。事實上，2020年5月31日華中通訊公司與郵政西安公司簽署《房屋移交單》，華中通訊公司已將涉案房屋交還郵政西安公司。最后，另案拍賣合同糾紛案華中通訊公司被駁回全部訴請。2019年8月12日，華中通訊公司起訴于西安市碑林區人民法院，訴訟請求：1.撤銷金鐘大廈1-3層房屋租賃權拍賣成交確認書；2.判決2019年7月23日實施的金鐘大廈1-3層房屋租賃權拍賣行為無效；3.由華中通訊公司承擔本案訴訟費用。2020年7月23日，西安市碑林區人民法院作出（2019）陜0103民初15698號民事判決，判決：駁回華中通訊公司全部訴訟請求，判決本院認為載明“本案中，郵政公司在告知華中通訊公司將拍賣涉案房屋租賃權、華中通訊公司享有租賃權優先購買權相關事宜后，委托國衡公司拍賣涉案房屋的租賃權，合法有效。國衡公司在拍賣手冊中也載明華中通訊公司為優先購買權人，并告知了華中通訊公司。華中通訊公司已實際參與競拍，整個競拍過程合法有效?！惫柿戆概袥Q亦認定郵政西安公司的任意解除權以及拍賣程序合法。華中通訊公司當庭自認其并未提起上訴，該判決現已生效。因此，華中通訊公司的上訴理由不成立，一審法院繼續審理本案，不中止訴訟并作出判決程序合法。二、一審法院判決華中通訊公司按拍賣價款5650000元承擔郵政西安公司租金損失適用法律正確，應予維持。2019年7月19日華中通訊公司參與陜西國衡拍賣有限公司簽訂《競買協議書》，競買牌號58，取得競買資格，同意參與2019年7月23日舉行的拍賣。雙方簽署的《競買協議書》第七條約定，買受人“在簽訂《成交確認書》之日后35個工作日內與中國郵政集團公司西安市分公司簽訂《房屋租賃合同》”。華中通訊公司全程參與拍賣，對《競買協議書》、拍賣結果是完全知悉的。華中通訊公司明知房屋已拍賣，仍拒不按承諾騰房，致使郵政西安公司與陜西昶運智能科技有限公司的租賃合同無法簽訂、履行。合同法第一百一十三條第一款規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！比A中通訊公司參與拍賣，明知房屋已拍賣及拍賣結果，拍賣價款5650000元系郵政西安公司可以獲得的利益，也屬于華中通訊公司可預見到的因拒不騰房可能造成的郵政西安公司的損失，故其應按拍賣價款5650000元支付逾期騰房期間的房屋占有使用費。三、華中通訊公司應付款項房屋占有使用費而非租金，無權享受租金減免政策；即便華中通訊公司為合法租戶，因其非“經營困難租戶”，也不是租金減免對象。第一、華中通訊公司系房屋不法占用人，而非房屋租戶。首先，房屋租賃合同已經到期且拍賣成交，華中通訊公司無權占用房屋。其次，華中通訊公司違反承諾拒不騰房，構成不法占用。最后，郵政西安公司多次發函要求華中通訊公司騰房，華中通訊公司拒不騰房構成不法占用。故華中通訊公司為非法占用人而不是合法承租人，不屬于“租戶”。第二、華中通訊公司自原合同到期日次日起支付的應是房屋占用費而不是租金。首先，華中通訊公司在2019年7月4日《承諾書》中自認“我公司從原合同到期日次日起至你公司對該房屋拍賣成交后20日的房屋占用費，按照原合同月租賃價按月提前10日繳納……”。其次，華中通訊公司在拍賣成交后，應按告知函及《承諾書》騰房，無權占有、使用郵政西安公司房屋，其不法占用郵政西安公司房屋，應支付的是房屋占有使用費，而不是租金。房屋占有使用費不屬于上述文件的減免范圍。第三、國家政策第二條第一款規定適用于“用于經營、出現困難的”租戶，郵政陜西省公司文件第二條第二款規定適用于“經營困難租戶”。即便華中通訊公司為合法租戶，因其并未提供證據證明其出現經營困難，不應享受租金減免。四、減租政策屬于政府指導行為，參照政府指導價的規定精神，華中通訊公司非法占用郵政西安公司房屋無權享受租金減免。《中華人民共和國合同法》第六十三條規定，“執行政府定價或者政府指導價的，在合同約定的交付期限內政府價格調整時，按照交付時的價格計價。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執行；價格下降時，按照新價格執行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執行；價格下降時，按照原價格執行?！眹谊P于疫情減租的政策，可視為政府指導價，即指導出租人降低租金。但華中通訊公司逾期交房屬于逾期交付標的物，國家關于疫情減租的政策屬于“價格下降”，參照政府指導價的規定精神，應按不利于華中通訊公司的價格執行，華中通訊公司非法占用郵政西安公司房屋無權享受租金減免。五、華中通訊公司應支付郵政西安公司2019年8月13日至2020年5月31日的房屋占有使用費3353967.78元。華中通訊公司已于2020年5月31日交回房屋。按一審判決第二項，華中通訊公司應支付自2019年8月13日起至2019年10月30日期間的房屋占有使用費42655元。按一審判決第二項，華中通訊公司應支付自2019年10月31日起至2020年5月31日按年租金5650000元計算的房屋占有使用費?，F計算如下：2019年10月31日計1日，房屋占有使用費5650000／年÷365天＝15479.45元，2019年11月1日起至2020年5月31日計7個月，房屋占有使用費5650000／年÷12個月×7個月＝3295833.33元，合計15479.45＋3295833.33＝3311312.78元。故華中通訊公司應支付郵政西安公司2019年8月13日至2020年5月31日的房屋占有使用費42655元＋3311312.78元＝3353967.78元。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，應予維持。華中通訊公司的上訴沒有事實及法律依據，其濫用訴權惡意訴訟，應駁回其上訴請求，維持原判。 郵政西安公司向一審法院起訴請求：1.要求華中通訊公司立即騰退占用郵政西安公司坐落于西安市ＸＸ大街ＸＸ號（金鐘大廈Ｃ座）1-3層房屋，并按年租金5650000元向郵政西安公司支付自2019年8月13日起至實際騰退房屋之日期間的房屋占有使用費，暫計算至2019年10月30日為1224166.6元。2.訴訟費用由華中通訊公司承擔。 一審法院認定事實：2018年12月6日，郵政西安公司與華中通訊公司簽訂《房屋租賃合同》一份，約定由華中通訊公司承租郵政西安公司坐落于西安市ＸＸ大廈ＸＸ層、建筑面積1106平方米房屋用于通訊器材銷售，租賃期限一年，自2018年5月1日起至2019年4月30日，年租金1875000元,原合同履約保證金470000元自動轉入本合同。華中通訊公司于2018年7月27日、2019年2月28日、2019年3月12日，2019年5月31日分四次向郵政西安公司交納該租賃合同期內租金，每次交納租金468750元。雙方對此無異議。租賃合同期限屆滿后，郵政西安公司欲對該訴爭房屋租賃權進行公開拍賣，郵政西安公司、華中通訊公司未續簽合同，但雙方仍按原合同繼續履行。2019年6月14日，華中通訊公司向郵政西安公司交納2019年5月1日至2019年6月30日期間的租金313356.16元。2019年7月4日，郵政西安公司將拍賣事宜以“關于房產租賃權拍賣事宜的告知函”書面函告華中通訊公司：按照郵政企業房屋租賃管理的有關規定，單位決定對租賃合同到期后的房產承租權（三年期）委托陜西國衡拍賣有限公司進行公開拍賣，以競價方式確定承租人。拍賣會將于2019年7月30日之前舉行，具體內容、報名方式等請按拍賣公告辦理。報名后，對于貴單位按照原合同約定對承租房產享有的同等價格優先承租權，我單位在拍賣過程中予以保障?！叭襞馁u會成交之日超過合同約定租賃期的請于拍賣會成交之日后20日內退還所承租房產，并且變更工商注冊地址或注銷工商注冊地址，并按合同約定租金支付房屋占用費，若逾期未返還租賃物，因此給郵政公司、第三方公司造成任何損失（包括直接損失、間接損失）由貴單位全部承擔。”當日，華中通訊公司向郵政西安公司出具《承諾書》，承諾：“貴公司2019年7月4日《關于房產租賃權拍賣事宜的告知函》收悉。我公司承租位于鐘樓ＸＸ大廈ＸＸ層、建筑面積1106平方米，租賃合同將于2019年4月30日到期，我公司認可貴公司告知函的相關規定，并承諾依次（此）履行，同時我公司有意繼續承租該房屋，決定參加該合同房產租賃權拍賣事宜。對于該房屋合同到期后，我公司繼續占用該出租房屋而產生的房屋占用費的問題，我公司承諾如下：合同到期后，不管我公司是否拍得原合同標的出租房屋，我公司從原合同到期日次日起至你公司對該房屋拍賣成交之日后20日的房屋占用費，按照原合同月租賃價按月提前10日繳納，同時承諾未拍賣成功，按預告知函中要求及時搬離并返還租賃房屋。特此承諾”。華中通訊公司加蓋公章。2019年7月9日，華中通訊公司向郵政西安公司、拍賣公司分別致函拍賣事宜。2019年7月19日，華中通訊公司向拍賣公司出具競買申請書，拍賣公司在其履行相關手續后確認華中通訊公司競買資格，出具競買資格確認書，當日，華中通訊公司與拍賣公司就拍賣標的鐘樓ＸＸ大廈ＸＸ層、建筑面積1106平方米以競買人（競買牌號58）簽訂競買協議書，收到拍賣手冊。2019年7月23日拍賣進行，華中通訊公司、與案外人陜西昶運智能科技有限公司，參加拍賣，最終案外人陜西昶運智能科技有限公司競得鐘樓金鐘大廈1-3層整體拍賣3年期房屋租賃權，成交價款5650000元／年，拍賣公司出具拍賣成交確認書。華中通訊公司參與拍賣未競得本案訴爭房屋租賃權。2019年7月26日，郵政西安公司向華中通訊公司發騰房通知：“貴司與我司于2018年10月30日簽訂的房屋租賃合同，承租我司位于鐘樓金鐘大廈1-3層面積為1106平米房屋已于2019年4月30日到期，且該房已于2019年7月23日進行房屋租賃權拍賣，貴司已放棄該房屋承租權。根據2019年7月4日發布的《關于房產租賃權拍賣事宜的告知函》約定，我司現書面通知貴司，請貴司于2019年8月7日前無條件將所承租位于鐘樓金鐘大廈1-3層的房屋及附屬設施完好無損地交回我司”。2019年7月29日，拍賣買受人陜西昶運智能科技有限公司向郵政西安公司支付房屋租賃押金1412500元。2019年7月31日，華中通訊公司向郵政西安公司交納租金468750元。2019年8月7日，郵政西安公司再次發騰房通告。2019年8月13日，郵政西安公司向華中通訊廣場發《關于房屋占用費的函》：“貴公司于2019年7月31日向我單位賬號為：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸ9118的賬戶轉來金鐘大廈房屋占用費4687500元（筆誤，應為468750元），我司對該筆款項提出異議：一、該房已于2019年7月23日進行房屋租賃權拍賣，貴司未競拍得該房屋承租權，現貴公司理應退房。二、截止2019年8月12日退房時間，貴司尚欠該房屋占用費共計220890.41元，與貴司所付款項不符?，F我司通知貴司：請貴司立即來我司辦理退房、退費等相關手續。特此函告”。2019年8月1日，陜西國衡拍賣有限公司向郵政西安公司轉來拍賣標的成交價款5650000元。2019年8月13日，華中通訊公司向西安市碑林區人民法院遞交起訴狀，起訴拍賣公司要求撤銷拍賣成交確認書并確認拍賣行為無效。2019年8月19日，郵政西安公司向華中通訊公司發騰房通告。2019年8月19日，2019年9月24日，拍賣買受人向郵政西安公司發律師函，重申其已履行拍賣成交價等700余萬元，至今未能取得拍賣標的，敦促郵政西安公司履約否則追究違約責任。2019年9月10日，華中通訊公司向郵政西安公司交納2019年10月1日至2019年12月31日租金468750元。2019年10月31日，郵政西安公司訴至法院。華中通訊公司收到訴狀副本后，要求本案移送至碑林區人民法院或中止本案審理。2019年11月21日，郵政西安公司向華中通訊廣場發《關于金鐘大廈騰房退費的函》：“你司于2019年7月31日和2019年9月10日向我司賬號為ＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸＸ9118賬戶轉來兩筆分別為468750元的匯款，我司對該兩筆款項提出異議：一、你司占用的我司金鐘大廈1-3層房屋已于2019年7月23日進行房屋租賃權拍賣，你司未競拍得該房屋承租權，你司應按承諾書于2019年8月12日前向我司退房。二、你司無權繼續占有使用我司房屋，我司對你司支付的所謂租金不予認可。我司于2019年8月13日致函你司提出異議，但你司末子回應，現我司再次通知你司：請你司立即來我司辦理退房、退費等相關手續。逾期辦理產生的一切責任由你司自擔，我司保留向你司追究法律責任的權利。特此函告?！?019年12月30日，華中通訊公司向郵政西安公司交納2020年1月1日至2020年3月31日租金468750元。至今，華中通訊公司未與郵政西安公司辦理退房退費手續，訴爭之房仍由華中通訊公司占有使用用于通訊器材銷售。 一審法院認為，租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。2018年12月6日，郵政西安公司與華中通訊公司補簽的一年期租賃合同，系雙方在平等、自愿協商的基礎上簽訂，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。租賃合同租期屆滿后未續訂合同，雙方已經形成不定期租賃合同關系。郵政西安公司在將訴爭標的拍賣成交后，對華中通訊公司繼續使用訴爭之房提出異議，多次書面函告要求華中通訊公司騰房履約，郵政西安公司作為出租人有權解除合同并要求承租人騰房；郵政西安公司按照郵政系統房屋租賃管理有關規定，對租賃合同到期后的房產承租權委托拍賣公司進行公開拍賣，合理合法。拍賣前，郵政西安公司向華中通訊公司書面發文“關于房產租賃權拍賣事宜的告知函”，華中通訊公司亦在收函后出具書面“承諾書”，承諾于拍賣成交后20日內騰房。隨之華中通訊公司取得競買人資格參加拍賣，現拍賣已完成，華中通訊公司未競得本案訴爭房屋租賃權。華中通訊公司本應及時返還租賃房屋履行騰房義務。但華中通訊公司占有使用訴爭之房未予騰退，致使郵政西安公司至今不能向拍賣成交買受人交付房屋、無法按拍賣價款收取租金，致使租金損失加大，并可能向拍賣成交買受人承擔違約責任?，F郵政西安公司訴請華中通訊公司騰退訴爭之房并承擔自拍賣成交之日（即2019年7月23日）后20日（即2019年8月13日）起向郵政西安公司支付逾期騰房期間的房屋占有使用費，于法有據，一審法院予以準許，房屋占有使用費應從華中通訊公司逾期騰房之日2019年8月13日起按照拍賣租金5650000元／年向郵政西安公司承擔逾期騰房期間的房屋占有使用費計算為宜；關于雙方租賃合同屆滿后華中通訊公司仍按原合同租賃價格計算所交租金一節，郵政西安公司在拍賣成交后20日內認可按原合同計算租金，對此雙方無爭議，一審法院予以確認，唯華中通訊公司2019年7月31日所付的2019年7月1日至2019年9月30日期間的租金468750元應分段計算。其中所付的2019年7月1日至2019年8月12日（44天）的租金仍應按原租賃合同計算為226028元（44天×1875000元／年÷365天），其余的242722元（468750元－226028元）以及此后2019年9月10日、2019年12月30日，華中通訊公司所交納的租金468750＋468750郵政西安公司均不認可。對于拍賣成交20日后，華中通訊公司按原合同租賃價格計付租金，郵政西安公司認為華中通訊公司在拍賣成交20日后這一階段所付租金，系華中通訊公司未經郵政西安公司同意惡意交納，根據華中通訊公司交納租金的時間節點，顯示華中通訊公司在拍賣未競得后郵政西安公司多次要求華中通訊公司騰房的情形下交納，可以認定該租金交納系華中通訊公司單方行為，截止2019年12月30日，華中通訊公司未與郵政西安公司合意共付租金242722＋468750＋468750＝1180222元，華中通訊公司單方支付的此部分租金應折抵華中通訊公司應支付的房屋占有使用費，從2019年8月13日暫計算至2019年10月30日（79天）房屋占有使用費應為1222877元（5650000元／年÷365天×79天），扣除華中通訊公司已付的1180222元，應為42655元。關于原合同履約保證金470000元一節，華中通訊公司對此未提出抗辯，本案對此不處理。本案系租賃合同糾紛，雙方合同約定管轄為租賃物所在地法院管轄，該租賃物所在地屬于西安市新城區行政范圍，華中通訊公司要求移送碑林區人民法院審理沒有事實和法律依據，要求合并審理的主張不屬于當事人提起管轄異議的審查內容，一審法院對此不予準許。關于華中通訊公司主張的本案應中止一節，華中通訊公司在其拍賣未競得成交后，在其他法院訴請的主張，無論訴請是否成立，并不意味華中通訊公司一定會取得拍賣標的的承租權，郵政西安公司仍有權依據雙方之間的不定期租賃，要求華中通訊公司騰房。其他法院受理的由華中通訊公司提起訴訟的要求確認拍賣無效或撤銷之訴訟案件，亦不能改變原華中通訊公司之間已經形成的不定期租賃關系，本案無須以該案的審理結果為依據，本案無須中止審理。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零八條、第二百三十六條之規定，判決：一、被告西安華中通訊廣場有限公司于本判決生效后十五日內將坐落于西安市ＸＸ大廈ＸＸ層、建筑面積1106平方米房屋騰交原告中國郵政集團公司西安市分公司。二、被告西安華中通訊廣場有限公司于本判決生效后十五日內向原告中國郵政集團公司西安市分公司支付自2019年8月13日起至2019年10月30日期間的房屋占有使用費42655元（應付1222877扣除被告已經支付的租金1180222元）并支付自2019年10月31日起至實際騰房之日止按年租金565萬元計算的房屋占有使用費。三、駁回原告其余訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費15817元，由被告負擔。 本院經審理查明，雙方當事人確認，2020年5月31日華中通訊公司將案涉房屋交回郵政西安公司。2020年7月23日，西安市碑林區人民法院就原告西安華中通訊廣場有限公司、被告陜西國衡拍賣有限公司、被告陜西昶運智能科技有限公司、第三人中國郵政集團公司西安市分公司拍賣合同糾紛一案，作出（2019）陜0103民初15698號民事判決：駁回原告西安華中通訊廣場有限公司全部訴訟請求。該判決宣判后，上訴期內當事人均未提起上訴，該判決生效。其余事實一審判決查明屬實

一、維持西安市新城區人民法院（2019）陜0102民初9757號民事判決第三項； 二、撤銷西安市新城區人民法院（2019）陜0102民初9757號民事判決第一項； 三、變更西安市新城區人民法院（2019）陜0102民初9757號民事判決第二項為：西安華中通訊廣場有限公司于本判決生效后十五日內向中國郵政集團公司西安市分公司支付自2019年8月13日起至2019年10月30日期間的房屋占有使用費42655元（應付1222877扣除被告已經支付的租金1180222元）并支付自2019年10月31日起至2020年5月31日止按年租金565萬元計算的房屋占有使用費。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 一審案件受理費15817元，中國郵政集團公司西安市分公司已預交，由西安華中通訊廣場有限公司負擔；二審案件受理費15817元，西安華中通訊廣場有限公司已預交，由西安華中通訊廣場有限公司負擔。西安華中通訊廣場有限公司應負擔的款項于本判決執行時直接給付中國郵政集團公司西安市分公司。 本判決為終審判決

審判長劉琪 審判員師婷 審判員衛婉瑩 二Ｏ二Ｏ年十月十四日 書記員劉明明

2020-11-23